MINUTE N°282

N° RG 25/00201 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4TZ

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

DU 04 NOVEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [B], né le 22 Décembre 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Comparant

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [L], née le 06 Mai 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

Copie Me [H] + grosse M. [B] le 04/11/2025

DÉBATS : Audience publique du 07 Octobre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 juillet 2023 à effet au même jour, Monsieur [N] [B] a donné en location à Madame [M] [G] [L] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 euros, outre la somme de 40 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 03 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 1.260 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, fait assigner Madame [M] [G] [L] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au dit bail par l’effet du commandement en date du 03 avril 2025,

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et en prononcer la résiliation,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.787 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 19 juin 2025,

— condamner la défenderesse à payer les loyers et charges impayés postérieurement au 19 juin 2025 jusqu’au jour du jugement, avec intérêts de droit,

— condamner la défenderesse à lui payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail, et avec intérêts de droit,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est du logement qu’elle occupe sis [Adresse 2],

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la défenderesse à tous les frais et dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 07 octobre 2025 pour conclusions de l’avocat de Madame [M] [G] [L].

L’affaire a été entendue à l’audience du 07 octobre 2025.

Monsieur [N] [B], assisté de sa mère Madame [E] [B], a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 4.579,54 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Il demande également la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et la saisie des rémunérations de la défenderesse, ses autres demandes demeurant inchangées par rapport à l’assignation.

Représentée par son avocat, Madame [M] [G] [L] a repris oralement les termes de son assignation et a demandé, au visa de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution de :

— lui donner acte qu’elle ne conteste pas devoir la somme de 4.579,54 euros,

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux et se reloger,

— débouter le demandeur du surplus de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [N] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 5] le 17 juillet 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 07 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par la locataire au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 4.579,54 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et la défenderesse ne le conteste pas. Il convient en conséquence de condamner Madame [M] [G] [L] à payer au demandeur la somme de 4.579,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1.260 euros, du 15 juillet 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.787 – 1.260 = 1.527 euros et de la date du prononcé du présent sur le surplus.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le dernier paiement intégral du loyer par Madame [M] [G] [L] remonte au 16 janvier 2025. En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, la demande est rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article XII, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 03 avril 2025 pour avoir paiement de la somme de 1.260 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 03 juin 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La situation de Madame [M] [G] [L] présente ceci de particulier qu’elle a été licenciée en novembre 2024, que son dernier paiement intégral du loyer remonte au 16 janvier 2025, que le montant de l’impayé locatif n’a cessé de s’accroître depuis cette date mais qu’elle a attendu le 16 mai 2025 pour déposer une demande de logement social. Elle ne produit que cette unique attestation de demande de logement locatif social et ne justifie d’aucune recherche active et répétée de logement. Dès lors, elle ne prouve pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La demande est rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par la défenderesse au bailleur sera fixée au montant du loyer et des charges, avec indexation à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 03 juin 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

L’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [M] [G] [L] du 03 juin 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, elle sera condamnée à payer à Monsieur [N] [B] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [B] perçoit un salaire mensuel de 1.536 euros net. Il justifie avoir souscrit trois crédits pour financer l’acquisition du logement loué dont le total des échéances mensuelles de remboursement est de 55,56 + 358,78 + 65,69 = 480,03 euros. En outre, il justifie rembourser un crédit pour l’acquisition de sa résidence principale dont les échéances mensuelles sont de 402,87 euros. Par conséquent, au vu du montant de son salaire et de ses charges financières, il comptait sur le paiement du loyer pour rembourser les échéances des crédits finançant l’achat du logement loué. La faute commise par Madame [M] [G] [L], qui a manqué à son obligation de payer le loyer, a mis à néant son montage financier et l’a contraint à puiser dans son Livret A, du 24 février 2025 au 20 août 2025, pour un montant de 2.421 euros, ce dont il justifie par la production des justificatifs de ses retraits. Il prouve donc la précarité de sa situation financière, laquelle n’a pour cause que la faute commise par Madame [M] [G] [L]. Le préjudice subi est non seulement financier, puisque Monsieur [N] [B] voit le montant de son épargne, fruit de son travail, amoindri, mais aussi moral, dès lors qu’il ne peut que craindre de ne plus être en mesure de rembourser ses crédits immobiliers, de se retrouver en situation de surendettement et de voir le logement objet du bail saisi par les banques. Son préjudice sera évalué à la somme de 800 euros que Madame [M] [G] [L] sera condamnée à lui payer à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de saisie des rémunérations

En application des dispositions des articles L.212-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la procédure de saisie des rémunérations ne relève plus du tribunal judiciaire. Il convient en conséquence de se déclarer incompétent et d’inviter Monsieur [N] [B] à se rapprocher du commissaire de justice de son choix, muni d’une copie du présent revêtue de la formule exécutoire, aux fins de saisie des rémunérations de Madame [M] [G] [L].

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Madame [M] [G] [L] à payer à Monsieur [N] [B], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [M] [G] [L] est condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [L] à payer à Monsieur [N] [B] la somme de 4.579,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025 sur la somme de 1.260 euros, du 15 juillet 2025 sur la somme de 1.527 euros et de la date du prononcé du présent sur le surplus ;

CONSTATE l’acquisition au 03 juin 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [M] [G] [L] en date du 10 juillet 2023 à effet au même jour portant sur un logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [M] [G] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [M] [G] [L] à Monsieur [N] [B] au montant du loyer et des charges, avec indexation à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 03 juin 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [L] à payer à Monsieur [N] [B] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [L] à payer à Monsieur [N] [B] les sommes suivantes :

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

SE DÉCLARE incompétent pour statuer sur la demande en saisie des rémunérations et INVITE Monsieur [N] [B] à se rapprocher du commissaire de justice de son choix, muni d’une copie du présent revêtue de la formule exécutoire, aux fins de saisie des rémunérations de Madame [M] [G] [L] ;

DÉBOUTE Madame [M] [G] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [L] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER