N° RG 23/02394 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LYEF

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/02394 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LYEF

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

M^e Nicolas MEYER

Le

Le greffier

M^e Emmanuel JUNG

M^e Nicolas MEYER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Madame [G] [W] épouse [O]

née le 11 Janvier 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117

DEFENDERESSE :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], agissant par son syndic en exercice, la Société CITYA RUHL SEGESCA, SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 305 218 232, ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

N° RG 23/02394 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LYEF

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [W] est propriétaire non occupante d’un appartement situé au dernier étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 8].

La société Foncia exerçait les fonctions de syndic jusqu’au 19 décembre 2023, date à laquelle la société Citya Ruhl Segesca a repris ses fonctions.

Arguant d’un dégât des eaux intervenu dans son logement et trouvant son origine dans la toiture de l’immeuble, Madame [W] a, par courrier recommandé reçu par la société Foncia le 28 octobre 2019, sollicité la prise en charge d’une facture et d’un devis relatifs à des travaux de peinture pour des montants de 2 200 et 6 826,60 euros.

Dans des courriers ultérieurs daté du 8 octobre 2020 et du 26 février 2021, elle a indiqué qu’elle ne réglerait pas les appels de fonds relatifs aux charges de copropriété, en l’absence de règlement des factures relatives aux travaux de peinture.

Un constat amiable relatif au dégât des eaux intervenu le 29 juillet 2019 a été établi entre Madame [W] et la société Foncia le 16 juillet 2021.

Le 22 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Madame [W] un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant de 12 343,84 euros.

Par courrier recommandé daté du 15 novembre 2022, Madame [W] a adressé au syndic un chèque de 2 845,31 euros, indiquant que ce montant correspondait aux appels de charges, déduction faite des frais de mise en demeure, de relance et des intérêts de retard mis en compte par le syndic et du montant des deux factures de travaux.

Par courrier en date du 2 février 2023, Madame [W] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société Foncia de procéder à une compensation entre le montant des factures acquittées et des appels de charges expurgés des intérêts de retard, de relance, de mise en demeure et des frais d’huissier.

Aucune réponse n’a été apportée par la société Foncia à l’ensemble des courriers adressés par Madame [W].

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2023, Madame [W] a fait attraire le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 9 026,60 euros au titre des factures de remise en état du logement, ordonner la compensation de la créance de Madame [W] et des appels de charges de copropriété échus et à échoir et condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2024, Madame [W] demande au tribunal de :

Sur la demande principale

— CONDAMNER le syndicat de copropriétaires d’avoir à payer à Madame [W] la somme de 9.026,60 € au titre des factures de remise en état du logement ;

— CONDAMNER le syndicat de copropriétaires d’avoir à payer à Madame [W] la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande reconventionnelle

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement de :

La somme de 1.041,15.-€ au titre des frais ;

La somme de 800,00.-€ à titre de dommages et intérêts ;

— FIXER que le montant des appels échus à la somme de 10.292,34.- €.

— ORDONNER la compensation de la créance de Madame [W] avec les appels de charges de copropriété échus ;

En tout état de cause

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [W] ;

— CONDAMNER le syndicat de copropriétaires d’avoir à payer à Madame [W] la somme de 1.500,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat de copropriétaires aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Sur la demande principale de Madame [W] :

— DEBOUTER Madame [G] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Sur la demande reconventionnelle

— CONDAMNER Madame [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société CITYA RUHL SEGESCA :

11 018,98 € euros au titre des charges et appels de fonds dus à la date du 15 mai 2024,

1 041,15 € euros au titre des frais,

800,00 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 8], représenté par son syndic la société CITYA RUHL SEGESCA la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La CONDAMNER aux entiers frais et dépens,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 3 juillet 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes formées par Madame [W]

A l’appui de sa demande tendant à voir engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, Madame [W] se prévaut d’un dégât des eaux intervenu le 29 juillet 2019 et ayant donné lieu à des travaux réparatoires selon factures du 20 septembre 2019 et du 8 novembre 2019.

Il en résulte que le fait générateur du dommage dont Madame [W] sollicite réparation est antérieur au 1er juin 2020, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifiant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. C’est donc l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 1er juin 2020 qui trouve à s’appliquer.

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2020, « [le syndicat] a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En l’espèce et si le syndicat conteste désormais l’existence même du sinistre intervenu, le qualifiant d’éventuel, il ne s’explique nullement sur le contenu du « constat amiable dégât des eaux » pourtant établi entre son propre représentant, le syndic Foncia, et Madame [W] le 16 juillet 2021. Ce constat amiable mentionne en effet une date de sinistre au 29 juillet 2019 en provenance de la toiture et une réparation intervenue aux frais du syndicat des copropriétaires. Force est de constater que dans ce constat, certes intervenu bien ultérieurement au sinistre, le syndic Foncia, ne conteste nullement l’intervention du sinistre mais indique au contraire que sa cause a été réparée, corroborant ainsi les déclarations de Madame [W] quant aux travaux de réfection en toiture réalisés à plusieurs reprises à la demande du syndic.

Ce constat amiable est en outre corroboré par le procès-verbal de constat d’huissier du 21 octobre 2019 établi à la demande de Madame [W], qui relève un dégât des eaux au niveau du plafond du séjour. L’huissier observe notamment des parties humides au plafond, de nombreuses taches d’humidité et des cloques au plafond, un soulèvement et un gondolement du parquet imprégné d’humidité par endroit et des écoulements d’eau épongés par des serpillières ou recueillis dans des sceaux. L’appartement de Madame [W] étant situé au dernier étage de l’immeuble, ces constats, ainsi que les réparations effectuées par le syndic, ne laissent aucun doute quant à l’origine des infiltrations, peu important qu’aucune expertise n’ait été réalisée.

Ces pièces sont donc suffisantes à démontrer qu’un dégât des eaux trouvant son origine dans la toiture, partie commune, est intervenu dans l’appartement de Madame [W] et a causé des dégradations au niveau de la peinture et du parquet, justifiant leur réfection.

Ce sinistre trouvant sa cause dans un défaut d’entretien de la toiture, le syndicat des copropriétaires engage ainsi sa responsabilité à l’égard de Madame [W] et doit être condamné à en réparer les conséquences.

Le fait que Madame [W] n’ait pas sollicité sa propre assurance de dommages est indifférent, aucune disposition légale ne faisant peser sur le tiers victime une telle obligation.

S’agissant du montant des réparations, Madame [W] produit deux factures de la société [B] du 2 septembre 2019 et du 8 novembre 2019 portant sur la réfection de la peinture suite au dégât des eaux et, s’agissant du deuxième, sur la réfection du parquet, pour un montant total de 9 026,60 euros (2 200 + 6 826,60).

Les frais engagés sont directement en lien avec le défaut d’entretien des parties communes. Aucun élément tendant à remettre en cause leur montant n’est produit aux débats.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à Madame [W] la somme de 9 026,60 euros au titre des travaux de remise en état de son logement.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, Madame [W] fait valoir qu’elle subit un stress depuis plus de trois ans suite à la carence du syndic.

Il résulte des pièces produites aux débats que Madame [W] a sollicité à de multiples reprises le syndic Foncia, représentant du syndicat des copropriétaires, pour obtenir la prise en charge de ses factures et qu’aucune réponse n’a été apportée à ses courriers, si ce n’est des mises en demeure de payer les charges de copropriété et un commandement de payer délivré par commissaire de justice. Cette carence du syndicat des copropriétaires, agissant par son mandataire, et son mutisme face aux interrogations de Madame [W] ont nécessairement été sources d’anxiété pour cette dernière.

Ce préjudice sera justement réparé par la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 400 euros.

II. Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires

Sur les charges de copropriété et les frais :

Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit par le syndicat que Madame [W] est redevable, à la date du 15 mai 2024, de la somme de 12 060,13 euros, les appels de fonds trimestriels du 1er octobre 2023 et du 1er janvier 2024 n’étant pas encore réglés à cette date.

Madame [W] reconnaît la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété mais conteste les frais de recouvrement de la créance et les intérêts de retard mis à sa charge.

Or, l’examen des décomptes produits aux débats démontre que les frais suivants ont été facturés à Madame [W] :

— mise en demeure du 8 février 2021, 10 mai 2021, 5 novembre 2021, 5 mai 2022, 5 août 2022 : 200 euros ;

— intérêts de retard : 142,82 euros ;

— relances du 2 mars 2021, 1er juin 2021, 23 novembre 2021, 30 mai 2022, 7 septembre 2022 : 150 € ;

— frais de constitution du dossier auprès de l’huissier : 370 € ;

— frais de sommation de payer : 178,33 € ;

— frais de constitution du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 399 € ;

soit un total de 1 440,15 euros au titre des frais et non de 1 041,15 euros.

Ainsi qu’il a été précédemment rappelé, Madame [W] a adressé au syndic Foncia, mandataire du syndicat des copropriétaires, de nombreux courriers pour l’alerter sur la prise en charge des frais de réfection de son logement. Si elle s’est opposée au paiement d’une partie des charges de copropriété dues, c’est en raison d’une compensation qu’elle a effectuée d’office entre les charges par elle dues et la créance qu’elle considérait détenir à l’égard du syndicat des copropriétaires, en l’absence de toute réponde de son mandataire à ses sollicitations.

Or, il résulte de la présente décision que les demandes de Madame [W] à ce titre étaient bien fondées. Celle-ci a fait preuve de bonne foi en expliquant sa démarche, en sollicitant la réponse du syndic Foncia à ce titre – réponse qu’elle n’a jamais obtenue -, puis en effectuant des paiements partiels. Le syndic a en revanche multiplié les mises en demeure, les relances et les sommations, engageant inutilement des frais alors qu’il lui appartenait seulement de prendre en compte les courriers de Madame [W] et d’en tirer toute conséquence.

L’ensemble des courriers de mise en demeure et des frais de syndic exposés étant inutiles au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires auprès de Madame [W], celui-ci est mal fondé à en solliciter le paiement.

Il convient donc de déduire la somme de 1440,15 euros de la créance du syndicat des copropriétaires, qui sera ramenée à 10 619,98 euros (12 060,13 – 1 440,15).

Madame [W] sera donc condamnée à payer cette somme.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ne résulte pas des décomptes que Madame [W] refuserait régulièrement de s’acquitter de ses charges de copropriété. Elle n’a refusé de payer une partie des charges de copropriété qu’en réponse au désintérêt du syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, vis-à-vis de sa demande de prise en charge des frais de réfection qui lui étaient imputables. Ainsi qu’il a été vu précédemment, la créance dont elle dispose à l’égard du syndicat des copropriétaires est quasiment identique, dans son montant, à celle dont le syndicat des copropriétaires est titulaire à son égard.

Le syndicat des copropriétaires n’a donc subi aucun préjudice du fait du non-paiement par Madame [W] des charges de copropriété.

Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

III. Sur la demande de compensation des créances

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances dues par Madame [W] et des créances dues par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Madame [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] à payer à Madame [G] [W] la somme de 9 026,60 € (neuf-mille-vingt-six euros et soixante centimes) au titre des frais de remise en état de son appartement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] à payer à Madame [G] [W] la somme de 400 € (quatre-cents euros) en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 8] la somme de 10 619,98 € (dix-mille-six-cent-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mai 2024 ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques de Madame [G] [W] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner Madame [G] [W] à lui payer la somme de 1 041,15 euros au titre des frais ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] à payer à Madame [G] [W] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] le 2 avril 2025.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER