Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s3, 2 octobre 2025, n° 24/08427

TJ Strasbourg 2 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Imputation erronée d'une facture sur le compte de copropriétaire
La cour a estimé que la demande de remboursement était irrecevable car elle devait être formée contre le syndicat des copropriétaires et non contre le syndic.
Accepté
Faute du syndic dans l'imputation des charges
La cour a reconnu que la SAS ASI avait commis une faute en imputant une facture qui ne devait pas être à la charge de Monsieur [E] [Z], entraînant un préjudice qui justifie l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que, compte tenu de la nature du litige et de l'issue de la procédure, il était équitable de condamner la SAS ASI à payer une somme sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s3, 2 oct. 2025, n° 24/08427
Numéro(s) :	24/08427
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-François ZENGERLE
Cabinet(s) :	JEANTET AARPI
Parties :	S.A.S. AGENCE [ Localité 6 ] IMMOBILIERE ( ASI ) immatriculée au RCS de STRASBOURG

Texte intégral

N° RG 24/08427 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBA4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/08427 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBA4

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Monsieur [Z]

Maître Jean-françois

Le 02/10/25

Le Greffier

Maître Jean-françois ZENGERLE de l’AARPI JUNG AVOCATS ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [X] [T] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

DEFENDERESSE :

S.A.S. AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE (ASI) immatriculée au RCS de STRASBOURG

sous le n° 312 478 274

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-François ZENGERLE

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

OBJET : Autres demandes relatives à la copropriété

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [Z] est copropriétaire d’un appartement au 2ème étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2].

Le syndic de la copropriété est la SAS AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE (SAS ASI).

Suite à une fuite, le syndic a fait intervenir la Société B’CONCEPT laquelle a procédé à un déplacement, à une recherche de fuite non destructive, et à un remplacement de vanne du compteur d’EFS dans le placard technique du 2ème étage ainsi qu’à la prise de photos ; une facture pour un montant de 249,70 € a été émise le 5 juin 2023.

Estimant que la vanne à l’origine du sinistre faisait partie du réseau privatif du lot de Monsieur [E] [Z], la SAS ASI a porté le montant de cette facture sur le décompte de charges de celui-ci.

Monsieur [E] [Z] a contesté cette écriture comptable ainsi que la prise en charge de cette facture car il estime qu’au regard du règlement de copropriété, la vanne à l’origine du sinistre se trouve sur une partie commune.

Les parties ne parvenant pas à un accord, malgré les courriers échangés, et ne parvenant pas à saisir un médiateur de la consommation, Monsieur [E] [Z] a saisi le 20 février 2024 un conciliateur de justice. Ce dernier a délivré un constat d’échec le 12 mars 2024, chacune des parties maintenant sa formulation et son interprétation du différend.

Par requête introductive d’instance réceptionnée au greffe le 10 septembre 2024, Monsieur [E] [Z] a saisi la 11ème chambre du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir une condamnation de la SAS ASI à lui verser une somme de 249,70 € en principal, une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts et une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il indique que le syndic a fait une mauvaise interprétation du règlement de copropriété, qu’il doit rectifier l’erreur ayant consisté à lui imputer l’intégralité de la facture puisque la fuite a pour origine une vanne se trouvant sur des parties communes et non privatives et que le comportement de la SAS ASI lui a occasionné un préjudice.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 4 février 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre tant au conseil de la SAS ASI qu’à Monsieur [E] [Z] de conclure.

A l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [E] [Z] a repris les prétentions et moyens figurant dans ses écrits du 16 juin 2025.

Il forme ainsi les demandes suivantes :

— la condamnation de la SAS ASI à porter la somme de 249,70 € au crédit de son compte de copropriétaire ;

— la condamnation de la SAS ASI à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

— la condamnation de la SAS ASI aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

* la définition des parties privatives issues du règlement de copropriété prime sur celle fixée par la loi, sauf en cas de silence, d’ambiguïté ou de contradiction dans le règlement ; que toute clause claire et précise du règlement de copropriété doit être appliqué et qu’il n’est pas nécessaire dans ce cas de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* le règlement de copropriété est clair et précis et pose une double condition pour qualifier une partie privative : une localisation dans un local privatif correspondant à un lot désigné à l’état descriptif de division et un usage privatif ; qu’un élément qui, même s’il était affecté à l’usage exclusif et particulier d’un lot, ne se situent pas dans ce lot ne peut pas être qualifié de partie privative ; qu’en outre le règlement de copropriété indique clairement que toutes les autres canalisations, en particulier les canalisations montantes, doivent être considérées comme des parties communes ; que si les canalisations sont situées dans un placard technique, à savoir des parties de bâtiments affectées à l’usage ou l’utilité de plusieurs copropriétaires, elles répondent à la définition de parties communes ;

* en l’espèce, la fuite dont le coût de réparation lui a été imputé est survenue dans un local technique que la SAS ASI reconnaît comme étant une partie commune ; que le placard et les canalisations qu’il contient sont affectés à l’utilisation de plusieurs copropriétaires et répondent donc bien à la définition des parties communes établies par le règlement de copropriété ; qu’en outre, la fuite est intervenue avant compteur donc avant l’affectation de la canalisation à la seule destination du lot ; qu’il est en droit de demande à la SAS ASI que le montant de la réparation soit re-crédité sur son compte de copropriétaire ;

* la SAS ASI a commis une faute car elle n’a pas appliqué le règlement de copropriété ; qu’elle est de mauvaise foi car elle n’a pas voulu reconnaître son erreur et a mis en oeuvre une stratégie d’épuisement qui lui a causé un préjudice ; qu’elle a été défaillante à se conformer aux dispositions de l’article L 612-1 du Code de la Consommation en étant incapable de permettre une médiation ; qu’elle a refusé tout dialogue auprès du conciliateur de justice ; que tous ces éléments sont révélateurs d’une attitude intransigeante caractérisant une faute intentionnelle ; qu’il a perdu beaucoup de temps dans le traitement de ce litige qui perdure depuis deux ans ; qu’il a dû être contraint de saisir la justice pour un montant très faible ; que son préjudice moral est une conséquence directe de l’attitude fautive de la SAS ASI et qu’il est en droit d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.

La SAS ASI, représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 26 juin 2025.

Elle sollicite ainsi :

— le débouté des demandes de Monsieur [E] [Z] ;

— la condamnation de Monsieur [E] [Z] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle expose que :

* ce qui est réellement demandé est une demande de suppression d’une écriture comptable sur son décompte de copropriété relative à l’imputation de la facture de remplacement de la vanne défectueuse ; que Monsieur [E] [Z] conteste la qualification de la partie privative de la vanne ;

* les parties communes sont définies dans le règlement de copropriété comme les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; que sont ainsi visées comme parties communes les branchements d’eau, compteurs, canalisations, colonnes d’eau… lorsqu’ils sont affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux ; que la vanne litigieuse est clairement identifiée comme permettant d’ouvrir ou de fermer la distribution en eau du lot appartenant à Monsieur [E] [Z]; qu’elle est donc réservée à son usage exclusif et non à plusieurs copropriétaires ; qu’elle constitue donc une partie privative ; que rien ne vient qualifier les vannes individuelles comme des parties communes ; qu’il est certain que le règlement de copropriété prime mais qu’il y a tout au plus une contradiction entre la définition de parties communes et de parties privatives; que dans le silence du règlement de copropriété ou la contradiction entre plusieurs de ses clauses, la qualification de partie commune doit être regardée par rapport à l’usage exclusif qu’en tire un copropriétaire ; que c’est bien Monsieur [E] [Z] qui est redevable du montant de la facture et non le syndicat des copropriétaires ;

* Monsieur [E] [Z] prétend que cette dépense devrait peser sur la copropriété toute entière et elle ne peut, en sa qualité de syndic, être condamnée en lieu et place du syndicat des copropriétaires ;

* la demande de dommages et intérêts de SAS ASI n’est étayée par aucun élément ; qu’il ne peut lui être reproché d’avoir sollicité le conseil syndical pour échapper à ses obligations ; que la sollicitation du conseil syndical fait suite à une demande de Monsieur [E] [Z] à ce titre ; que pour qu’un préjudice moral puisse être indemnité, il faut que ce dernier soit réel et justifié ; que tel n’est pas le cas en l’espèce.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Monsieur [E] [Z] étant présent et la SAS ASI étant régulièrement représentée, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [E] [Z] produit un constat d’échec de conciliation établi le 12 mars 2024 par un conciliateur de justice ; il justifie ainsi avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur la demande tendant à ce que la SAS ASI soit condamnée à porter la somme de 249,70 € au crédit de son compte de copropriétaire

Monsieur [E] [Z] demande au Tribunal de condamner la SAS ASI à porter la somme de 249,70 € au crédit de son compte de copropriétaire.

Il sollicite en réalité un remboursement du montant qu’il estime avoir été porté à torts sur son compte individuel de copropriétaire.

Il estime effectivement que la facture relative à la recherche de fuite et au changement de la vanne, en date du 5 juin 2023, d’un montant de 249,70 € devait être prise en charge par la copropriété et non par lui, à titre personnel.

Or, il forme cette action à l’encontre de la SAS ASI, en sa qualité de syndic de la copropriété.

Cette dernière indique qu’elle ne peut être condamnée en lieu et place du syndicat des copropriétaires.

Elle soulève ainsi, sans pour autant la nommer, une fin de non recevoir, estimant que cette demande de remboursement devait être formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il est constant qu’en opérant les écritures comptables, et en imputant la facture sur le compte individuel de Monsieur [E] [Z], le syndic a agi en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, et pour le compte de celui-ci.

Il ne s’agit pas de l’argent du syndic mais celui du syndicat des copropriétaires.

En outre, pour déterminer sur quel compte devait être imputée la facture, et savoir s’il s’agissait de travaux effectués sur une partie commune ou privative, Monsieur [E] [Z] aurait dû agir contre le syndicat de copropriétaires, lequel est nécessairement intéressé par le débat et devrait donner son avis.

En outre, Monsieur [E] [Z] n’indique pas sur quel fondement il entend forcer le syndic a lui rembourser la somme.

Par conséquent, au regard de ces éléments, des articles 12, 122 et 125 du Code de Procédure Civile, il y a lieu de déclarer la demande précitée de Monsieur [E] [Z] irrecevable.

* Sur la responsabilité de la SAS ASI

Il n’est pas contesté que la SAS ASI était syndic de la copropriété lors de la recherche de fuite et remplacement de la vanne ayant donné lieu à la facture n°11270 du 5 juin 2023, d’un montant de 249,70 €.

Monsieur [E] [Z] et la SAS ASI n’étant pas liés par un contrat, la responsabilité du syndic peut être recherchée par le copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil, à savoir la responsabilité délictuelle.

Il appartient ainsi à Monsieur [E] [Z] de démontrer une faute de la SAS ASI, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, Monsieur [E] [Z] affirme que la SAS ASI a commis une faute en estimant que le changement de la valve sur une canalisation desservant son logement est une partie privative et en imputant le montant de la facture de recherche de fuite et des travaux de changement de valve sur son compte individuel de copropriétaire.

Il résulte de la facture établie par la société B’Concept en date du 5 juin 2023 ainsi que des documents annexés à celle-ci, qu’elle a dû procéder au changement de la vanne au niveau du compteur d’EFS du lot 22 étage 2 se trouvant dans le placard technique du 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], étant précisé qu’il est indiqué que les fissures et la fuite se situaient au niveau de la vanne, avant compteur EFS.

Il est constant que Monsieur [E] [Z] est propriétaire du lot 22 de l’immeuble précité.

Afin de savoir si la SAS ASI a commis une telle faute, il convient par conséquent de déterminer si la valve litigieuse qui se situe sur une canalisation EFS est une partie privative ou une partie commune.

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent quelles sont les parties privatives et les parties communes de bâtiments soumis à la copropriété, n’étant pas des articles ayant un caractère impératif, il convient de se référer au règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour savoir si la valve litigieuse se trouve sur une partie commune ou sur une partie privative.

Il résulte du chapitre 3 II que les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif d’un bâtiment et, comme tels, sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant.

Il résulte de la liste qui suit cette définition que les parties privatives comprennent notamment :

“- les canalisations intérieures et raccordement particuliers, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent,

— les installations individuelles de chauffage et d’eau chaude pouvant exister à l’intérieur d’un local privatif ;

— et en général, tout ce qui, étant à usage privatif est inclus à l’intérieur des locaux constituant les lots désignés à l’état descriptif de division objet également des présentes”.

Le chapitre 3 I précise que constituent des parties communes, les parties de chacun des bâtiments de l’ensemble immobilier affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux de chacun desdits bâtiments. Ce sont celles qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Il est également indiqué que les parties communes générales comprennent notamment “les branchements d’eau, de gaz, d’électricité, et de tout-à-l’égout, les compteurs et transformateurs et toutes autres canalisations”.

Enfin il est indiqué que constituent des parties communes spéciales :

“- les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau et d’électricité ;

— les installations de chauffage central et de fourniture d’eau chaude ainsi que leurs (…)canalisations d’eau, à l’exclusion des radiateurs et des canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif et le desservant exclusivement, ainsi qu’à l’exclusion des éléments se rattachant à l’installation d’eau chaude s trouvant à l’intérieur de chaque local privatif et affecté à son service exclusif”.

Ainsi, et cela résulte de manière claire du règlement de copropriété que, pour qu’une partie soit privative, il faut qu’elle se trouve à l’intérieur d’un local privatif et soit affectée à un usage privatif.

L’analyse des dispositions relatives aux installations d’eau chaude et de chauffage sont très claires à ce titre puisque ne sont privatives que les canalisations et installations se situant dans un local privatif et le desservant exclusivement, le surplus étant constitué de partie commune.

Il n’y a aucune contradiction entre les différentes définitions du règlement de copropriété, ni ambiguïté, contrairement à ce qu’indique la SAS ASI.

En l’espèce, s’il n’est pas fait expressément état des valves se trouvant avant compteur, il sera relevé que cette valve se situe sur une canalisation desservant, certes, le lot de Monsieur [E] [Z], mais se situe dans un local technique dont il est reconnu tant par le copropriétaire que par le syndic, qu’il s’agit d’une partie commune.

Ainsi, la double condition pour pouvoir qualifier la valve de partie privative n’est pas remplie puisque celle-ci ne se trouve pas dans un lot ou local privatif.

En outre, il sera relevé que la valve se situe avant compteur, soit avant que la canalisation ne soit exclusivement affectée au logement de Monsieur [E] [Z].

Par conséquent, la SAS ASI a commis une faute en imputant à torts à Monsieur [E] [Z] une facture qui ne portait pas sur une partie privative mais sur une partie commune, et en ne respectant pas, de ce fait, le règlement de copropriété.

Cette erreur n’a pas été rectifiée malgré les nombreux développements de Monsieur [E] [Z], et ses demandes de tentative de conciliation.

La faute de la SAS ASI est donc bien caractérisée.

Cette faute a entraîné un préjudice à Monsieur [E] [Z] puisque celui-ci a dû régler la facture de 249,70 €, cette facture était débitée de son compte individuel, alors que tel n’aurait pas dû être le cas.

Elle a également été source de tracas pour Monsieur [E] [Z] et ayant entraîné de nombreuses démarches, lesquels seront réparés par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 100 €.

La SAS ASI sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 349,70 € à titre de dommages et intérêts, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner la SAS ASI, qui succombe, aux dépens.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de la SAS ASI à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [E] [Z] tendant à ce que la SAS AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE soit condamnée à porter la somme de 249,70 € au crédit de son compte de copropriétaire ;

DÉCLARE recevables les demandes de Monsieur [E] [Z] pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 349,70 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE la SAS AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SAS AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE la SAS AGENCE [Localité 6] IMMOBILIERE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS