TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00188 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IG42

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 30/04/2026

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

Madame [X] [Q]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’ASSOCIATION LEGITIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 30 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 03 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2011, la société Logement francilien a loué à Mme [X] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] ([Adresse 5] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 367,97 euros hors charges outre 302,36 euros de provision pour charges.

Le 28 juin 2018, l’assemblée générale mixte de la société Logement francilien a adopté la résolution prévoyant sa fusion par absorption avec la société Logement français. Toujours ce 28 juin 2018, l’assemblée générale mixte de la société Logement français a adopté une autre résolution prévoyant le changement de dénomination sociale de la société pour 1001 vies habitat.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2020, la société 1001 vies habitat a également loué à Mme [X] [Q] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (emplacement n°42) – [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 5,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la société 1001 vies habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 260,32 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la société 1001 vies habitat a fait assigner Mme [X] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail du 14 décembre 2011 et dans le contrat de bail du 3 novembre 2020 et visée dans le commandement de payer du 9 juillet 2025,constater la résiliation du bail sur le local d’habitation à compter du 10 septembre 2025,prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,condamner la locataire à payer la somme de 4 887,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,condamner la locataire à payer la somme de 420,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 mars 2026.

A cette audience, la société 1001 vies habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 657,10 euros, au titre des loyers et charges échus au 26 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus. En outre, la bailleresse formule une demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [X] [Q] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société 1001 vies habitat verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 26 février 2026, la dette locative de Mme [X] [Q] s’élève à la somme de 4 550,42 euros (soit la somme de 4 657,10 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 106,68 euros correspondant à des frais injustifiés tels que des pénalités liées à l’enquête sociale) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 juillet 2025 pour la somme de 3 260,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la demande de la bailleresse et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d’accorder à Mme [X] [Q] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 130,00 euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le titre Ier est d’ordre public et s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail afférent au logement du 14 décembre 2011 stipule en son titre XV qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail afférent à l’emplacement de stationnement du 3 novembre 2020 ne contient, quant à lui, aucune clause résolutoire.

Toutefois, les deux baux sont conclus entre les mêmes parties, sont relatifs à un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés exactement à la même adresse et sont traités par la bailleresse dans un seul et même décompte. Par ailleurs, le commandement de payer délivré visait l’application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux deux baux et à leur dette locative unique.

Dans ces conditions, l’emplacement de stationnement sera considéré comme l’accessoire du local à usage d’habitation loué par Mme [X] [Q].

Par conséquent, bien que le contrat de bail afférent à l’emplacement de stationnement du 3 novembre 2020 ne contienne pas de clause résolutoire, il suit, en tant qu’accessoire, le régime du bail principal afférent au logement du 14 décembre 2011.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de clause résolutoire sont réunies le 10 septembre 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire figurant au bail afférent au logement seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [X] [Q] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [X] [Q] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [Q] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la société 1001 vies habitat les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [X] [Q] à verser à la société 1001 vies habitat la somme de 4 550,42 euros (décompte arrêté au 26 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 3 260,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [X] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 130,00 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail principal conclu le 14 décembre 2011 entre la société 1001 vies habitat, d’une part, et Mme [X] [Q], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] ([Adresse 6] – [Localité 5] sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

CONSTATE que le bail conclu le 3 novembre 2020 entre la société 1001 vies habitat, d’une part, et Mme [X] [Q], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] (emplacement n°42) – [Localité 5] suit, en tant qu’accessoire, le régime du bail principal et que les conditions de la résiliation de plein droit sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [X] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société 1001 vies habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [X] [Q] soit condamné à verser à la société 1001 vies habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société 1001 vies habitat du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE la société 1001 vies habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [Q] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.