N° RG 25/00200 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKWD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/00200 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKWD

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

M. [F]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L HABITATION MODERNE .

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Léo STURCHLER substituant M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 25/00200 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKWD

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du16 octobre 2017, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [L] [F] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 238,94 euros, outre 76,54 + 11 + 4,40 euros de provisions sur charges, payables à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEML HABITATION MODERNE lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 19 août 2024.

Puis, par acte du 31 octobre 2024, elle l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Strasbourg, statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 mars 2025, il a été donné connaissance de l’enquête sociale du 14/02/2025 ; la demanderesse a sollicité le renvoi et le défendeur a indiqué qu’il allait reprendre les paiements fin mars.

A l’audience du 2 juin 2025, la SAEML HABITATION MODERNE reprend les termes de son assignation à l’encontre de M. [L] [F] pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [L] [F] sous astreinte de 200 euros par jour de retard et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 3 479,04 € au 23 mai 2025 à titre de provision, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 380,59 €, révisable et sous réserve du décompte définitif de charges, et d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris ceux du commandement de payer.

Elle propose de produire un décompte actualisé en cours de délibéré, au regard des récents versements invoqués par le défendeur.

M. [L] [F] indique qu’il travaille désormais en CDD et perçoit entre 1450 et 1523 euros net par mois ; il indique avoir versé 700 euros (2X 350 €) les 27 et 31 mai 2025 et sollicite des délais de paiement, à raison de 250 euros par mois en plus du loyer courant de 389 euros à verser.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour et la demanderesse autorisée à produire un décompte actualisé avant le 30 juin 2025.

La SAEML HABITATION MODERNE a transmis le 13 juin 2025 un décompte actualisé au 6 juin 2025 pour un montant de 3 059 euros, échéance de mai incluse, faisant apparaître les versements de 350 euros crédités les 27 et 30 mai 2025.

Elle indique ne pas être opposée à un échelonnement de la dette à hauteur de 250 euros par mois suspendant la clause résolutoire, laquelle reprendrait ses effets en cas de non respect des mensualités.

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la SAEML HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Bas-Rhin le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce au regard de la date du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 août 2024 pour la somme en principal de 1 283,66 € suivant décompte arrêté au 13 août 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 6 juin 2025 que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SAEML HABITATION MODERNE produit un décompte actualisé au 6 juin 2025, selon lequel M. [L] [F] reste lui devoir la somme de 3 059 €, y compris l’échéance de 389,17 euros de mai 2025 exigible au jour de l’audience, et faisant apparaitre les deux versements invoqués de 350 euros par M. [L] [F].

Son obligation au paiement de cette somme, au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’à la résiliation du bail et des indemnités équivalentes à ceux-ci dues pour l’occupation du logement ensuite jusqu’au mois de mai 2025 inclus, n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

III- SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il dispose par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur donné par note en délibéré, M. [L] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette à raison de mensualités de 250 euros par mois comme proposé, selon les modalités qui seront précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

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Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités pour l’apurement de la dette d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause, l’expulsion de M. [L] [F], sans qu’il y ait lieu à astreinte, et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [F], succombant, supportera la charge des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au vu des efforts fournis pour régler sa dette locative.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SAEML HABITATION MODERNE d’une part, et M. [L] [F] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] [Localité 4], sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

CONDAMNONS M. [L] [F] à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre provisionnel, la somme de 3 059 € (trois-mille-cinquante-neuf euros) au titre de sa dette locative, y compris l’échéance de mai 2025, selon décompte arrêté au 6 juin 2025 ;

AUTORISONS M. [L] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sur un délai de 13 mois, en 12 mensualités de 250 € (deux-cent-cinquante euros), et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce délai ;

DISONS que si le délais accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

* qu’à défaut pour M. [L] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEML HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est mais sans qu’il y ait lieu à astreinte ;

* que M. [L] [F] soit condamné à verser à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustements du loyer), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DÉBOUTONS la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [F] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par M^me Stéphanie BAEUMLIN, greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI