TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/01345 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SZGJ

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[H] [N]

[I] [M]

C/

[L] [F]

[E] [J] épouse [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [H] [N], demeurant [Adresse 3]

Mme [I] [M], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [L] [F], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-9977 du 22/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Mme [E] [J] épouse [F], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-9907 du 22/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentés par M^e Jordane BLONDELLE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 22 janvier 2018, Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] ont donné à bail à Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] un appartement à usage d’habitation et deux parkings situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel actuel de 918,27€ provisions sur charges comprises.

La Commossion de surendettement des particuliers de Haute-Garonne a déclaré la demande des époux [F] recevable et a rendu une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 11 mars 2021 (effacement de la dette locative d’un montant 3260€).

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 décembre 2023.

Par actes du 19 février 2024, Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 23 janvier 2025. Les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail le 2 février 2024,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bailà compter de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement ces derniers au paiement :

— de la somme actualisée de 2834,89€ au titre de l’arriéré locatif mensualité de janvier 2025 incluse,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 918,27€, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif, révisable selon les dispositions contractuelles,

— de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions :

* à titre principal :

— leur accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai ainsi accordé,

* à titre subsidiaire leur accorder des délais de 36 mois pour quitter les lieux,

* en tout état de cause :

— écarter l’exécution provisoire,

— débouter les demandeurs de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chacun conservera la charge de ses dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 22 décembre 2023 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 22 janvier 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2023 pour la somme en principal de 1758,34€.

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de 2 mois susvisé, en faisant des versements de 1500€. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire et les versements de la CAF fait pendant cette période ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes.

Ce commandement est resté donc infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] restent devoir la somme de 2834,89€ à la date du 17 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] seront par conséquent condamnés solidairement au regard de la clause figurant au contrat au paiement de cette somme de 2834,89€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

En l’espèce, les époux [F] justifient percevoir 1208,69€ de prestations sociales et que Monsieur [F] a récemment ouvert une pizzeria.

Le décompte arrêté à la date du 17 janvier 2025 permet de constater que les époux [F] ont fait plusieurs versements sur les derniers mois : 1500€ entre le 7 et 15/10/24, 400€ le 18/11/24, 500€ le 18/12/24, 500€ le 16/01/25, soit la somme totale de 2900€.

Le décompte ne faisant pas état d’éventuelles instructions particulières d’imputation du règlement de ces différents versements, il convient d’imputer lesdits paiement sur la dette que les époux [F] avaient le plus intérêt à payer, à savoir le loyer courant avant l’audience puisque cela permet aux locataires de formuler une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de se maintenir dans les lieux.

Ainsi, il peut être considéré que compte tenu du montant total des loyers courant entre octobre 2024 et janvier 2025 (2784,81€), il y a reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Par conséquent au regard de cette reprise du paiement du loyer courant, des ressources stables des époux [F] et des propositions de règlements formulées par ces derniers, démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 110 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Les époux [F] sollicitent par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, ces derniers ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable annuellement selon les dispositions contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, qui succombent seront condamnés aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M], Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] seront condamnés à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2018 entre Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] d’une part et Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et deux parking situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 23 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] à titre provisionnel la somme de 2834,89€ (décompte arrêté au 15 janvier 2025 mensualité de janvier 2025 incluse) ;

AUTORISE Madame [K] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 110€, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] soient condamnés in solidum à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 918,27€, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant et révisable annuellement selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [E] [J] épouse [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente