TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09596 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4MP

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

S.C.I. DU PAVE DU MOULIN

C/

[T] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DU PAVE DU MOULIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [V] [I], gérant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé par voie électronique le 25 octobre 2023 et à effet au 2 novembre 2023, la SCI Pave du Moulin a donné à bail à Mme [T] [U] un logement situé [Adresse 3], rez de chaussée, à Lille (59260), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 519 euros majoré d’une provision sur charges de 50 euros, pour une durée de 6 ans renouvelable.

Par acte du 30 avril 2025, la SCI Pave du Moulin a fait signifier à Mme [T] [U] un commandement de payer la somme principale de 2.458,18 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 12 août 2025, la SCI Pave du Moulin a fait assigner Mme [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de :

. constater, à défaut ordonner, la résiliation du contrat de location

. dire par conséquent que Mme [T] [U] est occupante sans droit ni titre,

. ordonner son expulsion de corps et de biens du logement qu’elle occupe, et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

. condamner Mme [T] [U] à lui payer, sous réserve des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience :

. 4.942,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

. une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux et révisable selon les dispositions contractuelles du bail

. 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 24 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI Pave du Moulin, représentée par M. [V] [I], gérant, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 7.467,33 euros au 18 novembre 2025. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles, faisant valoir qu’elle a réalisé les travaux nécessaires pour remédier aux désordres dénoncés par la locataire. Elle indique avoir installé une VMC, avoir remis en état les peintures et avoir procédé à la désinfestation de l’immeuble en raison de la présence de nuisibles. Elle ajoute que Mme [U] a refusé une proposition de relogement en février 2025.

Mme [T] [U] s’oppose aux demandes, soutenant qu’elle a cessé de payer son loyer en raison de l’indécence du logement et de l’inaction de la bailleresse. Elle demande à être dispensée du paiement des loyers et charges à compter du terme de décembre 2024, date à partir de laquelle elle a cessé tout règlement, invoquant l’exception d’inexécution. Elle sollicite, à défaut, la diminution de son loyer.

Elle expose et fait valoir qu’elle a loué plusieurs logement dans la résidence, qu’elle a à chaque fois rencontré des difficultés, que l’appartement actuel présente une humidité excessive, qui a été constatée dès l’état des lieux d’entrée, provenant d’un système de ventilation défaillant, que ce problème d’humidité a impacté sa santé, qu’elle a subi une pneumopathie quelques mois après son entrée dans les lieux ainsi que des troubles respiratoires récurrents. Elle ajoute que la SCI du Pave du Moulin n’a pas été diligente pour mettre fin au problème d’humidité, la VMC n’ayant été installée qu’en juillet 2025. Elle précise que depuis l’installation de la VMC, elle a constaté une diminution du phénomène de condensation dans le logement et du développement des moisissures. Elle soutient par ailleurs avoir constaté la présence de rats dans le local poubelles de l’immeuble ainsi que dans sa cuisine. Elle indique avoir cessé de payer son loyer pour faire réagir son bailleur et pour que celui-ci réalise les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres. Elle conteste le DPE fournit par la SCI du [Adresse 4] du Moulin dans la mesure où il n’y avait pas de VMC installée à cette date. Elle ajoute avoir refusé la proposition de relogement pour des motifs professionnels, étant en période de révision d’un concours de la fonction publique. Elle précise qu’elle souhaite quitter l’appartement après la trêve hivernale.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 2 mai 2025.

La SCI Pave du Moulin justifie avoir notifié au préfet du Nord le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 octobre 2023 et à effet au 2 novembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [T] [U] le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 2.458,18 euros.

Il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 11 juin 2025, 24H00.

L’expulsion de Mme [T] [U] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Sur l’exception d’inexécution et la demande en diminution du montant du loyer, en raison de l’état du logement

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement doit permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, Mme [U] se plaint principalement d’un problème d’humidité récurrent dans le logement depuis la prise à bail avec développement de moisissures, provenant d’un système de ventilation défaillant. Elle indique souffrir de pathologies pulmonaires et respiratoires en lien avec la présence d’humidité et de moisissures dans le logement.

Elle se prévaut de l’exception d’inexécution tenant à l’indécence du logement loué pour s’opposer au paiement des loyers et charges.

Toutefois, l’exception d’inexécution ne peut être accueillie que si les désordres imputables au bailleur mettent le locataire dans l’impossibilité totale d’user du logement ou dans l’impossibilité d’user le logement conformément à sa destination d’habitation.

En la cause, la défenderesse produit l’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2023 établi amiablement et contradictoirement entre les parties, lequel relève la présence de « moisi sur châssis » au niveau des fenêtres du séjour, des traces de moisissures sur les fenêtres, des traces noires ainsi qu’une auréole sur le bas du mur de la chambre.

Elle communique également des photographies mettant en évidence des traces d’humidité importantes avec moisissures sur plusieurs murs ainsi que sur le pourtour des fenêtres du logement. La comparaison desdites photographies avec celles jointes à l’état des lieux d’entrée permet d’établir qu’il s’agit du même logement.

Il ressort par ailleurs de l’échange de courriels entre la locataire et la société [Adresse 5], mandataire du bailleur, que Mme [U] a signalé à cette dernière un problème d’humidité dans le logement dès le 27 mars 2024, qu’elle a sollicité l’intervention de la SCI [Adresse 6] du Moulin à plusieurs reprises pour mettre fin au désordre, que par courriel du 5 mai 2025 la société [Adresse 5] a informé Mme [U] qu’une entreprise avait été mandatée pour résoudre le problème de VMC dans le logement et l’a invitée à prendre contact avec le professionnel pour donner ses disponibilités.

Il n’est pas contesté par les parties que la date d’intervention pour l’installation de la VMC a été reportée au mois de juillet 2025 à la demande de la locataire pour des motifs professionnels.

Mme [U] ne prouve pas que le développement de moisissures a perduré après la pose de la VMC dans l’appartement en juillet 2025. Elle déclare au contraire à l’audience avoir constaté une diminution du phénomène de condensation, un développement de moisissures moins important et une amélioration de son état de santé.

Si la bailleresse établit donc avoir supprimé les causes de l’humidité dans le logement en juillet 2025 par l’installation d’une VMC mécanique dans le logement, elle ne justifie pas en revanche avoir repris les conséquences de l’humidité anormale, notamment la remise en état des peintures des murs et des pourtours des fenêtres dégradés par l’humidité.

Dès lors, l’appartement, qui présente des peintures et des châssis détériorés par l’humidité dans la chambre, le séjour et la salle de bain consécutive à un système de ventilation insuffisant, ainsi qu’une pollution de l’air intérieur par des moisissures représentant un risque pour la santé de la locataire, ne répond pas aux critères de décence.

Il apparaît ainsi que la bailleresse, qui était informée de la présence d’humidité dès l’établissement de l’état des lieux d’entrée, a tardé à effectuer les réparations nécessaires et qu’elle ne justifie pas de son empêchement à agir dans un délai raisonnable.

Dès lors, la SCI du Pave du Moulin, qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute de sorte que sa responsabilité est engagée.

Mme [U] verse un certificat médical de son médecin traitant en date du 12 avril 2024 qui atteste que cette dernière présente des problèmes de santé notamment respiratoires pouvant être déclenchés et aggravés par l’humidité et les moisissures présentes dans son logement.

Si la SCI du Pave du Moulin fait état d’une offre de relogement le 3 février 2025 refusée par la locataire, force est de constater que la société requérante ne produit aucun élément sur le logement proposé et sa localisation, de sorte que le juge ne peut vérifier s’il était adapté ou non à la situation de Mme [U].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la locataire a vécu depuis son entrée en jouissance dans un logement présentant des traces d’humidité et de moisissures dans l’ensemble des pièces de l’appartement, que les désordres d’humidité ont persisté jusqu’à l’installation d’une VMC dans le logement en juillet 2025 sans toutefois que le bailleur intervienne pour procéder aux travaux de reprise des revêtements dégradés par l’humidité.

Si les désordres d’humidité ne rendent pas le logement inhabitable ou impropre à l’habitation justifiant une dispense du paiement des loyers et charges à compter de l’échéance de décembre 2024, il est néanmoins justifié d’un préjudice de jouissance subi par Mme [U] eu égard à l’inconfort et à la gêne générés par l’humidité excessive, et au risque pour la santé résultant de la présence de moisissures depuis la prise à bail jusqu’à la résiliation du bail intervenue le 11 juin 2025, qu’il convient d’évaluer à 40 % du montant du loyer mensuel hors charges actualisé à 531,82 euros, soit la somme de 212,73 euros par mois.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de diminution du loyer pour la période de décembre 2024, conformément à la demande de Mme [U], jusqu’à la date de résiliation du bail, et de fixer le montant du loyer à la somme menuelle de 319,09 euros (531,82 – 212,73 ).

Sur les sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il appartient donc aux défendeurs qui se prévalent de manquements commis par la bailleresse notamment à ses obligations d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Il ressort des développements précédents et du décompte versé aux débats que la dette de loyers et de charges s’établit comme suit :

—  12,82 euros correspondant au solde du loyer de novembre 2024

—  319,09 euros x 7 mois = 2.233,63 euros correspondant aux loyers échus impayés de décembre 2024 à juin 2025, terme de juin 2025 inclus, après diminution du loyer à hauteur de 40 %

— les provisions sur charges : 50 x 7 = 350 euros

Soit un total de 2.596,45 euros, étant précisé que la somme de 118,51 euros réclamée au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 n’étant justifiée par aucune pièce doit être déduite des sommes dues.

Mme [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.596,45 euros au titre des loyers et charges dus au 11 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 448,87 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 531,82 euros après une diminution de 25 % pour tenir compte de l’état de l’appartement dont les peintures dégradées par l’humidité n’ont pas été reprises, majoré de la provision sur charges de 50 euros, pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI du Pave du Moulin de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Mme [U], parte perdante, supportera la charge aux dépens dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI Pave du Moulin recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2023 et à effet au 2 novembre 2023, entre la SCI Pave du Moulin et Mme [T] [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7], à Lille (59260), sont acquises à la date du 11 juin 2025, 24H00 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE Mme [T] [U] de sa demande de dispense du paiement des loyers et charges ;

ORDONNE la diminution du loyer hors charges du logement à hauteur de 40 % depuis l’échéance de décembre 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail, et FIXE le montant du loyer à la somme de 319,09 euros pour la période de décembre 2024 à juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus ;

CONDAMNE en conséquence Mme [T] [U] à payer à la SCI Pave du Moulin la somme de 2.596,45 euros, créance arrêtée au 11 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 août 2025 ;

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer à la SCI Pave du Moulin une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 448,87 euros à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Mme [T] [U] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [U] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 16 février 2026.

La Greffière, La Juge,