TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00814 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLZ3

AFFAIRE : HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME C/ [Z] [J]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence, lors des débats, de [P] [Q], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [A] [V], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 08 Septembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 septembre 2009, à effet du 11 septembre 2009, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, HABITAT 17, a donné à bail à Madame [I] [J] et Monsieur [Z] [J] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] avec garage/parking et jardin, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial respectivement de 563,79 euros, 32,00 euros et 15,00 euros, outre de la somme de 13,63 euros au titre des charges, ainsi qu’un dépôt de garantie de 563,00 euros.

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2018, un avenant au contrat de location prévoyait qu’à compter du 02 juillet 2018, Monsieur [Z] [J] était le seul titulaire du bail.

Suite à des impayés, le contrat de bail du 04 septembre 2019 a été résilié.

Par acte sous seing privé en date du 02 février 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, HABITAT 17, a donné à bail à Monsieur [Z] [J] le même logement avec garage/parking et jardin, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial respectivement de 620,39 euros, 35,87 euros et 16,80 euros, outre de la somme de 13,63 euros au titre des charges, ainsi qu’un dépôt de garantie de 563,00 euros.

Par jugement en date du 06 mai 2024, auquel il sera renvoyé pour le plus ample détail du litige et de la procédure, le Juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a, pour l’essentiel, constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire y figurant pour défaut de paiement des loyers, ordonné à Monsieur [Z] [J] de quitter les lieux, et condamné Monsieur [Z] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, HABITAT 17 la somme de 4.843,31 euros, outre à une indemnité d’occupation à compter du 05 décembre 2023.

Le 26 juillet 2024, Monsieur [Z] [J] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, HABITAT 17, a assigné Monsieur [Z] [J] aux fins de :

— Condamner Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 5.985,00 euros, représentant les frais engagés pour les réparations locatives du logement, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [Z] [J] à lui payer la somme de 300,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [Z] [J] à payer tous les frais et dépens du procès, y compris les frais accessoires de procédure engagés à ce jour, outre le coût de l’acte d’assignation ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 02 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, HABITAT 17, a comparu. Monsieur [Z] [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement cité

à étude.

Se référant à ses écritures, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE

MARITIME, HABITAT 17, actualise ses demandes comme suit :

— Condamner Monsieur [Z] [J] au paiement des réparations locatives à hauteur de 5.985,00 euros, le dépôt de garantie ayant déjà été libéré le 27/07/2024 ;

— Condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de la régularisation des charges à hauteur de 27,00 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du Code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1732 du même code précise que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En vertu de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de l’article 7c de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, sauf à prendre en compte ce qui a été détérioré par le simple usage normal du logement et la vétusté, le locataire est tenu de restituer les lieux en l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux, et il appartient au bailleur de démontrer que lorsqu’il a récupéré le logement, celui-ci était affecté de dégradations imputables aux locataires et nécessitant des réparations locatives.

Par ailleurs, le bailleur ne peut réclamer la remise à neuf des peintures des locaux loués dès lors que ces travaux ne sont nécessités que par un usage normal des lieux.

Il convient enfin de préciser que, le cas échéant, sur le montant de l’indemnité, l’absence de production d’une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement d’indemnité. Le devis constitue un moyen de preuve admissible.

Au soutien de sa demande, le bailleur produit les états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement, respectivement les 11 septembre 2009 et 26 juillet 2024, ainsi qu’une facture émise par l’entreprise RAVAUD le 23 octobre 2024 d’un montant de 8.419,64 euros TTC, pour « réfection totale peinture T5 duplex ou triplex outre un détail des postes de réparations sollicitées portant sur le nettoyage approfondi d’un logement T5 pour 420,00 euros, les peintures sur mur déjà peint pour 2.500,00 euros, le remplacement meuble sous lavabo pour 215,00 euros, l’enlèvement encombrants pour 2.750,00 euros et la tonte (surface de moins de 100 m²) pour 100,00 euros.

Le bailleur produit également un document joint à l’état des lieux de sortie daté du 26 juillet 2024 aux termes duquel Monsieur [Z] [J] a explicitement reconnu devoir la somme de 5.985,00 euros, au titre des réparations locatives constatées par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, HABITAT 17.

Aux termes de l’article 1359 du Code civil, « L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. Celui dont la créance excède le seuil mentionné au premier alinéa ne peut pas être dispensé de la preuve par écrit en restreignant sa demande. Il en est de même de celui dont la demande, même inférieure à ce montant, porte sur le solde ou sur une partie d’une créance supérieure à ce montant ».

Ainsi, la signature portée sur ce document étant identique à celle portée sur le bail et l’état des lieux d’entrée et de sortie, et le locataire y reconnaissant de manière non équivoque qu’il est tenu à la somme de 5 985 euros pour les postes de réparations détaillés, il y a lieu de le condamner à verser cette somme, précision faite que le dépôt de garantie d’un montant de 563,00 euros a été restitué à Monsieur [Z] [J] le 27 juillet 2024, suivant décompte actualisé au 27 mai 2025.

Sur la demande au titre de la régularisation des charges

Le bailleur sollicite la somme de 27 euros aux termes de la régularisation des charges. Or, il ne produit aucun élément justifiant du montant sollicité et sera débouté de sa demande, qui en outre n’avait pas été portée à la connaissance du locataire non comparant à l’audience. Le bailleur sera débouté de sa demande.

Sur les dépens

Monsieur [Z] [J] succombant, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, HABITAT 17, la somme de 5.985,00 euros (CINQ MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS) au titre des réparations locatives concernant un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] avec garage/parking et jardin  ;

— DEBOUTE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, HABITAT 17, de sa demande au titre de la régularisation des charges ;

— CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens de l’instance.

— RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL