Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 2, 15 mai 2025, n° 24/11072

TJ Strasbourg 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a produit les éléments nécessaires pour prouver l'existence et le montant de la créance, et que la SCI Konya Immobilier n'a pas contesté ces éléments.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de la SCI Konya Immobilier ni justifié un préjudice indépendant du retard de paiement.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que la SCI Konya Immobilier, ayant succombé, doit rembourser les frais engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 2, 15 mai 2025, n° 24/11072
Numéro(s) :	24/11072
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent FREUDLJean WEYL
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LEONARD DE VINCI, Représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE LA MARNE c/ S.C.I. KONYA IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 24/11072 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGOW

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/11072 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGOW

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Laurent FREUDL

M^e Jean WEYL

Le greffier

M^e Laurent FREUDL

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LEONARD DE VINCI

Représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE LA MARNE, ayant son siège social [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 13], agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

DEFENDERESSE :

S.C.I. KONYA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis Chez Monsieur [B] [I] – [Adresse 6]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192, constitué postérieurement à l’ordonnance de clôture

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Mai 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI KONYA IMMOBILIER est propriétaire, au sein de la résidence [11] situé [Adresse 2] 67200 [Adresse 13].

Se plaignant d’impayés de charges de copropriété, par assignation signifiée en date du 6 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait attraire la SCI KONYA IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Strasbourg et a demande de :

CONDAMNER la SCI KONYA IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 58.846,26€ augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;

CONDAMNER la SCI KONYA IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000€ au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné ;

Subsidiairement,

CONDAMNER la SCI KONYA IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 56.846,26€ augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;

CONDAMNER la SCI KONYA IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000€ au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné ;

CONDAMNER la SCI KONYA IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La CONDAMNER en tous les frais et dépens de la procédure.

Bien que régulièrement assignée par remise à personne, la SCI KONYA IMMOBILIER n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, la présente décision est réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 1er avril 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience de ce jour. L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Par requête déposée le 6 mai 2025, la SCI KONYA IMMOBILIER s’est constituée et a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture du 1er avril 2025.

Par message RPVA en date du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué s’opposer à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

Par jugement du 6 mai 2025, le tribunal a rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 1er avril 2025.

SUR LES MOTIFS

A titre préliminaire, il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat de copropriétaires demande que la SCI Konya Immobilier soit condamnée à lui payer la somme de 58 846,26 € au titre de charges impayées, incluant 2 000 € de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les éléments suivants :

— la copie du livre foncier,

— les contrats de syndic pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2027,

— un relevé de compte du 2 décembre 2024,

— les appels de fonds trimestriels du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2024,

— les appels de fonds travaux du 17 janvier 2024 au 30 juin 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— le décompte annuel de charges du 1er juillet 2021au 30 juin 2022,

— l’état des dépenses de l’immeuble pour l’exercice courant du 1er juillet 2021 30 juin 2022,

— le décompte individuel de charges du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— l’état des dépenses de l’immeuble pour l’exercice courant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— le décompte individuel des charges du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— l’état des dépenses de l’immeuble pour l’exercice courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 5 décembre 2022

— le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 17 janvier 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 3 juillet 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 novembre 2024,

— des courriers de rappels et de mises en demeure datées du 22 octobre 2022, 12 janvier 2023, 10 janvier 2024 et 11 juillet 2024.

Le relevé de compte du 2 décembre 2024 mentionne, pour un montant total de 56 846,26 € :

— le solde des charges impayées au 1er janvier 2022,

— les appels de provisions sur charges courantes,

— les appels de fonds travaux alur

— des frais de mise en demeure en date des 12 janvier 2023,

— des frais de travaux énergétiques et de maîtrise d’oeuvre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que :

— les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ont été approuvés par l’assemblée générale du 5 décembre 2022,

— les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ont été approuvés par l’assemblée générale du 17 janvier 2024,

— les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ont été approuvés par l’assemblée générale du 28 novembre 2024, de même que le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— la réalisation des travaux énergétiques et le montant prévisionnel de ces travaux ont été approuvés par l’assemblée générale extraordinaire du 3 juillet 2024.

Les comptes généraux de la copropriété et les appels de provision versés aux débats font état des dépenses générales de la copropriété et des dépenses de travaux engagés par l’ensemble des copropriétaires ainsi que des tantièmes de yy au sein de la copropriété de sorte que ces éléments permettent d’établir tant en son principe qu’en son montant, la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges.

Les frais de mise en demeure sont justifiés par la production du courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure du 12 janvier 2023, ainsi que par le contrat de syndic pour la période 2022/2024, prévoyant l’imputation du coût de la prestation, à savoir 35,69€ TTC, au seul propriétaire concerné, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI KONYA IMMOBILIER n’ayant pas constitué avocat, avant la clôture de l’instruction, n’a fait valoir aucune contestation sur le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Au regard des éléments sus listés, la SCI Konya Immobilier sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56 846,26 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En revanche, la demande formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 2 000€, correspondant à la note d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires sera par ailleurs rejetée, ce poste entrant dans le champ d’application, non de l’article 10-1, mais de l’article 700 du code de procédure civile.

II. Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation par la SCI Konya Immobilier d’un préjudice financier chiffré à 1 000 €.

Selon l’article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’est pas un établissement financier et qu’il ne peut se permettre de supporter des retards de paiement, il procède par voie d’affirmation sans notamment justifier d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La SCI Konya Immobilier, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI Konya Immobilier sera encore condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Konya Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [11] », [Adresse 3] [Adresse 7] à 67200 Strasbourg, la somme de 56 846,26 € au titre des charges de copropriétés impayées du 30 juin 2022 au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 6 décembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [11] », [Adresse 4] [Localité 10], du surplus de sa demande en paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [11] », [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 10], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Konya Immobilier aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Konya Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [11] », [Adresse 4] 67200 Strasbourg, la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY