Du 20 décembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00454 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZPK

[W] [C] épouse [O]

C/

[P] [I]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 20 décembre 2024

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame [W] [C] épouse [O]

née le 03 Septembre 1956 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale n°2023-007427 du 04/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représentée par M^e Mélina MASSIAS (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [I]

né le 11 Juin 1981 à [Localité 10]

Association Le Tremplin

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jessica LACOMBE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2020, Madame [W] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [I] un hangar situé [Adresse 9] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 420 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] a fait signifier à Monsieur [I] le 25 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 11 340 euros au titre de la dette locative.

Par acte délivré le 31 janvier 2024, Madame [W] [O] née [C] a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ordonner l’expulsion du locataire, condamner ce dernier à lui payer un arriéré locatif s’élevant à 12 180 euros arrêtée au mois de septembre 2023 ainsi que des indemnités d’occupation égales à 420 euros à compter du mois d’octobre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux outre une indemnité de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, en ce compris le commandement de payer et les actes nécessaires à l’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été débattue à l’audience du 28 octobre 2024.

Lors des débats, Madame [O], représentée par son conseil, conclut à la régularité de la procédure intentée et maintient ses demandes initiales. Elle sollicite à titre subsidiaire que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens.

Monsieur [I], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection:

— à titre principal, de prononcer la nullité du commandement de payer et de l’assignation;

— à titre subsidiaire, de rejeter l’ensemble des demandes de Madame [O];

— en tout état de cause, de condamner Madame [O] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ensemble l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties, visées par le greffe à l’audience et soutenues oralement, pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la régularité de la procédure

*sur la nullité du commandement de payer délivré le 25 juillet 2023

Monsieur [I] soutient que le commandement de payer qui lui a été signifié par Madame [O] est nul pour plusieurs motifs:

— il vise un texte qui n’est pas applicable (l’article 1184 du code civil);

— il fait état d’un bail qui aurait été renouvelé tacitement pour trois ans alors que le contrat autorise un renouvellement express pour une année;

— il fait état de la loi du 6 juillet 1989 qui n’est pas applicable;

— il ne fait pas état du montant du loyer et des charges

Il y a lieu de rappeler que Madame [O] sollicite que le juge prononce la résiliation du bail conclu avec Monsieur [I] ainsi qu’en atteste le dispositif de ses dernières écritures soutenues à l’audience, malgré quelques références à la clause résolutoire dans le corps de celles-ci. Dans ce cadre là, la délivrance d’un commandement de payer par le bailleur n’est pas obligatoire et ne conditionne pas la régularité de la procédure en résiliation, contrairement à l’action en constat de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, de sorte que le moyen de défense invoqué par Monsieur [I] est inopérant en ce qu’à supposer que le commandement de payer soit nul, il ne rendrait pas pour autant irrégulière la procédure intentée par Madame [O].

*sur la nullité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile invoqué par Monsieur [I] dispose que l’assignation contient à peine de nullité, notamment un exposé des moyens en fait et en droit.

Monsieur [I] soutient que l’assignation délivrée par Madame [O] n’est motivée qu’en fait alors qu’elle contient un moyen de droit: l’article 29 de la loi du 6 juillet 1989, peu important à ce stade que ce fondement juridique soit erroné comme le soutient le défendeur.

Il ressort de ce qui précède que la procédure intentée par Madame [O] à l’encontre de Monsieur [I] est régulière.

— Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il est établi et non contesté que par acte sous seing privé du 21 juillet 2020, Madame [W] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [I] un hangar situé [Adresse 9] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 420 euros.

*sur la loi applicable au contrat

Les parties s’opposent sur la loi applicable au contrat de bail, Monsieur [I] soutenant à l’inverse de Madame [O] que la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas au bail litigieux.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par le défendeur dispose que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, il ne ressort ni du contrat de bail ni des explications de la bailleresse que le hangar objet du bail est un local à usage d’habitation ou à usage mixte ou encore l’accessoire d’un bien à usage d’habitation, de sorte que le bail n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Si Madame [O] soutient que les parties avaient convenu de se placer sous le régime de la loi précitée, il convient de constater que le bail conclu le 21 juillet 2020 comporte comme unique référence à la loi du 6 juillet 1989 la mention de l’article 5 relatif à la rémunération des mandataires du bailleur. Cette seule référence est insuffisante pour considérer comme le soutient Madame [O] que les parties ont entendu initialement se soumettre volontairement à la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence de ce qui précède, le bail conclu le 21 juillet 2020 est un bail de droit commun soumis aux articles 1709 et suivants du code civil.

*sur le bien fondé de la demande

La demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail se fonde sur l’article 1224 du code civil.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1728 2° du code civil applicable au bail litigieux énonce que “le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus”.

L’appréciation de la cause de la résiliation du bail se fait au jour de la décision.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que Monsieur [I] était tenu de régler un loyer mensuel s’élevant à 420 euros. Si Monsieur [I] soutient ne pas être en capacité de connaître le montant de la dette exigible réelle, il ressort du décompte locatif figurant dans les écritures de Madame [O] que celle-ci s’élève à la somme de 13 440 euros arrêtée au mois de décembre 2023 et correspondant aux loyers impayés entre le mois de mai 2021 et le mois de décembre 2023. La créance de Madame [O] est donc justifiée au regard des dispositions de l’article 1353 alinéa 1 du code civil invoqué par le défendeur.

Il est ainsi établi que Monsieur [I] ne s’est plus acquitté de la totalité des loyers dus en vertu du contrat de location à compter du mois de mai 2021. Il ne s’explique pas sur les motifs d’un tel défaut de paiement.

Il est admis que le retard systématique dans le paiement du loyer, sans justification, est constitutif d’un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire du bail.

La violation par Monsieur [I] de son obligation de payer les loyers apparaît suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation du bail, à effet du présent jugement.

En conséquence, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire seront prononcées, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, Monsieur [I] sera redevable d’une indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués, égale au montant du loyer et des charges actuel, soit une somme mensuelle de 420 euros au paiement de laquelle il sera condamné.

— Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1728 2° du code civil applicable au bail litigieux énonce que “le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus”. Il résulte de l’article 1353 du code civil alinéa 2 qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [O] le bail conclu le 21 juillet 2020 ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [I] reste devoir au titre de la dette de loyers la somme de 13 440 euros arrêtée au mois de décembre 2023 (échéance du mois de décembre comprise). La demanderesse sollicite en outre une indemnité d’occupation pour la période postérieure au mois d’octobre 2023 alors que pour la période allant d’octobre 2023 à la date du délibéré (20 décembre 2024), les sommes dues sur cette période s’analysent en loyers et non en indemnités d’occupation, la résiliation du bail prenant effet à compter du présent jugement(soit à compter du 20 décembre 2024). Monsieur [I] étant néanmoins redevable de ces sommes, il en sera tenu compte pour fixer la créance de Madame [O], portant ainsi celle-ci à une somme totale de 18 480 euros (13 440 euros + 5040 euros), sans pour autant que le juge excède son office, la demanderesse sollicitant le paiement d’une somme de 420 euros à compter du mois d’octobre 2023.

Monsieur [I] ne justifie pas avoir réglé les sommes dues au titre des loyers en application de l’alinéa 2 de l’article 1353 du code civil et doit, par conséquent, être condamné à payer à Madame [O] la somme de 18 480 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 (177,92 euros).

*Sur les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable que chacune des parties conserve la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés. Madame [O] et Monsieur [I] seront en conséquence déboutés de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare régulière la procédure intentée par Madame [W] [O] née [C] à l’encontre de Monsieur [P] [I];

Rejette en conséquence les exceptions de nullité soulevées par Monsieur [P] [I];

Prononce, à compter de ce jour la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2020 entre Madame [W] [O] et Monsieur [P] [I], portant sur un hangar situé [Adresse 9] à [Localité 8];

Ordonne en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [I] et de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

Condamne Monsieur [P] [I] à payer à Madame [W] [O] née [C] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, égale à 420 euros par mois;

Condamne Monsieur [P] [I] à payer à Madame [W] [O] née [C] la somme de 18 480 euros au titre de l’arriéré de loyers, échéance du mois de décembre 2024 comprise;

Déboute Madame [W] [O] née [C] et Monsieur [P] [I] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [P] [I] à régler les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 (177,92 euros).

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE