MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 19/00031 – N° Portalis DB3T-W-B7D-RTS4

JUGEMENT DU : 04 Avril 2025

AFFAIRE : [I] [V] épouse [J] C/ S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 04 AVRIL 2025

M. LUCCHINI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

Mme [I] [V] épouse [J], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : K0055

DEFENDERESSE

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Simon ESTIVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : 1701

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 décembre 2024.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 21 mars 2025 et prorogé au 04 avril 2025 .

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 septembre 2010, Madame [I] [J] née [V] a consenti à la SAS MONOPRIX EXPLOITATION, en renouvellement de deux précédents baux du 15 septembre 1991, puis du 3 décembre 2001, un contrat de bail portant sur les locaux sis [Adresse 6] ([Adresse 8]) comprenant :

— une grande boutique d’une surface d’environ 180 m² au rez-de-chaussée ;

— un grand sous-sol d’une surface d’environ 165 m² ;

— un appartement au premier étage d’une surface d’environ 58 m².

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2008 moyennant un loyer annuel 70 000 € en principal.

Par acte extra-judiciaire du 20 janvier 2017, la SAS MONOPRIX EXPLOITATION a demandé à Madame [I] [J] née [V] un renouvellement du bail au 1er juillet 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2019, Madame [I] [J] née [V] a notifié à la SAS MONOPRIX EXPLOITATION un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé.

Suivant assignation délivrée le 13 décembre 2019, Madame [I] [J] née [V] a attrait la SAS MONOPRIX EXPLOITATION devant le tribunal judiciaire de Créteil en fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 18 mai 2021, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné une mesure d’expertise. L’expert a déposé son rapport définitif le 14 mars 2024.

Le 6 décembre 2023, Madame [I] [J] née [V] a procédé à la vente des locaux loués à la société FONCIERE DU CHATEAU, participant à la procédure au titre de l’intervention volontaire.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Selon mémoire en ouverture de rapport n° 2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2024, Madame [I] [J] née [V] et la société FONCIERE DU CHATEAU demandent à la juridiction, au visa des articles L.145-33, L.145-34, R.145-10, R.145-3 et R.145-8 du Code de commerce, de :

« Fixer à la somme de 109.000 €/HT/HC/an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 pour les locaux situés [Adresse 4], pris à bail par la société MONOPRIX EXPLOITATION ;

Juger que les rappels de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la demande de Mme [J] ;

Débouter la société MONOPRIX EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société MONOPRIX EXPLOITATION aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle ».

Madame [I] [J] née [V] et la société FONCIERE DU CHATEAU soutiennent que :

— les locaux donnés à bail ont fait l’objet de travaux par le Preneur les rendant indissociables des autres locaux dont ils dépendent, de sorte que les locaux ne peuvent être affectés à une autre utilisation sans d’importants travaux ;

— en outre, en raison de l’absence de système de chauffage et de climatisation installés au sein de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux, des travaux d’installation d’équipements de chauffage et de climatisation sont à prévoir ;

— le sous-sol étant accessible depuis un escalier dépendant d’un autre immeuble, les locaux sont indissociables des autres locaux, de sorte que cette situation de monovalence intégrée des locaux donnés à bail fait obstacle à l’application de la règle du plafonnement ;

— la SAS MONOPRIX EXPLOITATION a réalisé d’important travaux de réaménagement de l’espace de vente pendant la durée du bail, modifiant les caractéristiques des locaux donnés à bail, en améliorant la commodité d’accès pour le public, de sorte que la modification des caractéristiques des locaux constitue un motif de déplafonnement du loyer ;

— une nouvelle obligation légale génératrice de charges pour le Bailleur s’est imposée depuis la dernière fixation du prix du bail, c’est-à-dire le 9 septembre 2010, en ce que la loi du 18 juin 2014 interdit aux Bailleurs de mettre les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil à la charge des Preneurs, ce qui justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé dans la mesure où l’imputation de ces charges au Preneur avait été prise en considération lors de la précédente fixation du prix du bail, cette nouvelle obligation légale, d’ordre publique, constituant ainsi une modification notable des obligations des parties en faisant peser le coût, important, des réparations sur le Bailleur ;

— la modification des facteurs locaux de commercialité, en raison de l’augmentation de la fréquentation de la gare située en face des locaux donnés à bail ainsi que des travaux d’aménagements urbains autour de ces locaux, justifie le déplafonnement du loyer.

Selon mémoire en ouverture de rapport n° 1 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2024, la SAS MONOPRIX EXPLOITATION demande à la juridiction, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 et suivants, R. 145-23 et suivants et R. 145-31 du Code de commerce, de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER la règle du plafonnement édictée par l’article L.145-34 du Code de commerce

applicable.

— FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1 er juillet 2017 pour les locaux situés [Adresse 3] à la somme annuelle de 76.622 euros hors taxes et hors charges (loyer plafonné).

— REJETER les autres demandes de MADAME [I] [J], NEE [V], et de la société FONCIERE DU CHATEAU.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1 er juillet 2017 pour les locaux situés [Adresse 3] à la valeur locative annuelle de 91.599,60 euros hors taxes et hors charges (loyer déplafonné).

— ORDONNER que les compléments d’arriérés de loyers, éventuellement dus, porteront intérêt au taux légal à compter du 23 décembre 2019.

— PARTAGER les dépens.

— REJETER les autres demandes de MADAME [I] [J], NEE [V], et de la société FONCIERE DU CHATEAU. »

La SAS MONOPRIX EXPLOITATION soutient que :

— le Bailleur n’est pas fondé à se prévaloir de la monovalence intégrée des locaux en ce qu’il n’apporte pas la preuve que les critères sont réunis :

— s’agissant du critère matériel, les seuls travaux d’importance entrepris par le Preneur ont consisté à créer une ouverture entre deux surfaces de vente, le bailleur pouvant louer les locaux indépendamment en rebouchant l’ouverture,

— s’agissant du critère économique, ce n’est pas le bailleur qui supportera le coût du rebouchage en ce que le contrat de bail prévoit que le bailleur peut imposer au preneur la remise en état des locaux avant son départ ;

— les travaux réalisés par le Preneur au cours du bail échu ne peuvent pas justifier le déplafonnement du loyer en raison de la clause d’accession stipulée dans le contrat de bail ;

— en outre, les travaux réalisés par la SAS MONOPRIX EXPLOITATION, le désamiantage et le réaménagement de l’espace de vente, sont des travaux d’amélioration, n’ayant pas entraîné de changement dans l’état des locaux ;

— de plus, en vertu du contrat de bail, la charge des travaux et des réparations d’entretien des locaux incombe au Preneur ;

— le Bailleur n’est pas fondé à demander le déplafonnement des loyers en raison du transfert de la charge des travaux relevant de l’article 606 du Code civil en ce qu’il ne justifie pas d’une modification notable des obligations des parties résultant de l’obligation légale prévue par la loi du 18 juin 2014, dans la mesure où aucune grosse réparation d’ampleur avant le terme du bail renouvelé n’est démontrée par le Bailleur ;

— le Bailleur n’est pas fondé à demander le déplafonnement du loyer en ce que le rapport d’expertise montre que l’augmentation de la fréquentation de la gare située en face des locaux n’a pas eu d’incidence sur le chiffre d’affaires du commerce exploité par le Preneur.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 décembre 2024 devant le Juge des loyers commerciaux, et mise en délibéré au 21 mars 2025, prorogé au 4 avril 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le déplafonnement du loyer en renouvellement

Sur le fondement du déplafonnement,

Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé soit à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, soit au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, c’est-à-dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. L’article L.145-34 dudit code n’exige pas la modification de tous les éléments qu’il énumère : la modification notable d’un seul suffit pour écarter le plafonnement.

En outre, en vertu des mêmes articles, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque ledit bail a duré, en raison d’une tacite prolongation, plus de douze ans, les règles du plafonnement étant écartées.

En l’espèce, le bail commercial litigieux a été contracté par acte sous seing privé le 9 septembre 2010 et consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2017. Un renouvellement à partir de cette date ayant été sollicité par le Preneur le 20 janvier 2017, aucune tacite prolongation n’est caractérisée.

Dès lors, le déplafonnement du loyer en renouvellement ne pourra être justifié que par la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce, et notamment par celle des obligations respectives des parties en matière de transfert de charges des travaux, des facteurs locaux de commercialité, des travaux réalisés par le Preneur modifiant les caractéristiques des locaux

Sur la modification notable des obligations des parties,

L’article R.145-8 du Code de commerce en son alinéa 2 dispose que « les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ».

S’il ne peut être contesté que jusqu’à l’application de la loi dite « Pinel » et de son décret d’application, les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et travaux entre elles et d’en transférer au Preneur la charge finale quand bien même celle-ci incomberait au Bailleur, le nouvel article R. 145-35 du Code de commerce issu de le loi susmentionnée énonce que « ne peuvent être imputés au locataire (…) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux (…) ».

L’article 8 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 précise que « les dispositions des articles R.145-35 à R.145-37 du [Code du commerce], dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret (…) ».

L’article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme étant celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, c’est-à-dire, selon la jurisprudence constante, celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

En l’espèce, l’avenant du 9 septembre 2010 portant renouvellement du bail initial entre les parties stipule, dans son article « ENTRETIEN – TRAVAUX – REPARATION », que « La société preneuse prend en charge toutes les réparations, y compris celles prévues par l’article 606 du Code civil ainsi qu’éventuellement la réfection partielle ou totale ds lieux loués pour quelque cause que ce soit ». Le bail étant consenti pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 30 juin 2017, les dispositions du décret Pinel de 2014 sont entrées en vigueur durant l’exécution du bail expiré.

Par conséquent, l’entrée en vigueur du décret d’application de la loi dite « Pinel », postérieure au bail litigieux, modifie immanquablement les obligations des parties, le Bailleur ne pouvant plus transférer au Preneur son obligation d’assumer la charge des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

Il convient par ailleurs de relever que l’article R. 145-8 du Code de commerce, ne précise pas sur ce point que la modification doit être intervenue au cours du bail expiré, alors même qu’il le précise en ce qui concerne la prise en compte des travaux d’amélioration. Par ailleurs, il est admis que s’agissant d’un déplafonnement en raison de la modification d’un élément de la valeur locative en application de l’article L. 145-34 du Code de commerce, la modification doit être intervenue au plus tard au moment de la prise d’effet du nouveau bail, car la valeur locative doit s’apprécier à la date du renouvellement.

Toutefois, en vertu de l’article L. 145-34 du Code de commerce, la modification engendrée par la loi dite « Pinel » et son décret d’application entre le bail expiré et celui à renouveler n’est de nature à entraîner un déplafonnement du loyer en renouvellement que si elle affecte notablement l’équilibre contractuel.

Il incombe à ce titre à Madame [I] [J] née [V], demanderesse au déplafonnement, de rapporter la preuve des modifications notables invoquées.

En l’espèce, le Bailleur verse aux débats un rapport de consultation d’entreprises du 28 mai 2018 (production n° 8 de la demanderesse) portant sur le bien immobilier sis « [Adresse 5] » et dont le maître d’ouvrage délégué était la société IMMO DE FRANCE sise [Adresse 2], laquelle apparaissait être le mandataire du Bailleur ainsi qu’il ressort tant de l’avenant de renouvellement de bail du 9 septembre 2010 (production n° 3 de la demanderesse) que de la demande de renouvellement du 20 janvier 2017 (production n° 4 de la demanderesse). Ce rapport de consultation d’entreprises évalue le coût des éventuels travaux de couverture et de ravalement à :

—  51 529,19 € TTC pour la couverture seule ;

—  83 455,59 € TTC pour la couverture et le ravalement de la façade rue ;

—  105 902,22 € TTC pour la couverture, le ravalement de la façade rue et le pignon.

Le rapport d’expertise judiciaire relève à ce sujet que « le bailleur a communiqué (pièce n° 8 de Madame [V]), un document en date du 28 mai 2018, concernant la consultation d’entreprises afin de faire réaliser des travaux de ravalement et de couverture / En fonction des options retenues, la réalisation totale des travaux (ravalement et couverture) est estimée au maximum à 105 902,22 € TTC » (p. 30). Ces éléments de chiffrages ont donc pu faire l’objet d’un débat contradictoire dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise judiciaire indique aussi que les travaux de rénovation réalisés par le Preneur courant 2009/2010 n’avaient pas impacté le gros œuvre, ni la consistance générale du local (p. 12), d’où il s’infère que lesdits travaux étaient insusceptibles de caractériser des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Il précise en outre, pour la partie commerciale, que « l’ensemble immobilier est en état d’entretien correct, les aménagements réalisés datant d’une dizaine d’années désormais » (p. 14) et, pour la partie logement, que ce dernier « est en très mauvais état d’entretien et les équipements sont vétustes » (p. 15).

Il décrit l’ensemble immobilier comme étant de construction ancienne (p. 13) et ajoute que « lors de la visite des biens, il a été précisé que le ravalement avait été réalisés courant 2022, nous n’avons pas eu de précisions sur le montant de ces travaux » (p. 30). Il ne résulte par ailleurs d’aucun élément versé en procédure que des travaux de ravalement auraient effectivement été réalisés courant 2022.

Si le loyer stipulé au bail expiré – d’un montant en principal de 70 000 € à compter du 1er juillet 2008 – est inférieur aux valeurs locatives déterminées par les parties et l’expert judiciaire, le Bailleur ne rapporte pas la preuve que la différence entre ces deux sommes s’explique exclusivement par la disparition de la clause mettant à la charge du preneur les travaux visés par l’article 606 du Code civil et qu’ainsi, ladite clause justifiait un loyer contractuel initial plus avantageux pour le Preneur.

Or le Bailleur ne démontre pas qu’avant la prise d’effet du bail renouvelé, des travaux relevant de l’article 606 ont été effectivement pris en charge par le Preneur ou que de tels travaux ont été planifiés en supposant que leurs coûts devaient être supportés par le Preneur, ce que désormais la loi interdit.

Madame [I] [J] née [V] produit aux débats un rapport de consultation d’entreprises du 28 mai 2018 postérieur à la date de prise d’effet du bail renouvelé, à savoir le 1er juillet 2017, de sorte que bien que visant des sommes importantes ce document, qui ne précise pas les quotes-parts correspondantes aux locaux litigieux, ne permet pas d’établir suffisamment la nécessité de conduire des travaux de structure ni la date à partir de laquelle ceux-ci auraient été indispensables, alors même que l’expert judiciaire ne relève dans son rapport aucun désordres affectant les façades ou la toiture.

Il résulte donc du caractère hypothétique et tardif dudit rapport de consultation d’entreprises que le Bailleur ne justifie pas que la modification de l’équilibre contractuel a été notable.

En conséquence, le moyen tiré de ce que la modification notable des obligations respectives des parties constituerait un motif de déplafonnement doit être écarté.

Sur la monovalence intégrée des locaux,

Il est de jurisprudence constante que, sous le vocable de « locaux monovalents » sont désignés ceux qui ont été construits ou aménagés en vue d’une unique utilisation et ne pouvant être affectés à un autre usage sans réalisation de travaux importants et coûteux.

À cet égard, l’article R. 145-10 du Code de commerce énonce que :

« Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

Pour apprécier le caractère monovalent ou non du local, il appartient ainsi notamment au juge de rechercher si les locaux pourraient être affectés à un autre usage sans travaux importants et coûteux au regard de la valeur de l’ensemble, étant entendu que doit être rapportée la preuve de l’importance et du coût des travaux qu’aurait exigés une affectation des locaux à une autre activité (Civ. 3e, 10 novembre 2010, n° 09-16.783, Publié au bulletin). Il en résulte que si le local est reconnu monovalent, il est exclu du plafonnement et son loyer doit être fixé à la valeur locative.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire relève (p. 33), en réponse à un dire du Bailleur, que ;

« Les locaux objet de l’étude forment une partie d’un ensemble plus vaste d’une unité commerciale, ils constituent la partie située tout à droite de l’unité commerciale et ne sont pas imbriqués au milieu des locaux comme peuvent l’être d’autres propriétés constituant l’unité commerciale.

Ce local a fait l’objet de travaux afin de créer des liaisons avec les immeubles mitoyens. Cette configuration des lieux apparaît déjà dans le descriptif des locaux loués dans le bail en date du 15 septembre 1991.

II y est également évoqué que dans l’éventualité de devoir supprimer la communication, les frais seraient a la charge de la société preneuse.

Enfin, s’agissant de la communication avec le sous-sol, il apparaît que cette communication n’existait déjà pas lors du renouvellement du bail au 1er juillet 2008, les plans du projet de présentation des travaux ne faisant pas apparaître de communication avec le sous-sol.

De plus, la pièce numéro 16, communiquée par le bailleur concerne des plans des locaux et porte la date du 20 mai 1965 avec la mention de la mairie de [Localité 10] « vu Bon pour autorisation de bâtir ».

Ces plans font apparaître le rez-de-chaussée et le sous-sol avec les communications d’origines et les propositions de modifications.

II est donc techniquement possible de redonner au local son aspect d’origine en rebouchant les ouvertures existantes et en créant une trémie reliant le sous-sol, sans que cela génère un coût important.

Sur l’interdépendance des systèmes de chauffage et de climatisation, il a bien été confirmé par le preneur que l’ensemble de l’unité commerciale bénéficie d’un système de chauffage et de climatisation unique pour l’ensemble des locaux.

II est là encore techniquement possible de doter les locaux d’un nouveau système de chauffage et de climatisation. »

L’expert judiciaire a également relevé que :

— les travaux opérés par le Preneur « n’ont pas impacté le gros-œuvre et n’ont pas modifié la consistance générale du local, comme l’indique les plans communiqués de l’existant puis du projet. » (p. 12) ;

— « la suppression de la communication avec l’immeuble adjacent (n°56) est à la charge de preneur » (p. 20) ;

— « Si des travaux de rénovation et d’agencement ont bien été réalisés en 2009/2010 et ont concerné l’ensemble de l’unité commerciale, ceux-ci n’ont pas entraîné de modification notable des biens sous expertise ceux-ci ayant conservé leur configuration initiale.

En outre, si le local devait faire l’objet d’une individualisation et retrouver sa configuration initiale, les travaux à engager consisteraient à supprimer la communication avec le local contiguë et y installer un système de chauffage et climatisation, ce qui techniquement est facilement réalisable » (p. 29).

Si le Bailleur fait notamment exposer que les locaux pris à bail ont fait l’objet d’aménagements du Preneur les rendant indissociables des autres locaux, il ne peut se déduire de cette seule circonstance que lesdits locaux ne peuvent être affectés à une autre utilisation sans d’importants travaux.

Il résulte en tout état de cause de la procédure et des éléments versés aux débats que le Bailleur n’établit pas que la réalisation de travaux d’une ampleur notable serait nécessaire pour installer des équipements de climatisation et de chauffage.

Dès lors, les travaux réalisés pour fusionner les locaux en un espace commercial global ne sont pas susceptibles d’entraîner cette monovalence que dès lors qu’il n’est pas établi que, du fait d’aménagements spécifiques, ils ne pourraient plus être adaptés à une autre activité sans réalisation de travaux très importants et de transformations coûteuses.

En conséquence, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de ce que la monovalence intégrée des locaux permettrait un déplafonnement du loyer.

Sur la modification de la caractéristique des locaux du fait des travaux du Preneur,

Le principe est acquis en jurisprudence, selon lequel une modification notable des caractéristiques des locaux loués suffit à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé (Civ. 3e, 9 septembre 2021, n° 19-19.285) sans qu’il soit besoin dans ce cas d’examiner les autres critères.

Aux termes des dispositions des articles R. 145-3 et R. 145-4 du Code de commerce, le Bailleur doit démontrer la réunion de trois conditions pour que ce critère entraîne le déplafonnement du loyer.

1. Il doit démontrer une modification des caractéristiques propres au local. Ces caractéristiques s’apprécient en considération :

— de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

— de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

— de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

— de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

— de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire et des locaux accessoires ou loués par le même Bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec le local principal.

2. Le Bailleur doit, en sus, établir le caractère notable de la modification, c’est-à-dire démontrer une modification substantielle (Civ. 3e, 14 mai 1997, n° 95-15.444).

3. La modification doit, en outre, être intervenue au cours du bail expiré, c’est-à-dire postérieurement à la date d’effet du bail et antérieurement à la date d’effet du nouveau bail.

L’article R.145-28 du même code dispose notamment que :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. »

Il résulte de ces dispositions que lorsque le Preneur effectue des travaux dans les lieux loués, les changements apportés peuvent, en l’absence de clause reportant l’accession au départ du preneur, être pris en considération pour évaluer le prix du bail renouvelé, au premier renouvellement suivant leur réalisation s’ils sont qualifiés de modifications notables des caractéristiques du local et au deuxième s’il s’agit d’améliorations dont le Bailleur n’a pas assumé la charge.

S’ils revêtent ces deux qualifications, le régime des améliorations prévaut (Civ. 3e, 7 septembre 2022, n°21-16.613).

Il est par ailleurs constant que :

— en l’absence de clause d’accession, le Bailleur devient, en fin de bail, propriétaire des travaux réalisés par le locataire dans les lieux loués, par l’effet du congé ou de la demande de renouvellement,

— si une clause du bail prévoit l’accession de ces travaux au Bailleur « en fin de jouissance » ou « à la sortie des lieux », la dite accession n’interviendra pas à l’occasion des renouvellements successifs et l’incidence des travaux ne pourra alors être prise en compte dans l’appréciation de la surface pondérée et de la valeur locative,

— la clause qui prévoit l’accession au Bailleur, « en fin de bail », des travaux réalisés en cours de bail par le Preneur sans indemnité, à moins qu’il ne préfère le rétablissement des locaux loués en leur état primitif (clause de nivellement), doit s’interpréter comme ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles, de sorte que ledit bailleur ne peut se prévaloir de ces travaux pour obtenir le déplafonnement du loyer en renouvellement.

En l’espèce, il ressort du bail initial conclu entre les parties le 15 septembre 1991 (production n° 1 de la demanderesse), puis renouvelé par avenants successifs se reportant aux précédentes clauses non ultérieurement modifiées, que la SAS MONOPRIX EXPLOITATION s’était engagée aux termes des stipulations II. 4. reportées sous les « CONDITIONS » à :

« laisser en fin de bail, sans indemnité, tout changement ou amélioration que la société preneuse aurait pu apporter aux biens loués.

Les bailleurs conserveront le droit d’exiger la remise des lieux loués dans l’état d’aménagement prévu aux plans et descriptifs soumis et acceptés par les bailleurs, aux frais de la société preneuse. »

Il s’infère des stipulations rappelées supra que la clause d’accession s’applique à l’ensemble des travaux effectués par le Preneur et que, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles (Civ. 3e, 17 septembre 2020, n° 19-21.713, Inédit).

Dès lors, le Bailleur ne peut se prévaloir des travaux effectués par la défenderesse au cours du bail expiré pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

En conséquence, le moyen tiré de ce que les travaux effectués par le Preneur justifieraient un déplafonnement du loyer du bail renouvelé sera également écarté.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité,

En vertu de l’article R. 145-6 du Code de commerce, « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

Pour justifier le déplafonnement du loyer, plusieurs conditions doivent être réunies :

— la modification doit être matérielle : il faut qu’il y ait eu un changement concret, c’est-à-dire notable, des éléments de la commercialité de l’emplacement (installation ou suppression d’un arrêt d’autobus, réalisation d’une voie piétonne, constructions d’habitations…), et non une simple évolution naturelle des choses. Notamment, la hausse de fréquentation d’un quartier déjà commerçant ne pourra être retenue si elle ne s’explique pas par un changement matériel dans le quartier ou la modification de l’environnement commercial du voisinage ;

— la modification doit être exceptionnelle et locale : Les modifications envisagées ne doivent pas constituer la simple exécution par les parties de leurs obligations. Il faut également que la modification concerne le quartier, ou l’environnement du local considéré ;

— il faut enfin rechercher si cette modification a été profitable l’activité considérée, laquelle s’entend d’une incidence favorable sur l’activité exercée par le Preneur (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-21.006, Inédit).

En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé que « Les biens sous expertise étant implantés en face de la gare, cette augmentation de fréquentation aurait dû une incidence positive sur le commerce exploité. Cependant, le chiffre d’affaires ne reflète pas cette incidence » avant de conclure que, en dépit des améliorations induites par les aménagements urbains, cela n’a pas eu d'« impact notable sur l’évolution du chiffre d’affaires » (p. 30).

Il ressort ainsi de l’expertise (p. 24) que, si les travaux réalisés en cours de bail en 2009/2010 ont eu un impact positif sur le chiffre d’affaires du Preneur entre 2010 et 2011 (+ 34 % pour atteindre 27 010 874 €), ledit chiffre d’affaires est demeuré quasiment stable pendant près de cinq années entre 2012 (29 108 816 €) et l’année de renouvellement du bail en 2017 (29 353 009 €), traduisant ainsi l’absence d’incidence favorable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité sur l’activité de la SAS MONOPRIX EXPLOITATION.

Au surplus, l’expert judiciaire observe au sujet de l’évolution des facteurs locaux tenant à la population et à l’offre de logement que « la population n’a pas connu d’évolution notable et l’augmentation des logements est restée modérée » (p. 30).

Dès lors, Madame [I] [J] née [V] échoue ainsi à démontrer une modification notable et profitable des facteurs locaux de commercialité, qui justifierait de déplafonner le loyer payable par la SAS MONOPRIX EXPLOITATION.

Dans ces circonstances, il convient de la débouter de sa demande de déplafonnement.

Sur le prix du loyer du bail renouvelé

La SAS MONOPRIX EXPLOITATION demande au Juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf ans au 1er juillet 2017 à la somme de 76 622 € en principal, conformément aux calculs de l’expert judiciaire selon la variation des indices au cours du bail.

En l’absence de motif justifiant le déplafonnement, le bail est renouvelé au 1er juillet 2017 de sorte qu’en application de l’article L 145-34 du Code de commerce et de la clause de révision stipulée au bail, le calcul est le suivant :

70 000 € (loyer au 1er juillet 2008) x 109,46 (ILC du 1er trimestre 2017)

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100 (ILC du 1er trimestre 2008)

= 76 622 €

Dans ces circonstances, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 sera fixé à la somme annuelle de 76 622 € HT et HC.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la nature de l’affaire et des dispositions du présent jugement, il convient de faire masse des dépens y compris les frais d’expertise et de dire qu’ils seront partagés par moitié entre les parties. Pour la même raison, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

FIXE à la somme annuelle de 76 622 € hors taxes et hors charges, et à compter du 1er juillet 2017, le loyer du bail renouvelé entre Madame [I] [J] née [V] et la SAS MONOPRIX EXPLOITATION pour les locaux bail sis à [Adresse 11], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

FAIT MASSE des dépens et ordonne qu’ils soient partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 9], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATRE AVRIL

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX