Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Schiltigheim civil, 25 novembre 2025, n° 25/03826

TJ Strasbourg 25 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Refus de restitution du dépôt de garantie sans justification
La cour a constaté que la défenderesse n'a pas justifié les retenues opérées sur le dépôt de garantie, et a donc condamné la défenderesse à restituer une somme déterminée.
Accepté
Préjudice moral causé par le refus de restitution
La cour a reconnu un préjudice moral lié à la procédure et a alloué une somme en réparation.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la défenderesse aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, schiltigheim civil, 25 nov. 2025, n° 25/03826
Numéro(s) :	25/03826
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Renaud SCHMITT
Parties :	S.C.I. KRAFT2D

Texte intégral

N° RG 25/03826 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRIE

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/03826 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRIE

Minute n°

copie exécutoire le 25 novembre

2025 à :

— Mme [C] [O]

— M^e Renaud SCHMITT

pièces retournées

le 25 novembre 2025

M^e Renaud SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [C] [O]

née le 11 Mars 1994 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

DEFENDERESSE :

S.C.I. KRAFT2D

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Renaud SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en dernier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

La SCI KRAFT2D a loué à Mme [C] [O] un local d’habitation situé [Adresse 3] suivant bail signé le 23 septembre 2022 moyennant un loyer de 850€. Mme [C] [O] a payé un dépôt de garantie de 850€.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 23 septembre 2022.

L’état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 16 janvier 2024. Les clés ont été remises au mandataire de la SCI KRAFT2D à cette date.

Le 13 février 2024, la SCI KRAFT2D a fait parvenir à Mme [C] [O] le décompte des sommes retenues sur le dépôt de garantie en proposant de restituer la somme de 200,97€. Ont ainsi été imputées sur le dépôt de garantie les sommes suivantes :

—  429,03€ au titre du reliquat de loyer

—  50€ au titre du remplacement d’une clé

—  50€ au titre des impacts sur les murs/traces/salissures

—  120€ au titre d’un lèche-frites

Suivant courriel du 15 février 2024, réitéré le 26 février 2024 et le 07 mars 2024, Mme [C] [O] a sollicité les justificatifs de ces différents postes.

Un nouveau décompte a été réalisé le 12 mars 2024. la SCI KRAFT2D a proposé de restituer la somme de 237,08€. la SCI KRAFT2D a sollicité le RIB de Mme [C] [O] suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 02 avril 2024. Ont ainsi été imputées sur le dépôt de garantie les sommes suivantes :

—  429,03€ au titre du reliquat de loyer

—  25,90€ au titre du remplacement d’une clé

—  50€ au titre des impacts sur les murs/traces/salissures

—  107,99€ au titre d’un lèche-frites

Suivant courrier du 09 avril 2024, Mme [C] [O] a sollicité les justificatifs de ces différents postes.

Un nouveau décompte a été réalisé le 14 avril 2024. la SCI KRAFT2D a proposé de restituer la somme de 391,65€. Un chèque de ce montant a été émis, mais non encaissé par Mme [C] [O] . Ont ainsi été imputées sur le dépôt de garantie les sommes suivantes :

—  429,03€ au titre du reliquat de loyer

—  25,90€ au titre du remplacement d’une clé

—  50€ au titre des impacts sur les murs/traces/salissures

—  107,99€ au titre d’un lèche-frites

—  12,08€ de décompte de charges 2022

— +166,65€ de décompte de charges 2023 (au crédit de Mme [C] [O] )

Une tentative de conciliation a vainement été menée le 09 octobre 2024.

Suivant requête réceptionnée le 05 mai 2025, Mme [C] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection de céans aux fins de voir condamner la SCI KRAFT2D à payer la somme de 1 445€ au titre de la restitution majorée du dépôt de garantie et 900€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La lettre de convocation étant revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse, Mme [C] [O] a fait signifier cette requête suivant exploit de commissaire de Justice remis à personne morale le 25 août 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, Mme [C] [O] demande au juge des contentieux de la protection de [Localité 8] de :

— condamner la SCI KRAFT2D à payer la somme de 1 445€ correspondant à la totalité du dépôt de garantie outre les majorations légales,

— condamner la SCI KRAFT2D à payer la somme de 900€ de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner la SCI KRAFT2D aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] [O] fait valoir, au visa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que la SCI KRAFT2D a refusé de restituer le dépôt de garantie en totalité sans jamais justifier des retenues opérées et que cette situation lui a causé un dommage moral. Elle soulève que l’état des lieux d’entrée a été effectué très rapidement alors que l’état des lieux de sortie, effectué par un mandataire, a duré une heure et demi, photos à l’appui. Elle ne conteste pas ne pas avoir payé le loyer de janvier 2025 et avoir perdu une clé.

En réplique, et suivant conclusions du 07 octobre 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI KRAFT2D demande au juge des contentieux de la protection de :

— fixer à la somme de 239,48€ le montant du dépôt de garantie dû à Mme [C] [O],

— condamner Mme [C] [O] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI KRAFT2D fait valoir qu’il convient de retrancher plusieurs sommes au dépôt de garantie au regard des différents frais auxquels la locataire est tenu, et notamment le paiement du loyer de janvier 2025 au prorata temporis, le coût de l’usinage d’une nouvelle clé d’entrée, le coût d’un forfait de réfection des murs et le remboursement de la facture d’entretien de la chaudière.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues (Cass. 3Ème Civ. 15 février 2012 n°11-13.014). Le bailleur ne peut retenir une somme forfaitaire puisque toute somme retenue doit être justifiée ( Cass. 3e civ., 26 juin 2007, n° 06-16.644 : JurisData n° 2007-039819 ). Si le bailleur doit restituer le dépôt dans le délai de 2 mois, il n’est pas obligé de produire les justificatifs de non-restitution dans ce même délai ( Cass. 3e civ., 8 déc. 2009 : JurisData n° 2009-050741). La restitution du dépôt de garantie ne vaut pas nécessairement quitus au locataire de toutes sommes dues au bailleur au titre de la relation locative ( Cass. 3e civ., 18 juin 2002, n° 01-01.230).

En l’espèce, les clés du local ont été remises le 16 janvier 2025. il s’agit du point de départ du délai pour restituer les sommes dues.

Il n’est pas contesté que Mme [C] [O] n’a pas restitué une clé de l’immeuble. En ce sens, l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée. Dès lors, la SCI KRAFT2D avait jusqu’au 16 mars 2025 pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes dûment justifiées. À cette date, le décompte de la société bailleresse était le suivant :

850€ (dépôt de garantie) – 429,03€ au titre du reliquat de loyer- 25,90€ au titre du remplacement d’une clé – 50€ au titre des impacts sur les murs/traces/salissures – 107,99€ au titre d’un lèche-frites.

Il sera rappelé que la loi impose à la SCI KRAFT2D de justifier des sommes lui restant dues à cette date.

Il n’est pas contesté que le loyer de janvier n’a pas été payé. Or, une erreur s’est immiscée dans le calcul de la SCI KRAFT2D en mars 2025, seule la somme de 383,87€ pouvait être retenue. La somme de 25,90€ est justifiée au titre de la perte de la clé. Les justificatifs ont été transmis ultérieurement. La somme de 50€ n’est pas justifiée. Il sera rappelé qu’un forfait pour murs/traces/salissures est impossible, le bailleur est tenu de justifier chaque somme, cette mention est trop imprécise. S’agissant du lèche-frites, il sera retenu que cette somme n’apparaît pas justifiée au moment où elle est alléguée par la SCI KRAFT2D au regard du coût important sollicité. Il sera retenu qu’au jour de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, aucune pièce ne permet de prouver qu’une plaque de four de ce prix ornait le local loué. Au regard de ces éléments, cette somme n’apparaît pas justifiée au 16 mars 2025.

Dès lors, la SCI KRAFT2D était tenue de restituer les sommes suivantes : 850€ – 383,87€ – 25,90€, soit la somme de 440,23€.

Si la SCI KRAFT2D affirme avoir posté un chèque le 14 mars 2025, elle n’en apporte pas la preuve, seul le chèque signé le 22 avril 2025, dont il est acquis qu’il a été en possession de Mme [C] [O] à cette date, est produit par les parties. Il sera également relevé que Mme [C] [O] n’a pas encaissé ce chèque et a refusé de communiquer son RIB. Dans ces conditions, la SCI KRAFT2D était dans l’impossibilité matérielle de restituer les sommes dues après le 22 avril 2025. Dès lors, seul le mois d’avril 2025 est générateur d’intérêt majoré.

Dès lors, la SCI KRAFT2D sera condamnée à payer à Mme [C] [O] la somme de 440,23€ X 1,1 = 484,25€. Cette somme produira intérêt à compter de la requête soit le 05 mai 2025.

La restitution du dépôt de garantie ne valant pas quitus pour le locataire et les parties ne démontrant pas qu’elles ont entendu renoncer expressément à leurs droits lors de la restitution des clés, la SCI KRAFT2D est fondée à solliciter des sommes qu’elle n’avait pas alléguées le 16 mars 2025. Il en est ainsi de l’entretien de la chaudière et des rappels de charges.

S’agissant du rappel de charges, Mme [C] [O] est créditrice d’un montant de 166,65€ (année 2023) – 33,43€ (année 2024) -12,08€ (année 2022) soit la somme de 121,14€.

Il convient de déduire la somme de 163,90€ correspondant à la révision de la chaudière qui est à la charge du locataire. S’agissant du lèche-frites, Mme [C] [O] ne conteste pas être débitrice d’une somme à ce titre. Elle conteste le montant. Cette somme sera ramenée à la somme de 40€.

La SCI KRAFT2D dispose ainsi d’une contre-créance de 163,90€+40€-121,14€, soit 82,76€. La SCI KRAFT2D sera condamnée au paiement de cette somme. Cette somme produira intérêt à compter de la présente décision.

La bailleresse sollicitant la compensation, elle sera ordonnée.

La SCI KRAFT2D sera condamnée à payer à Mme [C] [O] la somme de 484,25€ – 82,76€ = 401,49€. Cette somme produira intérêt à compter de la requête soit le 05 mai 2025.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il sera relevé que Mme [C] [O] ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard de paiement. Il sera surtout relevé qu’en refusant d’encaisser les sommes dont elle était créancière, Mme [C] [O] a généré son préjudice financier.

S’agissant du préjudice moral allégué, il sera alloué une somme de 50€ en réparation du tracas que représente la présente procédure.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La SCI KRAFT2D sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier exposés par Mme [C] [O] .

Dès lors, la SCI KRAFT2D sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE, après compensation des sommes respectivement dues, la SCI KRAFT2D à payer à Mme [C] [O] la somme de 401,49€ (quatre cent un euros et quarante-neuf centimes), au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025 ;

CONDAMNE la SCI KRAFT2D à payer à Mme [C] [O] la somme de 50€ (cinquante euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI KRAFT2D aux dépens ;

DEBOUTE la SCI KRAFT2D de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge