Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[K]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[K] Civil

N° RG 25/04858

Portalis DB2E-W-B7J-NTUS

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e HANRIAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [R]

— M. [R]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société SOMCO, Société anonyme [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 12

DEFENDEURS :

Madame [M] [Y] épouse [R]

née le 20 Septembre 1991 à [Localité 11]

[Adresse 3]

non comparante

Monsieur [O] [R]

né le 01 Janvier 1990 à [Localité 11]

[Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Septembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 05 Novembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 21 mai 2025 à monsieur [O] [R] et madame [M] [Y] épouse [R], la société Mulhousienne des Cités Ouvrières (ci-après la SOMCO) expose que :

— suivant acte sous seings privés du 2 janvier 2014, elle a donné à bail à monsieur et madame [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

— le loyer convenu actuel est de 555,98 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 20 mars 2025, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025 à la somme de 20 117,43 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société SOMCO a, le 21 mai 2025, fait assigner monsieur et madame [R] devant le juge des contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement monsieur et madame [R] au paiement de la somme de 20 358,14 euros due au 31 mars 2025 au titre des loyers impayés,

▸ les condamner solidairement à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸les condamner solidairement à lui régler 1 000 euros du chef de résistance abusive,

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société SOMCO, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 28 870,73 euros au 1er septembre 2025 ;

Que monsieur et madame [R] n’étaient ni présents ni représentés ;

Attendu que la partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 5 novembre 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société SOMCO justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2025 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 22 mai 2025 et l’audience s’est tenue le 3 septembre 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur et madame [R] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 2 mai 2025, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 28 870,73 euros outre les frais ;

Que les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Attendu qu’aux termes de l’article 220 du code civil, les époux co-titulaires d’un bail d’habitation sont tenus solidairement du règlement du loyer et des charges sans qu’un époux puisse, pour échapper à cette obligation faire état de son départ du domicile conjugal et ce même s’il a fait délivrer un congé à son bailleur ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 28 870,73 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 2 mai 2025 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par les locataires pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Attendu qu’il résulte des débats que le diagnostic social n’a pu être réalisé en raison de la carence des locataires ; que de plus au vu du montant du loyer et de la dette locative, mais également du montant de la dette au jour de l’assignation et du montant dû au jour de l’audience, il y a lieu de constater que les locataires n’ont manifestement fait aucun effort pour régulariser la situation ;

Attendu en conséquence, que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ; qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; que par acte d’huissier du 20 mars 2025, la société SOMCO a fait délivrer à monsieur et madame [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 mai 2025 (date commandement de payer, en l’espèce le 20 mars 2025 + 6 semaines) ; qu’aucun délai de paiement n’a été accordé de sorte que la convention de bail est résiliée à compter de cette date ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de monsieur et madame [R] ;

Que l’expulsion de monsieur et madame [R] sera donc ordonnée ;

Attendu qu’il y a en conséquence lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 2 mai 2025, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu, pour ce qui est de la demande de condamnation du chef de résistance abusive, qu’il y a lieu de noter que la bailleresse, en faisant délivrer un commandement de payer tardivement, alors qu’il résulte du relevé de compte, que les impayés ont commencé à devenir conséquents en 2023, est à l’origine de son propre dommage ;

Que par ailleurs, le simple fait de ne pas réagir à une mise en demeure n’est pas en soi constitutif d’une résistance abusive ; que la SOMCO sera déboutée de ce chef de demande ;

Attendu que monsieur et madame [R] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SOMCO les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, les locataires seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement monsieur [O] [R] et madame [M] [R] à payer à la société SOMCO la somme de 28 870,73 euros (vingt-huit mille huit cent soixante-dix euros et soixante-treize cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2025 (20 mars 2025 + 6 semaines) du bail conclu entre la société SOMCO d’une part, et monsieur [O] [R] et madame [M] [R] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société SOMCO sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur [O] [R] et madame [M] [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus solidairement au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 2 mai 2025 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DEBOUTONS la société SOMCO de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [O] [R] et madame [M] [R] à payer à la société SOMCO la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [O] [R] et madame [M] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 5 novembre 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY