N° RG 23/06749 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MCIW

RG 23/06749 : [R] / SCI LE JEU / Syndicat Adèle [Z]

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [R], Monsieur [I] et la SCI LE JEU sont copropriétaires des lots n° 3, 4, 9 et 14 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à STRASBOURG.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2005, le syndic ALSACE RESIDENCE a modifié le règlement de copropriété selon acte daté du 25 janvier 2010 pour modifier les lots de copropriété avec la création au rez-de-chaussée de deux appartements n° 17 et 18 et la création à la cave de deux lots n° 19 et 20.

Monsieur [B] [T] et la SCI VERSUS ont respectivement acquis les lots 18 et 20 d’une part, 17 et 19 d’autre part. Suite à un dégât des eaux, une résolution portant sur des travaux d’étanchéité du sous-bassement du mur extérieur dans la cour sur la partie correspondante au lot 18 a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023.

La résolution a été à nouveau soumise au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 et adoptée. Les consorts [R], [I] et la SCI LE JEU ont toutefois voté contre cette résolution n° 4.

Les consorts [I] ont cédé leurs lots à la SCI LE JEU par acte authentique du 2 février 2004.

Par assignation remise le 1er août 2023 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, les consorts [I] et la SCI LE JEU ont attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 à titre principal, à titre subsidiaire l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023, et condamner le syndicat à leur verser une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande principale formée par Madame [R], Monsieur [I] et la SCI LE JEU, tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 15 mai 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 2 octobre 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 4 décembre 2025.

Par conclusions régulièrement déposées le 4 mars 2024, les consorts [R] – [I] et la SCI LE JEU demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER les demandes recevables et bien fondées

Y faisant droit,

PRONONCER la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] datée du 26 juin 2023

DIRE ET JUGER que Madame [P] [R], Monsieur [E] [I] et la SCI LE JEU seront dispensés de toute participation aux charges de copropriété relatives à la présente procédure et notamment aux condamnations prononcées par jugement à intervenir, frais irrépétibles et dépens inclus

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à verser à la SCI LE JEU la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers frais et dépens de la présente instance

CONSTATER le caractère exécutoire de la décision à intervenir

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 STRASBOURG, les consorts [I] et la SCI LE JEU se fondent sur l’article 9 et l’article 13 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler que l’assemblée générale est réunie dans la commune de situation de l’immeuble et que l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Ils indiquent que l’assemblée générale s’est tenue à [Localité 10], sans que le règlement de copropriété ne prévoit cette possibilité. Ils précisent ne pas avoir été en mesure de se rendre à l’assemblée générale et avoir été contraints de voter par correspondance. Ils concluent par conséquent à la nullité de la résolution n° 4 entachée d’irrégularité, sans que leur absence de contestation des assemblées générales précédentes déjà tenues à [Localité 10] les empêchent de se prévaloir de l’irrégularité ainsi invoquée.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU reprochent également au syndicat de ne pas leur avoir transmis les documents essentiels pour leur permettre un vote éclairé, en l’absence de transmission d’autres devis concernant les travaux proposés par Monsieur [T] contrairement à la demande de l’assemblée générale du 15 mars 2023. Ils précisent que le devis établi par la société SOPREMA n’a notamment pas été annexé aux convocations aux assemblées dans le délai de 21 jours prévu par le décret du 17 mars 1967. Ils ajoutent que le rapport en recherche de fuites n’a pas davantage été joint à la convocation à l’assemblée générale alors que ce document détaille les désordres rendant nécessaires les travaux demandés par Monsieur [T]. Ils ajoutent que le PV de constat établi le 12 mai 2022 par Maître [F] n’a pas non plus été joint aux convocations. Les consorts [I] et la SCI LE JEU précisent que l’annulation de l’autorisation de travaux litigieuse a d’ailleurs été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 avril 2024.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU relèvent encore l’absence d’ordre du jour et de projet de résolution joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui justifie son annulation.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU affirment également que les travaux envisagés ne sont ni nécessaires ni urgents, s’agissant de fuites sur lavabo, d’infiltrations au niveau d’une paroi de douche, d’un siphon bouché dans la cour et d’une infiltration dans un mur de la cour. Ils constatent que le rapport en recherche de fuite démontre que la VMC était coupée, de sorte qu’avant d’envisager des travaux dans les parties communes, il incombait à Monsieur [T] de rétablir sa VMC privative. Les consorts [I] et la SCI LE JEU considèrent que les travaux envisagés compromettent la solidité de l’immeuble, la société SONETMO n’étant pas spécialisée, ainsi que la sécurité de ses occupants, et portent atteinte aux droits des copropriétaires dans leurs lots.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU sollicitent la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Par conclusions régulièrement déposées le 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [R] et la SCI LE JEU de leurs demandes

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [R] et la SCI LE JEU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 STRASBOURG une indemnité d’un montant de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [S] et la SCI LE JEU aux dépens de l’instance

Au soutien du rejet de la demande d’annulation de la résolution n° 4 formée par les consorts [I] et la SCI LE JEU, le syndicat indique que le lieu de l’assemblée générale est sans incidence sur la régularité du vote puisque les demandeurs ont voté par correspondance. Il ajoute que les consorts [I] et la SCI LE JEU ne peuvent prétendre avoir été empêchés de se rendre à l’assemblée générale puisque les précédentes assemblées générales s’étaient déjà tenues à Ostwald.

Le syndicat produit le procès-verbal d’assemblée signé, de même que la feuille de présence. Il indique que la transmission d’un procès-verbal non signé aux consorts [I] et à la SCI LE JEU est sans incidence sur la force probante de l’acte. Il ajoute que la transmission de la feuille de présence n’est pas imposée par les textes en vigueur.

Le syndicat relève que les consorts [I] ont voté par correspondance contre les résolutions proposées à l’ordre du jour, ce qui démontre que l’ordre du jour a bien été transmis en amont de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat affirme avoir transmis les documents nécessaires au vote aux consorts [I] et à la SCI LE JEU, s’agissant de travaux de pose d’un delta MS selon devis établi par la société SONETMO. Il conteste être tenu par une obligation légale de transmission de tous les documents de nature à permettre un vote éclairé par les copropriétaires, d’autant que des échanges avaient précédemment eu lieu entre les copropriétaires concernant la nature des travaux devant être entrepris. Il précise que les travaux proposés selon devis de la société SOPREMA ont été écartés pour des raisons techniques, de sorte que la transmission du devis était inutile.

Le syndicat conteste également le caractère dangereux des travaux envisagés, précisant que les consorts [I] et la SCI LE JEU ne démontrent pas leurs affirmations à cet égard, de même que l’atteinte aux droits des copropriétaires invoquée n’est pas démontrée.

Le syndicat ajoute que les consorts [I] n’ont plus d’intérêt à agir en raison de la cession de leurs lots de copropriété à la SCI LE JEU par acte authentique du 2 février 2024.

MOTIFS

À titre liminaire :

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande principale :

Sur les fins de non-recevoir soulevées : L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte de ces dispositions que, tenues, à peine d’irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat indique que les consorts [I] n’ont plus intérêt à agir en annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 puisqu’ils ont cédé leurs lots de copropriété par acte authentique daté du 2 février 2024.

L’absence d’intérêt à agir constitue toutefois une fin de non-recevoir devant être invoquée devant le juge de la mise en état, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal.

Le syndicat ne peut par conséquent exciper devant le tribunal de l’absence d’intérêt à agir des consorts [I], puisque cette fin de non-recevoir devait être soulevée devant le juge de la mise en état.

Sur l’annulation de la résolution n°4 :

Sur le lieu de l’assemblée générale : Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune du lieu de situation de l’immeuble.

Le non-respect de cette disposition est une cause de nullité de l’assemblée, sans qu’il y ait à rechercher si l’irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel au demandeur ou/et sans que celui-ci ait à justifier d’un grief.

Le juge de la mise en état a toutefois jugé irrecevable la demande formée par les consorts [I] et la SCI LE JEU tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023. Dès lors, les consorts [I] et la SCI LE JEU ne peuvent fonder l’annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 sur l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 en raison du lieu de sa tenue.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’annulation de la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en raison de la tenue de l’assemblée générale dans une commune autre que celle du lieu de situation de l’immeuble.

Sur l’absence des documents nécessaires au vote : Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à l’assemblée.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.

Il appartient au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement, en particulier des notifications prévues à l’article 11 et de ce qu’il a joint à la convocation les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé.

En l’espèce, le devis établi par la société SONETMO concernant des travaux de pose d’un delta MS au soubassement du mur extérieur dans la cour a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023 adressée aux consorts [I] et à la SCI LE JEU. Ce devis précisait la nature des travaux à entreprendre ainsi que le prix proposé.

Par courriel adressé aux copropriétaires le 10 mars 2023, le syndic expliquait le choix de la pose d’un DELTA MS en soubassement de la cour en lieu et place de l’étanchéité proposée par la société SOPRASSISTANCE, les travaux proposés par la société SOPRASSISTANCE n’apparaissant pas de nature à remédier aux désordres constatés. Le devis proposé par la société SOPRASSISTANCE, versé aux débats par le syndicat, ne prévoyait effectivement pas la pose d’un DELTA MS. Sa notification en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 n’était donc pas de nature à éclairer le vote des copropriétaires.

Il résulte également du formulaire de vote par correspondance et du tableau joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023 que seule la pose d’une delta MS était soumise au vote pour remédier aux désordres constatés au niveau de l’appartement de Monsieur [T], à l’exclusion de la solution précédemment envisagée par cette société tierce pour remédier aux désordres constatés au sein de la copropriété.

Contrairement aux affirmations des consorts [I] et de la SCI LE JEU, le rapport de recherche de fuites établi par la société RESILIANS n’était pas davantage de nature à éclairer le vote des copropriétaires concernant la résolution n° 4 inscrite à l’ordre du jour, laquelle ne concernait que l’autorisation d’effectuer des travaux de pose d’une DELTA MS en soubassement du mur extérieur dans la cour sur la partie correspondante au lot 18 selon devis de la société SONETMO.

De même, le constat d’huissier daté du 12 mai 2022 n’était pas de nature à éclairer le vote portant sur l’autorisation de travaux de pose d’une DELTA MS selon devis proposé par la société SONETMO. En effet, le constat daté du 12 mai 2022 versé aux débats par le syndicat tend uniquement à objectiver les désordres constatés, lesquels ne sont pas contestés par les parties à l’instance, sans toutefois que des éléments relatifs aux travaux à entreprendre soient évoqués par l’huissier de justice.

Dès lors, la transmission du devis proposé par la société SONETMO constitue le seul élément utile pour éclairer le vote des copropriétaires concernant le vote de la résolution n° 4 portant sur la pose d’un DELTA MS au niveau du soubassement du mur extérieur de la cour de la copropriété.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en raison d’une insuffisance de notifications des conditions essentielles du marché de travaux proposé et approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la dangerosité des travaux et l’atteinte aux droits des copropriétaires : Les consorts [I] et la SCI LE JEU indiquent que les travaux autorisés par la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires sont dangereux et portent atteinte aux intérêts des copropriétaires.

Le juge ne peut cependant pas apprécier l’opportunité des décisions de l’assemblée générale légalement prises, de sorte que le caractère prétendument dangereux des travaux votés, d’ailleurs non établi par les consorts [I] et la SCI LE JEU, est sans emport sur la validité de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]. Il en va de même concernant l’atteinte aux droits des copropriétaires invoquée par les consorts [I] et la SCI LE JEU.

Sur la communication de l’ordre du jour :Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication de l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’ordre du jour doit donner le détail des questions qui seront évoquées à l’occasion d’un point inscrit et une question ne peut pas être implicitement contenue ou découler d’un point figurant expressément à l’ordre du jour. Le défaut d’inscription d’un projet de travaux à l’ordre du jour est une cause de nullité de la délibération relative à ces travaux.

En l’espèce, la convocation adressée par le syndic aux consorts [I] et à la SCI LE JEU pour l’assemblée générale du 26 juin 2023 contient 5 pages. Elle est uniquement composée du pouvoir et du justificatif de présence du mandataire, du formulaire de vote par correspondance et du tableau correspondant, et du devis de la société SONETMO. Contrairement aux indications de l’en-tête de la convocation, aucun ordre du jour ou projet de résolution n’a donc été annexé à cette convocation.

Le syndic soutient que les consorts [I] et la SCI LE JEU ayant voté par correspondance contre les résolutions proposées, l’ordre du jour était logiquement annexé à la convocation.

Il ressort néanmoins des pièces de la procédure que le formulaire de vote par correspondance comprend un tableau mentionnant les résolutions sur lesquelles les copropriétaires étaient appelés à prendre position, de sorte que les consorts [I] et la SCI LE JEU ont pu prendre position sur les résolutions en dépit de l’absence d’ordre du jour annexé à leur convocation.

Le tableau annexé au formulaire de vote par correspondance n’est cependant pas équivalent à un ordre du jour, d’autant que ce tableau renvoie expressément aux détails de l’ordre du jour concernant les questions posées aux copropriétaires.

En l’absence d’ordre du jour annexé à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023, il ne peut être vérifié que la question relative aux travaux proposés par la société SONETMO y ait été inscrite et suffisamment détaillée.

Dès lors, la résolution n°4 relative aux travaux de pose d’un delta MS sur le soubassement du mur de la cour doit être annulée.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

Il sera condamné à payer aux consorts [I] et à la SCI LE JEU la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les demandeurs seront dispensés de participation à ces frais de procédure.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution no 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], en date du 26 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS PAYMANN, pris en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS PAYMANN, pris en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [P] [R] épouse [I], à Monsieur [E] [I] et à la SCI LE JEU la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [P] [R] épouse [I], à Monsieur [E] [I] et à la SCI LE JEU de participer aux frais de procédure du syndicat, conformément à l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 23/06749 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MCIW

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Arthur CLAUDE

M^e Julien LAURENT

Le

Le Greffier

M^e Arthur CLAUDE

M^e Julien LAURENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [P] [R] épouse [I]

née le 15 Avril 1943 à [Localité 14], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Arthur CLAUDE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 121

Monsieur [E] [I]

né le 25 Avril 1944 à , demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Arthur CLAUDE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 121

S.C.I. LE JEU, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 507.574.713. représentée par son Gérant, Monsieur [H] [I], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Arthur CLAUDE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 121

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic : ALSACE RESIDENCE, [12] ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 9] [Adresse 11], immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 492 787 460, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 364

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier présent lors des débats et de Aude MULLER, Greffier présent lors du prononcé

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Aude MULLER, Greffier

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [R], Monsieur [I] et la SCI LE JEU sont copropriétaires des lots n° 3, 4, 9 et 14 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6].

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2005, le syndic ALSACE RESIDENCE a modifié le règlement de copropriété selon acte daté du 25 janvier 2010 pour modifier les lots de copropriété avec la création au rez-de-chaussée de deux appartements n° 17 et 18 et la création à la cave de deux lots n° 19 et 20.

Monsieur [B] [T] et la SCI VERSUS ont respectivement acquis les lots 18 et 20 d’une part, 17 et 19 d’autre part. Suite à un dégât des eaux, une résolution portant sur des travaux d’étanchéité du sous-bassement du mur extérieur dans la cour sur la partie correspondante au lot 18 a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023.

La résolution a été à nouveau soumise au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 et adoptée. Les consorts [R], [I] et la SCI LE JEU ont toutefois voté contre cette résolution n° 4.

Les consorts [I] ont cédé leurs lots à la SCI LE JEU par acte authentique du 2 février 2004.

Par assignation remise le 1er août 2023 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, les consorts [I] et la SCI LE JEU ont attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 à titre principal, à titre subsidiaire l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023, et condamner le syndicat à leur verser une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande principale formée par Madame [R], Monsieur [I] et la SCI LE JEU, tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 15 mai 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 2 octobre 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 4 décembre 2025.

Par conclusions régulièrement déposées le 4 mars 2024, les consorts [R] – [I] et la SCI LE JEU demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER les demandes recevables et bien fondées,

Y faisant droit,

PRONONCER la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] datée du 26 juin 2023

DIRE ET JUGER que Madame [P] [R], Monsieur [E] [I] et la SCI LE JEU seront dispensés de toute participation aux charges de copropriété relatives à la présente procédure et notamment aux condamnations prononcées par jugement à intervenir, frais irrépétibles et dépens inclus

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à verser à la SCI LE JEU la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers frais et dépens de la présente instance

CONSTATER le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 STRASBOURG, les consorts [I] et la SCI LE JEU se fondent sur l’article 9 et l’article 13 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler que l’assemblée générale est réunie dans la commune de situation de l’immeuble et que l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Ils indiquent que l’assemblée générale s’est tenue à [Localité 10], sans que le règlement de copropriété ne prévoit cette possibilité. Ils précisent ne pas avoir été en mesure de se rendre à l’assemblée générale et avoir été contraints de voter par correspondance. Ils concluent par conséquent à la nullité de la résolution n° 4 entachée d’irrégularité, sans que leur absence de contestation des assemblées générales précédentes déjà tenues à [Localité 10] les empêchent de se prévaloir de l’irrégularité ainsi invoquée.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU reprochent également au syndicat de ne pas leur avoir transmis les documents essentiels pour leur permettre un vote éclairé, en l’absence de transmission d’autres devis concernant les travaux proposés par Monsieur [T] contrairement à la demande de l’assemblée générale du 15 mars 2023. Ils précisent que le devis établi par la société SOPREMA n’a notamment pas été annexé aux convocations aux assemblées dans le délai de 21 jours prévu par le décret du 17 mars 1967. Ils ajoutent que le rapport en recherche de fuites n’a pas davantage été joint à la convocation à l’assemblée générale alors que ce document détaille les désordres rendant nécessaires les travaux demandés par Monsieur [T]. Ils ajoutent que le PV de constat établi le 12 mai 2022 par Maître [F] n’a pas non plus été joint aux convocations. Les consorts [I] et la SCI LE JEU précisent que l’annulation de l’autorisation de travaux litigieuse a d’ailleurs été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 avril 2024.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU relèvent encore l’absence d’ordre du jour et de projet de résolution joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui justifie son annulation.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU affirment également que les travaux envisagés ne sont ni nécessaires ni urgents, s’agissant de fuites sur lavabo, d’infiltrations au niveau d’une paroi de douche, d’un siphon bouché dans la cour et d’une infiltration dans un mur de la cour. Ils constatent que le rapport en recherche de fuite démontre que la VMC était coupée, de sorte qu’avant d’envisager des travaux dans les parties communes, il incombait à Monsieur [T] de rétablir sa VMC privative. Les consorts [I] et la SCI LE JEU considèrent que les travaux envisagés compromettent la solidité de l’immeuble, la société SONETMO n’étant pas spécialisée, ainsi que la sécurité de ses occupants, et portent atteinte aux droits des copropriétaires dans leurs lots.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU sollicitent la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Par conclusions régulièrement déposées le 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [R] et la SCI LE JEU de leurs demandes

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [R] et la SCI LE JEU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 STRASBOURG une indemnité d’un montant de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [S] et la SCI LE JEU aux dépens de l’instance.

Au soutien du rejet de la demande d’annulation de la résolution n° 4 formée par les consorts [I] et la SCI LE JEU, le syndicat indique que le lieu de l’assemblée générale est sans incidence sur la régularité du vote puisque les demandeurs ont voté par correspondance. Il ajoute que les consorts [I] et la SCI LE JEU ne peuvent prétendre avoir été empêchés de se rendre à l’assemblée générale puisque les précédentes assemblées générales s’étaient déjà tenues à Ostwald.

Le syndicat produit le procès-verbal d’assemblée signé, de même que la feuille de présence. Il indique que la transmission d’un procès-verbal non signé aux consorts [I] et à la SCI LE JEU est sans incidence sur la force probante de l’acte. Il ajoute que la transmission de la feuille de présence n’est pas imposée par les textes en vigueur.

Le syndicat relève que les consorts [I] ont voté par correspondance contre les résolutions proposées à l’ordre du jour, ce qui démontre que l’ordre du jour a bien été transmis en amont de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat affirme avoir transmis les documents nécessaires au vote aux consorts [I] et à la SCI LE JEU, s’agissant de travaux de pose d’un delta MS selon devis établi par la société SONETMO. Il conteste être tenu par une obligation légale de transmission de tous les documents de nature à permettre un vote éclairé par les copropriétaires, d’autant que des échanges avaient précédemment eu lieu entre les copropriétaires concernant la nature des travaux devant être entrepris. Il précise que les travaux proposés selon devis de la société SOPREMA ont été écartés pour des raisons techniques, de sorte que la transmission du devis était inutile.

Le syndicat conteste également le caractère dangereux des travaux envisagés, précisant que les consorts [I] et la SCI LE JEU ne démontrent pas leurs affirmations à cet égard, de même que l’atteinte aux droits des copropriétaires invoquée n’est pas démontrée.

Le syndicat ajoute que les consorts [I] n’ont plus d’intérêt à agir en raison de la cession de leurs lots de copropriété à la SCI LE JEU par acte authentique du 2 février 2024.

MOTIFS

À titre liminaire :

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande principale :

Sur les fins de non-recevoir soulevées :

L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte de ces dispositions que, tenues, à peine d’irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat indique que les consorts [I] n’ont plus intérêt à agir en annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 puisqu’ils ont cédé leurs lots de copropriété par acte authentique daté du 2 février 2024.

L’absence d’intérêt à agir constitue toutefois une fin de non-recevoir devant être invoquée devant le juge de la mise en état, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal.

Le syndicat ne peut par conséquent exciper devant le tribunal de l’absence d’intérêt à agir des consorts [I], puisque cette fin de non-recevoir devait être soulevée devant le juge de la mise en état.

N° RG 23/06749 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MCIW

RG 23/06749 : [R] / SCI LE JEU / Syndicat Adèle [Z]

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [R], Monsieur [I] et la SCI LE JEU sont copropriétaires des lots n° 3, 4, 9 et 14 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] STRASBOURG.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2005, le syndic ALSACE RESIDENCE a modifié le règlement de copropriété selon acte daté du 25 janvier 2010 pour modifier les lots de copropriété avec la création au rez-de-chaussée de deux appartements n° 17 et 18 et la création à la cave de deux lots n° 19 et 20.

Monsieur [B] [T] et la SCI VERSUS ont respectivement acquis les lots 18 et 20 d’une part, 17 et 19 d’autre part. Suite à un dégât des eaux, une résolution portant sur des travaux d’étanchéité du sous-bassement du mur extérieur dans la cour sur la partie correspondante au lot 18 a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023.

La résolution a été à nouveau soumise au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 et adoptée. Les consorts [R], [I] et la SCI LE JEU ont toutefois voté contre cette résolution n° 4.

Les consorts [I] ont cédé leurs lots à la SCI LE JEU par acte authentique du 2 février 2004.

Par assignation remise le 1er août 2023 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, les consorts [I] et la SCI LE JEU ont attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 à titre principal, à titre subsidiaire l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023, et condamner le syndicat à leur verser une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande principale formée par Madame [R], Monsieur [I] et la SCI LE JEU, tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 15 mai 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 2 octobre 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 4 décembre 2025.

Par conclusions régulièrement déposées le 4 mars 2024, les consorts [R] – [I] et la SCI LE JEU demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER les demandes recevables et bien fondées

Y faisant droit,

PRONONCER la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] datée du 26 juin 2023

DIRE ET JUGER que Madame [P] [R], Monsieur [E] [I] et la SCI LE JEU seront dispensés de toute participation aux charges de copropriété relatives à la présente procédure et notamment aux condamnations prononcées par jugement à intervenir, frais irrépétibles et dépens inclus

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à verser à la SCI LE JEU la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers frais et dépens de la présente instance

CONSTATER le caractère exécutoire de la décision à intervenir

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 STRASBOURG, les consorts [I] et la SCI LE JEU se fondent sur l’article 9 et l’article 13 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler que l’assemblée générale est réunie dans la commune de situation de l’immeuble et que l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Ils indiquent que l’assemblée générale s’est tenue à [Localité 10], sans que le règlement de copropriété ne prévoit cette possibilité. Ils précisent ne pas avoir été en mesure de se rendre à l’assemblée générale et avoir été contraints de voter par correspondance. Ils concluent par conséquent à la nullité de la résolution n° 4 entachée d’irrégularité, sans que leur absence de contestation des assemblées générales précédentes déjà tenues à [Localité 10] les empêchent de se prévaloir de l’irrégularité ainsi invoquée.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU reprochent également au syndicat de ne pas leur avoir transmis les documents essentiels pour leur permettre un vote éclairé, en l’absence de transmission d’autres devis concernant les travaux proposés par Monsieur [T] contrairement à la demande de l’assemblée générale du 15 mars 2023. Ils précisent que le devis établi par la société SOPREMA n’a notamment pas été annexé aux convocations aux assemblées dans le délai de 21 jours prévu par le décret du 17 mars 1967. Ils ajoutent que le rapport en recherche de fuites n’a pas davantage été joint à la convocation à l’assemblée générale alors que ce document détaille les désordres rendant nécessaires les travaux demandés par Monsieur [T]. Ils ajoutent que le PV de constat établi le 12 mai 2022 par Maître [F] n’a pas non plus été joint aux convocations. Les consorts [I] et la SCI LE JEU précisent que l’annulation de l’autorisation de travaux litigieuse a d’ailleurs été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 avril 2024.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU relèvent encore l’absence d’ordre du jour et de projet de résolution joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui justifie son annulation.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU affirment également que les travaux envisagés ne sont ni nécessaires ni urgents, s’agissant de fuites sur lavabo, d’infiltrations au niveau d’une paroi de douche, d’un siphon bouché dans la cour et d’une infiltration dans un mur de la cour. Ils constatent que le rapport en recherche de fuite démontre que la VMC était coupée, de sorte qu’avant d’envisager des travaux dans les parties communes, il incombait à Monsieur [T] de rétablir sa VMC privative. Les consorts [I] et la SCI LE JEU considèrent que les travaux envisagés compromettent la solidité de l’immeuble, la société SONETMO n’étant pas spécialisée, ainsi que la sécurité de ses occupants, et portent atteinte aux droits des copropriétaires dans leurs lots.

Les consorts [I] et la SCI LE JEU sollicitent la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Par conclusions régulièrement déposées le 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [R] et la SCI LE JEU de leurs demandes

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [R] et la SCI LE JEU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 STRASBOURG une indemnité d’un montant de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Madame [P] [I] née [S] et la SCI LE JEU aux dépens de l’instance

Au soutien du rejet de la demande d’annulation de la résolution n° 4 formée par les consorts [I] et la SCI LE JEU, le syndicat indique que le lieu de l’assemblée générale est sans incidence sur la régularité du vote puisque les demandeurs ont voté par correspondance. Il ajoute que les consorts [I] et la SCI LE JEU ne peuvent prétendre avoir été empêchés de se rendre à l’assemblée générale puisque les précédentes assemblées générales s’étaient déjà tenues à Ostwald.

Le syndicat produit le procès-verbal d’assemblée signé, de même que la feuille de présence. Il indique que la transmission d’un procès-verbal non signé aux consorts [I] et à la SCI LE JEU est sans incidence sur la force probante de l’acte. Il ajoute que la transmission de la feuille de présence n’est pas imposée par les textes en vigueur.

Le syndicat relève que les consorts [I] ont voté par correspondance contre les résolutions proposées à l’ordre du jour, ce qui démontre que l’ordre du jour a bien été transmis en amont de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat affirme avoir transmis les documents nécessaires au vote aux consorts [I] et à la SCI LE JEU, s’agissant de travaux de pose d’un delta MS selon devis établi par la société SONETMO. Il conteste être tenu par une obligation légale de transmission de tous les documents de nature à permettre un vote éclairé par les copropriétaires, d’autant que des échanges avaient précédemment eu lieu entre les copropriétaires concernant la nature des travaux devant être entrepris. Il précise que les travaux proposés selon devis de la société SOPREMA ont été écartés pour des raisons techniques, de sorte que la transmission du devis était inutile.

Le syndicat conteste également le caractère dangereux des travaux envisagés, précisant que les consorts [I] et la SCI LE JEU ne démontrent pas leurs affirmations à cet égard, de même que l’atteinte aux droits des copropriétaires invoquée n’est pas démontrée.

Le syndicat ajoute que les consorts [I] n’ont plus d’intérêt à agir en raison de la cession de leurs lots de copropriété à la SCI LE JEU par acte authentique du 2 février 2024.

MOTIFS

À titre liminaire :

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande principale :

Sur les fins de non-recevoir soulevées : L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte de ces dispositions que, tenues, à peine d’irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat indique que les consorts [I] n’ont plus intérêt à agir en annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 puisqu’ils ont cédé leurs lots de copropriété par acte authentique daté du 2 février 2024.

L’absence d’intérêt à agir constitue toutefois une fin de non-recevoir devant être invoquée devant le juge de la mise en état, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal.

Le syndicat ne peut par conséquent exciper devant le tribunal de l’absence d’intérêt à agir des consorts [I], puisque cette fin de non-recevoir devait être soulevée devant le juge de la mise en état.

Sur l’annulation de la résolution n°4 :

Sur le lieu de l’assemblée générale : Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune du lieu de situation de l’immeuble.

Le non-respect de cette disposition est une cause de nullité de l’assemblée, sans qu’il y ait à rechercher si l’irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel au demandeur ou/et sans que celui-ci ait à justifier d’un grief.

Le juge de la mise en état a toutefois jugé irrecevable la demande formée par les consorts [I] et la SCI LE JEU tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023. Dès lors, les consorts [I] et la SCI LE JEU ne peuvent fonder l’annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 sur l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 en raison du lieu de sa tenue.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’annulation de la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en raison de la tenue de l’assemblée générale dans une commune autre que celle du lieu de situation de l’immeuble.

Sur l’absence des documents nécessaires au vote : Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à l’assemblée.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.

Il appartient au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement, en particulier des notifications prévues à l’article 11 et de ce qu’il a joint à la convocation les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé.

En l’espèce, le devis établi par la société SONETMO concernant des travaux de pose d’un delta MS au soubassement du mur extérieur dans la cour a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023 adressée aux consorts [I] et à la SCI LE JEU. Ce devis précisait la nature des travaux à entreprendre ainsi que le prix proposé.

Par courriel adressé aux copropriétaires le 10 mars 2023, le syndic expliquait le choix de la pose d’un DELTA MS en soubassement de la cour en lieu et place de l’étanchéité proposée par la société SOPRASSISTANCE, les travaux proposés par la société SOPRASSISTANCE n’apparaissant pas de nature à remédier aux désordres constatés. Le devis proposé par la société SOPRASSISTANCE, versé aux débats par le syndicat, ne prévoyait effectivement pas la pose d’un DELTA MS. Sa notification en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 n’était donc pas de nature à éclairer le vote des copropriétaires.

Il résulte également du formulaire de vote par correspondance et du tableau joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023 que seule la pose d’une delta MS était soumise au vote pour remédier aux désordres constatés au niveau de l’appartement de Monsieur [T], à l’exclusion de la solution précédemment envisagée par cette société tierce pour remédier aux désordres constatés au sein de la copropriété.

Contrairement aux affirmations des consorts [I] et de la SCI LE JEU, le rapport de recherche de fuites établi par la société RESILIANS n’était pas davantage de nature à éclairer le vote des copropriétaires concernant la résolution n° 4 inscrite à l’ordre du jour, laquelle ne concernait que l’autorisation d’effectuer des travaux de pose d’une DELTA MS en soubassement du mur extérieur dans la cour sur la partie correspondante au lot 18 selon devis de la société SONETMO.

De même, le constat d’huissier daté du 12 mai 2022 n’était pas de nature à éclairer le vote portant sur l’autorisation de travaux de pose d’une DELTA MS selon devis proposé par la société SONETMO. En effet, le constat daté du 12 mai 2022 versé aux débats par le syndicat tend uniquement à objectiver les désordres constatés, lesquels ne sont pas contestés par les parties à l’instance, sans toutefois que des éléments relatifs aux travaux à entreprendre soient évoqués par l’huissier de justice.

Dès lors, la transmission du devis proposé par la société SONETMO constitue le seul élément utile pour éclairer le vote des copropriétaires concernant le vote de la résolution n° 4 portant sur la pose d’un DELTA MS au niveau du soubassement du mur extérieur de la cour de la copropriété.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en raison d’une insuffisance de notifications des conditions essentielles du marché de travaux proposé et approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la dangerosité des travaux et l’atteinte aux droits des copropriétaires : Les consorts [I] et la SCI LE JEU indiquent que les travaux autorisés par la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires sont dangereux et portent atteinte aux intérêts des copropriétaires.

Le juge ne peut cependant pas apprécier l’opportunité des décisions de l’assemblée générale légalement prises, de sorte que le caractère prétendument dangereux des travaux votés, d’ailleurs non établi par les consorts [I] et la SCI LE JEU, est sans emport sur la validité de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]. Il en va de même concernant l’atteinte aux droits des copropriétaires invoquée par les consorts [I] et la SCI LE JEU.

Sur la communication de l’ordre du jour :Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication de l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’ordre du jour doit donner le détail des questions qui seront évoquées à l’occasion d’un point inscrit et une question ne peut pas être implicitement contenue ou découler d’un point figurant expressément à l’ordre du jour. Le défaut d’inscription d’un projet de travaux à l’ordre du jour est une cause de nullité de la délibération relative à ces travaux.

En l’espèce, la convocation adressée par le syndic aux consorts [I] et à la SCI LE JEU pour l’assemblée générale du 26 juin 2023 contient 5 pages. Elle est uniquement composée du pouvoir et du justificatif de présence du mandataire, du formulaire de vote par correspondance et du tableau correspondant, et du devis de la société SONETMO. Contrairement aux indications de l’en-tête de la convocation, aucun ordre du jour ou projet de résolution n’a donc été annexé à cette convocation.

Le syndic soutient que les consorts [I] et la SCI LE JEU ayant voté par correspondance contre les résolutions proposées, l’ordre du jour était logiquement annexé à la convocation.

Il ressort néanmoins des pièces de la procédure que le formulaire de vote par correspondance comprend un tableau mentionnant les résolutions sur lesquelles les copropriétaires étaient appelés à prendre position, de sorte que les consorts [I] et la SCI LE JEU ont pu prendre position sur les résolutions en dépit de l’absence d’ordre du jour annexé à leur convocation.

Le tableau annexé au formulaire de vote par correspondance n’est cependant pas équivalent à un ordre du jour, d’autant que ce tableau renvoie expressément aux détails de l’ordre du jour concernant les questions posées aux copropriétaires.

En l’absence d’ordre du jour annexé à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023, il ne peut être vérifié que la question relative aux travaux proposés par la société SONETMO y ait été inscrite et suffisamment détaillée.

Dès lors, la résolution n°4 relative aux travaux de pose d’un delta MS sur le soubassement du mur de la cour doit être annulée.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

Il sera condamné à payer aux consorts [I] et à la SCI LE JEU la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les demandeurs seront dispensés de participation à ces frais de procédure.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution no 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], en date du 26 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS PAYMANN, pris en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS PAYMANN, pris en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [P] [R] épouse [I], à Monsieur [E] [I] et à la SCI LE JEU la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [P] [R] épouse [I], à Monsieur [E] [I] et à la SCI LE JEU de participer aux frais de procédure du syndicat, conformément à l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Sur l’annulation de la résolution n°4 :

Sur le lieu de l’assemblée générale :

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune du lieu de situation de l’immeuble.

Le non-respect de cette disposition est une cause de nullité de l’assemblée, sans qu’il y ait à rechercher si l’irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel au demandeur ou/et sans que celui-ci ait à justifier d’un grief.

Le juge de la mise en état a toutefois jugé irrecevable la demande formée par les consorts [I] et la SCI LE JEU tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023. Dès lors, les consorts [I] et la SCI LE JEU ne peuvent fonder l’annulation de la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 sur l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 en raison du lieu de sa tenue.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’annulation de la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en raison de la tenue de l’assemblée générale dans une commune autre que celle du lieu de situation de l’immeuble.

Sur l’absence des documents nécessaires au vote :

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à l’assemblée.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.

Il appartient au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement, en particulier des notifications prévues à l’article 11 et de ce qu’il a joint à la convocation les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé.

En l’espèce, le devis établi par la société SONETMO concernant des travaux de pose d’un delta MS au soubassement du mur extérieur dans la cour a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023 adressée aux consorts [I] et à la SCI LE JEU. Ce devis précisait la nature des travaux à entreprendre ainsi que le prix proposé.

Par courriel adressé aux copropriétaires le 10 mars 2023, le syndic expliquait le choix de la pose d’un DELTA MS en soubassement de la cour en lieu et place de l’étanchéité proposée par la société SOPRASSISTANCE, les travaux proposés par la société SOPRASSISTANCE n’apparaissant pas de nature à remédier aux désordres constatés. Le devis proposé par la société SOPRASSISTANCE, versé aux débats par le syndicat, ne prévoyait effectivement pas la pose d’un DELTA MS. Sa notification en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 n’était donc pas de nature à éclairer le vote des copropriétaires.

Il résulte également du formulaire de vote par correspondance et du tableau joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023 que seule la pose d’une delta MS était soumise au vote pour remédier aux désordres constatés au niveau de l’appartement de Monsieur [T], à l’exclusion de la solution précédemment envisagée par cette société tierce pour remédier aux désordres constatés au sein de la copropriété.

Contrairement aux affirmations des consorts [I] et de la SCI LE JEU, le rapport de recherche de fuites établi par la société RESILIANS n’était pas davantage de nature à éclairer le vote des copropriétaires concernant la résolution n° 4 inscrite à l’ordre du jour, laquelle ne concernait que l’autorisation d’effectuer des travaux de pose d’une DELTA MS en soubassement du mur extérieur dans la cour sur la partie correspondante au lot 18 selon devis de la société SONETMO.

De même, le constat d’huissier daté du 12 mai 2022 n’était pas de nature à éclairer le vote portant sur l’autorisation de travaux de pose d’une DELTA MS selon devis proposé par la société SONETMO. En effet, le constat daté du 12 mai 2022 versé aux débats par le syndicat tend uniquement à objectiver les désordres constatés, lesquels ne sont pas contestés par les parties à l’instance, sans toutefois que des éléments relatifs aux travaux à entreprendre soient évoqués par l’huissier de justice.

Dès lors, la transmission du devis proposé par la société SONETMO constitue le seul élément utile pour éclairer le vote des copropriétaires concernant le vote de la résolution n° 4 portant sur la pose d’un DELTA MS au niveau du soubassement du mur extérieur de la cour de la copropriété.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en raison d’une insuffisance de notifications des conditions essentielles du marché de travaux proposé et approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la dangerosité des travaux et l’atteinte aux droits des copropriétaires :

Les consorts [I] et la SCI LE JEU indiquent que les travaux autorisés par la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires sont dangereux et portent atteinte aux intérêts des copropriétaires.

Le juge ne peut cependant pas apprécier l’opportunité des décisions de l’assemblée générale légalement prises, de sorte que le caractère prétendument dangereux des travaux votés, d’ailleurs non établi par les consorts [I] et la SCI LE JEU, est sans emport sur la validité de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]. Il en va de même concernant l’atteinte aux droits des copropriétaires invoquée par les consorts [I] et la SCI LE JEU.

Sur la communication de l’ordre du jour :

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication de l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’ordre du jour doit donner le détail des questions qui seront évoquées à l’occasion d’un point inscrit et une question ne peut pas être implicitement contenue ou découler d’un point figurant expressément à l’ordre du jour. Le défaut d’inscription d’un projet de travaux à l’ordre du jour est une cause de nullité de la délibération relative à ces travaux.

En l’espèce, la convocation adressée par le syndic aux consorts [I] et à la SCI LE JEU pour l’assemblée générale du 26 juin 2023 contient 5 pages. Elle est uniquement composée du pouvoir et du justificatif de présence du mandataire, du formulaire de vote par correspondance et du tableau correspondant, et du devis de la société SONETMO. Contrairement aux indications de l’en-tête de la convocation, aucun ordre du jour ou projet de résolution n’a donc été annexé à cette convocation.

Le syndic soutient que les consorts [I] et la SCI LE JEU ayant voté par correspondance contre les résolutions proposées, l’ordre du jour était logiquement annexé à la convocation.

Il ressort néanmoins des pièces de la procédure que le formulaire de vote par correspondance comprend un tableau mentionnant les résolutions sur lesquelles les copropriétaires étaient appelés à prendre position, de sorte que les consorts [I] et la SCI LE JEU ont pu prendre position sur les résolutions en dépit de l’absence d’ordre du jour annexé à leur convocation.

Le tableau annexé au formulaire de vote par correspondance n’est cependant pas équivalent à un ordre du jour, d’autant que ce tableau renvoie expressément aux détails de l’ordre du jour concernant les questions posées aux copropriétaires.

En l’absence d’ordre du jour annexé à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023, il ne peut être vérifié que la question relative aux travaux proposés par la société SONETMO y ait été inscrite et suffisamment détaillée.

Dès lors, la résolution n°4 relative aux travaux de pose d’un delta MS sur le soubassement du mur de la cour doit être annulée.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

Il sera condamné à payer aux consorts [I] et à la SCI LE JEU la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les demandeurs seront dispensés de participation à ces frais de procédure.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution no 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], en date du 26 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS PAYMANN, pris en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS PAYMANN, pris en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [P] [R] épouse [I], à Monsieur [E] [I] et à la SCI LE JEU la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [P] [R] épouse [I], Monsieur [E] [I] et la SCI LE JEU de participer aux frais de procédure du syndicat, conformément à l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Célia HOFFSTETTER