N° RG 24/07597 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7ID

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/07597

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7ID

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [R]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [R]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/07597 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7ID

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé avec prise d’effet au 1er juillet 1998, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [H] [R] un logement n°0076 situé, étage 8, au [Adresse 3], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 1 907,70 francs par mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 août 2022, revenu non réclamé, mais signifiée par commissaire de justice le 29 septembre 2022, OPHEA a notifié à Monsieur [H] [R] un congé pour le 30 novembre 2022 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 800,50 euros jusqu’au 23 août 2022 terme du mois de juillet 2022 inclus ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [H] [R], par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 765,56 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 460,57 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 2 juillet 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 26 août 2022.

L’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 319,28 euros au 31 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus ; il est favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois en sus des loyers courants avec suspension des effets du congé, mais « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement. Il précise que le locataire devrait pouvoir bénéficier d’un rappel de RSA qui pourra lui permettre de faire face à la dette locative.

Monsieur [H] [R] comparait en personne. Il indique ne pas contester la dette et être dans une situation financière très précaire. Il précise souhaiter faire des démarches pour bénéficier d’une aide de la part du Fonds de solidarité pour le logement mais n’avoir pour l’instant pas fait de demande. Il explique avoir fait des démarches pour obtenir le RSA mais qui n’auraient pas abouti en raison d’un refus. Il perçoit 350 euros d’allocations de la part de France Travail et indique ne pouvoir faire face ni à la dette ni au paiement du loyer en précisant qu’il « ne peut pas payer le loyer et manger ».

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [H] [R] pour le 30 novembre 2022 au vu des impayés de loyers au 23 août 2022 soit 800,50 euros ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2022, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point le congé a donc pris effet le 30 novembre 2022 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 1er juillet 2024, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 765,56 euros (échéance du mois de mai 2024) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative qui remonte au 31 mars 2022, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [H] [R].

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé et en l’absence de contestation, Monsieur [H] [R] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2 319,28 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation au 31 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de février 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette, la situation financière très précaire de Monsieur [H] [R] ne lui permettant pas d’apurer sa dette ni même de payer le loyer courant en totalité, ce qu’il admet au demeurant, aucun délai ne saurait lui être accordé. Il y a en effet lieu d’observer que si le bailleur serait d’accord pour l’octroi de délai de paiement à hauteur de 20 euros par mois, le locataire ne sollicite pas de délais de paiement et indique ne pas pouvoir payer son loyer courant.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [H] [R] succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 novembre 2022, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [H] [R] d’autre part, portant sur un logement n°0076 situé, étage 8, au [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [H] [R] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [R] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à OPHEA la somme de 2 319,28 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 31 janvier 2025 (terme du mois de janvier 2025 inclus), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, jusqu’à parfaite évacuation des lieux et remise des clefs au bailleur, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS