Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 12] Civil

N° RG 25/00350

N° Portalis DB2E-W-B7J-NM2N

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Laura MOUREY

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e André ULLMANN

Sous-Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSE :

Madame [X] [R]

née le 12 Décembre 1976 à [Localité 15]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 6]

représentée par M^e Laura MOUREY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 82

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [W]

né le 27 Juin 1985 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Adresse 14]

[Localité 4]

représenté par M^e André ULLMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 122

Madame [E] [B] [K]

née le 13 Juillet 1985 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Adresse 14]

[Localité 4]

représentée par M^e André ULLMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 122

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé,

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 07 Mai 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Juillet 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique électronique reçu le 29 octobre 2021 par Maître [N] [Z], notaire à [Localité 10], Madame [X] [R] a donné en location à Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial de 780 euros et une provision pour charges de 180 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 23 mars 2024, Madame [X] [R] a fait délivrer à son locataire un congé pour vendre, à effet du 28 octobre 2024.

Par assignation délivrée le 4 février 2025 par dépôt à l’étude, Madame [X] [R] a saisi le Juge des contentieux de la protection de céans en référé d’une action dirigée contre ses locataires tendant à voir :

constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l’effet du congé pour vente en date du 19 mars 2024,condamner Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] à verser à Madame [X] [R] la somme de 1 319, 91 € au titre des loyers et provisions sur charges impayées, augmentée d’un intérêt de 10%,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K], à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, condamner Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] d’avoir à payer à Madame [X] [R], à titre de provision, une indemnité d’occupation de 1 058 € par mois, jusqu’à complète libération des lieux, condamner Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A l’audience du 7 mai 2025, à laquelle le dossier a été retenu après un renvoi, Madame [X] [R], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise qu’elle doit une soulte importante à son mari et qu’elle a besoin de vendre le logement. Elle accepte de produire les quittances des indemnités d’occupation en cours de délibéré.

De leur côté, Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K], représentés par leur conseil, reprennent le bénéfice de leurs écritures du 5 mai 2025 et demandent au juge de :

débouter la demanderesse de ses fins et conclusions, ordonner à la demanderesse de produire l’intégralité des quittances afférentes aux loyers acquittés par les défendeurs, la condamner en tous frais et dépens, ainsi qu’à un montant de 1 000€ sur la base de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] exposent en substance qu’ils souhaitent quitter le logement, mais qu’ils sont bloqués dans leur recherche de relogement en raison de l’absence des quittances de loyer. Ils ajoutent que la bailleresse n’a pas respecté son obligation de délivrance en faisant état d’équipements vétustes et de la présence de moisissures, mais ne formulent aucune demande à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

Par note en délibéré reçue au Greffe le 10 juin 2025, Madame [X] [R] a produit les quittances relatives aux indemnités d’occupation versées après la résiliation du contrat de bail.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de production des quittances de loyer : Par note en délibéré reçue au greffe le 10 juin 2025, Madame [X] [R] a produit les quittances correspondant aux indemnités d’occupation versées par les défendeurs pour la période allant du mois de décembre 2024 au mois de mai 2025.

Dès lors, la demande à ce titre est devenue sans objet.

Sur le bien-fondé de l’action : En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, en application de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient au préalable de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de se prononcer sur la validité ou la nullité d’un acte mais uniquement d’apprécier le caractère sérieux, ou non, d’un moyen tiré d’une irrégularité manifeste dudit acte.

Le débat sur la validité dudit congé n’a de raison d’être que pour permettre de caractériser (ou non) le caractère manifestement illicite du trouble allégué par les bailleurs à l’appui de leurs prétentions.

Aussi, en application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] a pris effet le 29 octobre 2021 pour une durée de trois ans et est arrivé à expiration le 28 octobre 2024.

Aussi, le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 23 mars 2024 a donc été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce qu’il mentionne le prix de vente : 228 000 euros frais d’agence inclus et reprend les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] n’ont pas accepté l’offre de vente et à l’audience n’ont fait état d’aucun moyen de nature à remettre en cause le congé lui ayant été délivré.

Or, Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] se maintenant depuis plusieurs mois dans les lieux en dépit du congé délivré pour le 28 octobre 2024, l’action en expulsion diligentée est parfaitement fondée en référé tant au regard de l’urgence et de l’absence de contestation sérieuse qu’au regard de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Sur les demandes en paiement : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte que, selon les déclarations de la demanderesse à l’audience, non contestées par les défendeurs, reste due à la date du 7 mai 2025 la somme de 2 676,39 €.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 676,39€, en deniers ou quittances, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En effet, il est observé que, malgré la demande expresse du tribunal en ce sens, Madame [X] [R] n’a pas produit de décompte actualisé en cours de délibéré et qu’ainsi il lui appartiendra de justifier du montant précis de sa créance en cas d’exécution forcée de la présente décision, la condamnation ayant été rendu en deniers ou quittances.

Par ailleurs, depuis le 1er juin 2025, Madame [X] [R] est en droit d’obtenir une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi.

L’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer courant augmenté des charges ( provision et régularisation annuelle des charges) sans qu’il n’y ait lieu de majorer ce montant.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] au paiement, en quittance et deniers, de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 1er juin 2025 et ce jusqu’à libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires : Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] succombant seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Madame [X] [R] et de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] à lui payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles par elle engagés.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Gabriela VETTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

DISONS qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de production des quittances de loyers,

CONSTATONS que Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 28 octobre 2024, et qu’ils sont dès lors occupants sans droit ni titre des lieux depuis cette date,

CONDAMNONS Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés [Adresse 8] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente,

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] à payer à Madame [X] [R], en deniers ou quittances, la somme de 2 676,39 €, à titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] à Madame [X] [R] au seul montant du loyer et des charges ( provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et indexation,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] à payer à Madame [X] [R], en quittances et deniers, l’ indemnité d’occupation provisionnelle au seul montant du loyer et des charges ( provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] à payer à Madame [X] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [E] [K] aux entiers dépens de la présente procédure,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection