N° RG 25/00046 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NITR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00046 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NITR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c aux parties requises

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 mars 2025

Le Greffier

Maître Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

12 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

inscrite au RCS de [Localité 9] sous n° 552 046 484

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [S] [H]

Monsieur [G] [B]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 6]

Madame : non comparante, non représentée

Monsieur : comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 27 juin 2019 ayant pris effet le 30 juin 2019, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H] pour une durée d'1 an un logement à usage d’habitation, type 4, 1er étage, n° 111, sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 531,40 € outre les provisions mensuelles de 182,56 € et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2024 pour la somme en principal de 1 198,30 €. Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 21 mai 2024.

Elle a fait assigner à l’audience du 7 février 2025, Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

• constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer demeuré infructueux ;

En conséquence,

• condamner les défendeurs, ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et bien le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

• fixer l’indemnité d’occupation révisable au 1er janvier à la somme mensuelle de 900 €, charges en sus, à compter du 1er août 2024 ;

• les condamner solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

• les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 2 juillet 2024, soit 1 801,47 augmenté des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

• les condamner solidairement au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les condamner solidairement en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer.

• Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Elle actualise la dette à 2 200,16 € et précise que les paiements reçus ne couvrent pas le loyer courant. Elle est opposée à tout délai.

Monsieur [G] [B] a comparu. Il demande des délais pour payer proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant. Il présente un bulletin de salaire faisant état d’un net à payer de 211,95 €.

Madame [S] [H] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée par acte remis à personne présente au domicile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

Invitée par note en délibéré à justifier de ce qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique, la partie demanderesse produit un accusé de réception électronique en date du 30 juillet 2024 correspondant à une première assignation du 26 juillet 2024 pour l’audience du 29 novembre 2024 qui n’a pas été enrôlée, expliquant que le commissaire de justice qui a renouvelé l’assignation n’a pas de nouveau transmis celle-ci au préfet.

L’action en constatation de la résiliation de plein droit des baux pour impayés de loyers est en conséquence irrecevable, de même que les demandes subséquentes relatives à l’expulsion, la fixation et la condamnation à indemnités d’occupation.

2. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte en date du 3 février 2025 démontrant que M. [G] [B] et Mme [S] [H] restent lui devoir la somme de 2 200,16 € au quittancement du mois de janvier 2025 exigible à la date du décompte.

Que toutefois, ce décompte doit être expurgé des frais de contentieux qui y figurent, 100,01€ le 1er février 2023, 99,33 € le 2 septembre 2024 et 109,15 € le 2 janvier 2025.

Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 891,67 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est constant que les locataires se sont acquitté du paiement du loyer courant résiduel, 396,29 €, au titre des deux derniers mois outre un paiement complémentaire de 200 € établissant ainsi leur capacité de paiement.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

DÉCLARE la S.A. CDC HABITAT SOCIALirrecevable en sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 27 juin 2019 ayant pris effet le 30 juin 2019 entre elle et Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H], concernant un logement à usage d’habitation type 4, 1er étage, n° 111, sis [Adresse 2] et de ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion, la fixation et la condamnation à indemnités d’occupation.

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIALà titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges, la somme de 1 891,67 € (décompte arrêté à la date du 2 février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer au plus tard le dernier jour du mois considéré, en 18 mensualités de 100 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [S] [H] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN