N° RG 25/00812 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUL3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/00812

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUL3

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

— M. [M]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

DU 17 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 9]

Inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 568 501 415

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, substituée par M^e Sabine PERRIN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [M]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 6 mai 2024 ayant pris effet le même jour, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [P] [M] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation de type 3 n° 01 01 0807 01 0017, 1er étage, sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 375,31 € outre les provisions mensuelles pour charges de 159,94 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 26 novembre 2024.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à M. [P] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 novembre 2024 pour la somme en principal de 2 153,56 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, M. [P] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel M. [P] [M] occupe ce logement avec son épouse et ses enfants dans le cadre d’une garde alternée. Le loyer est adapté aux capacités financières du ménage. Il a repris le paiement du loyer courant sauf au mois de juin.

La S.A.E.M. L. [Adresse 9], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater, en tous cas, prononcer la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ;Subsidiairement,

prononcer la résiliation judiciaire du bailEn tous les cas,

prononcer l’expulsion immédiate de M. [P] [M] et tous occupants de son chef ;le condamner à lui payer à titre de provision sur loyers et charges impayées arrêtés au 21 mai 2025 la somme de 1 253,54 € ;fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation postérieurement à la résiliation à la somme de 528,87 € et le condamner à son paiement ;dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustement du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 4ème trimestre ;lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;le condamner au paiement d’une indemnité de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux entiers frais et dépens y compris ceux issus du commandement de payer ;constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle actualise la dette à la somme de 2 631,19 € au 31 août 2025. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris et s’accorde sur des délais de paiement avec clauses de déchéance du terme et cassatoire.

M. [P] [M] a comparu. Il ne conteste pas la dette. Il souhaite rester dans les lieux. Il a réglé 600 € le 18 septembre 2025 et propose d’apurer sa dette à raison de 60 € par mois en plus du loyer.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 30 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 26 novembre 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales fixant le délai d’effet à deux mois, c’est ce délai contractuel qui trouvera à s’appliquer au présent litige, et un commandement de payer a été signifié le 27 novembre 2024 pour un montant en principal de 2 153,56 € impartissant ce délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul deux paiements du locataire de 500 € et 300 € sont intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. [Adresse 9] produit un décompte démontrant que M. [P] [M] reste lui devoir la somme de 2 631,19 € au quittancement du mois de septembre 2025.

M. [P] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette faisant valoir son paiement de 600 € le 18 septembre 2025.

La dette est fondée pour la somme de 2 031,19 €.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 031,19 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte au 29 août 2025, le bailleur s’accordant sur la reprise du paiement du loyer courant, que le locataire a repris le paiement du loyer courant selon les dispositions contractuelles aux termes desquelles le loyer est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois. Il s’efforce de régler un complément pour apurer la dette, les capacités financières sont ainsi établies.

Les délais de paiement peuvent être accordés sur ce fondement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

La demande tendant à ordonner de l’expulsion immédiate telle que formulée est en conséquence inopérante, la partie demanderesse en sera déboutée.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 6 mai 2024 ayant pris effet le même jour entre la S.A.E.M. L. [Adresse 9], d’une part et M. [P] [M], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de type 3 n° 01 01 0807 01 0017, 1er étage, sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 à 24 heures ;

CONDAMNONS M. [P] [M] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 2 031,19 € (décompte arrêté à la date du 29 août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [P] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sauf meilleur accord des parties, en 33 mensualités de 60 € chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dixième jour du mois suivant, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, S.A.E.M. L. [Adresse 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [P] [M] soit condamné à verser à S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [P] [M] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 9] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN