TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François-Luc SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05519 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABSL

N° MINUTE : 10

JUGEMENT

rendu le 29 août 2025

DEMANDEUR

Association COALLIA,

[Adresse 1]

représenté par M^e François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Z],

RESIDENCE [5] – [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05519 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABSL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 octobre 2021, l’association COALLIA a consenti un titre d’occupation à Monsieur [S] [Z] portant sur un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 358,75 euros incluant les charges. Un contrat portant sur un emplacement de parking, situé 2ème sous-sol n°000P0046 à la même adresse, a également été conclu le 1er octobre 2022, moyennant un loyer mensuel de 81,85 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation judiciaire du bail au besoin,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer les redevances impayées au 12 mai 2025, soit la somme de 4618,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance augmenté des charges si le contrat s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais de notification par courrier recommandé avec accusé de réception et d’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience, l’association COALLIA, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4112,03 euros au 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Bien qu’assigné à étude, Monsieur [S] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [S] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la location d’un garage tout seul ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d’un double critère : un critère subjectif (recherche de l’intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).

En l’espèce, le bailleur n’utilise qu’un seul décompte pour le logement et le parking. Celui-ci est situé dans le même immeuble que le logement. En ces conditions, le parking sera considéré comme un accessoire du logement.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, notamment pour impayés lorsque, passé un délai de préavis d’un mois, trois termes mensuels consécutifs correspondant au montant total à acquitter demeurent impayés, ou bien en cas de paiements partiels lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter reste dû. La résiliation du contrat est notifiée par commissaire de justice, par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 4635,39 euros d’arriérés de redevances et de charges, rappelant expressément les obligations financières du preneur et que le bailleur entendrait se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d’occupation à défaut de paiement dans le délai d’un mois, a été délivré à personne par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025. La dette locative de Monsieur [S] [Z] étant bien supérieure à trois mois de loyers et Monsieur [S] [Z] n’ayant pas apuré sa dette dans le délai d’un mois fixé au contrat, l’association COALLIA a notifié la résiliation du contrat le 8 avril 2025 par courrier recommandé avec accusé de réception.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 8 mai 2025.

Monsieur [S] [Z] étant sans droit ni titre depuis 9 mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association COALLIA produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [Z] reste lui devoir la somme de 4112,03 euros à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4112,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025.

Monsieur [S] [Z] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et des notifications par courrier recommandé avec accusé de réception.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2021 entre l’association COALLIA et Monsieur [S] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], avec emplacement de stationnement accessoire situé 2ème sous-sol n°000P0046, sont réunies à la date du 8 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à l’association COALLIA la somme de 4112,03 euros (décompte arrêté au 20 juin 2025 incluant la mensualité de mai 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, augmenté des charges, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à l’association COALLIA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et des notifications par courrier recommandé avec accusé de réception ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection