N° RG 25/02488 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NN6E

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 25/02488 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NN6E

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Gauthier BAUTZ

M^e Steeve WEIBEL

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12]

.Représenté par son Directeur Général

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [U] [M] [W] représentée et assistée de l’Association TANDEM, es-qualité de mandataire judiciaire, association immatriculée sous le n°SIREN 399 687 318, ayant son siège social sis [Adresse 10] à [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal

née le 14 Janvier 1980 à [Localité 12]

[Adresse 1]

représentée par M^e Gauthier BAUTZ,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 318

Monsieur [E] [O]

né le 27 Juillet 1992

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

N° RG 25/02488 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NN6E

JUGEMENT : Réputé contradictoire en Premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 15 juin 2017, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 12], CUS HABITAT devenu OPHEA a donné à bail à Mme [U] [M] [W] un logement à usage d’habitation n° 03110461 de type 2, 6ème étage, porte n° 63 situé [Adresse 3] moyennant un loyer initial de 262,76 € et une provision pour charges de 114,22 €.

L’association TANDEM, autorisée par le juge des tutelles de [Localité 12], a donné congé pour le compte de Mme [U] [M] [W] avec un délai de préavis réduit à 1 mois le 14 novembre 2024, courrier réceptionné le 21 novembre 2024 par OPHEA.

Le solde du compte locatif était nul au 19 décembre 2024.

Le 17 novembre 2024, à la requête de l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropôle de [Localité 12], OPHEA, Maître [H] [B], commissaire de justice associé, a constaté l’occupation illicite des lieux par M. [E] [O]. Il faisait par acte séparé à M. [E] [O] sommation de quitter et libérer et de remettre en état les lieux.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropôle de STRASBOURG, OPHEA a fait assigner Mme [U] [M] [W] et M. [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice respectivement des 13 et 14 février 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 juillet 2025 à la demande et au contradictoire des parties.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropôle de [Localité 12], OPHEA, représenté par son conseil, au soutien de son dossier de plaidoirie reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 2 juillet 2025 pour demander :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées.

— constater que Monsieur [O] [E] ne dispose d’aucun droit d’occupation de l’appartement de type deux pièces situé au 6ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6];

En conséquence :

— juger que le contrat de location consenti en date du 15 juin 2017, avec effet au même jour à Mme [W] [K], concernant la location d’un appartement de type pièces situé au 6ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], a pris n le 21 décembre 2024, date d’expiration du délai de préavis ;

— juger qu’elle a été déchue de tout titre d’occupation des lieux loués et est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

— juger que M. [O] [E] est occupant sans droit ni titre de l’appartement de type deux pièces situé au 6ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— ordonner l’expulsion, immédiate et sans délai, corps et biens, de Madame [W] [K] et plus particulièrement de Monsieur [O] [E], ainsi que de tout occupant de leur chef, de l’appartement situé au 6ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] et de tous locaux accessoires ;

— juger qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique ;

— juger qu’à défaut de libération volontaire, il sera procédé à l’évacuation des meubles laissés dans les lieux et que l’ensemble des frais engendrés resteront à la charge exclusive de Mme [W] [K] ;

— supprimer le délai de deux mois, fixé par l’article L.412-1 du Code de procédure civile

d’exécution, séparant le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;

— supprimer le sursis fixé par le premier alinéa de I’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, applicable à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante xé par I’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum Madame [W] [K], assistée et représentée par l’association TANDEM, et Monsieur [O] [E], à lui payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et dé nitive des locaux;

— condamner Madame [W] [K], assistée et représentée par l’association

TANDEM, à lui payer à dater du 17 décembre 2024, date du constat de l’occupation illicite, une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.000 euros augmentée des avances et charges normalement dues en cas de non-résiliation du bail ainsi que d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux ;

A défaut, CONDAMNER Madame [W] [K], assistée et représentée par l’association TANDEM, à lui payer à date du 17 décembre 2024, date du constat de l’occupation illicite, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation du bail (échéance augmentée des charges et prestations fournies) et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance ;

— juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date d’expiration du délai de préavis.

— condamner in solidum Madame [W] [K], assistée et représentée par l’association TANDEM, et Monsieur [O] [E] à lui payer une somme de 1.000 euros, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à dater de l’assignation, à titre de dommages-intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de I’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner in solidum Madame [W] [K], assistée et représentée par l’association TANDEM, et Monsieur [O] [E] à lui payer une somme de 1.480,76 euros en application des dispositions de I’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [W] [K], assistée et représentée par l’association TANDEM, et Monsieur [O] [E] aux entiers frais et dépens, y compris les frais du procès-verbal de constat d’occupation illicite à hauteur de 189,20 euros et de la sommation de libérer les lieux à hauteur de 90,00 euros, ainsi que l’intégralité des frais,émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Mme [U] [M] [W] a comparu représentée par son conseil au soutien de ses conclusions du 30 juin 2025. Elle demande de :

— débouter OPHEA de ses entières demandes, fins et conclusions ;

— le condamner aux entiers dépens de l’instance ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— condamner M. [E] [O] à la tenir quitte et indemne au titre de toute condamnation qui pourrait intervenir au profit d’OPHEA.

Elle précise à l’audience qu’elle renonce à ses demandes à l’encontre de M. [E] [O], ses conclusions ne lui ayant pas été notifiées.

M. [E] [O] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

1. SUR LA QUALITÉ D’OCCUPANT SANS DROIT NI TITRE :

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « … Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois : …

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ; …

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.»

Selon l’article 3-2 de ladite loi, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

L’article 22 précise les modalités de remise des clés, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, la lettre de congé, laquelle précise que la locataire n’a plus les clés du logement, a été réceptionnée le 21 novembre 2024 par OPHEA, en conséquence, le bail a pris fin le 21 décembre 2024 à 24 heures faute de remise des clés et d’état des lieux de sortie avant cette date.

OPHEA en faisant établir le 17 décembre 2024, de fait dans le temps du bail, et ce, sans y faire appeler ni Mme [U] [M] [W] ni son curateur, par un commissaire de justice un procès-verbal d’occupation illicite de l’appartement par M. [E] [O] et qui plus est en délivrant le même jour à M. [E] [O] une sommation de quitter, libérer et remettre en état les lieux ayant constaté des dégradations, rappelant que Mme [U] [M] [W] a quitté les lieux a, à tout le moins acté, que M. [E] [O] n’est pas un occupant du chef de Mme [U] [M] [W], si ce n’est inversé la charge de la preuve.

Ainsi M. [E] [O] était occupant sans droit ni titre des lieux loués par OPHEA à Mme [U] [M] [W] à la date du 17 décembre 2024, le maintien de cette qualité d’occupant sans droit ni titre au-delà de la date de résiliation du bail n’est pour autant pas établi.

L’occupation de cet appartement par Mme [U] [M] [W] après cette date du 21 décembre 2024 n’est pas plus établie.

Il sera d’ailleurs observé qu’aucune des parties, hormis l’allégation de Mme [U] [M] [W] d’un rendez-vous annulé, ne rapporte la preuve des diligences accomplies pour aboutir à un état des lieux, en tout état de cause la remise matérielle des clés étant impossible, ledit état des lieux permettant l’évaluation et l’indemnisation des réparations locatives dont la perte des clés.

En conséquence, OPHEA qui succombe dans l’administration de la preuve de l’occupation sans droit ni titre après la résiliation du bail sera débouté de l’intégralité de ses prétentions.

2. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

OPHEA, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses propres frais irrépétibles et de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropôle de [Localité 12], OPHEA de l’ensemble de ses demandes ;

LAISSE à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropôle de [Localité 12], OPHEA la charge des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN