Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 17 décembre 2025, n° 25/03347

TJ Strasbourg 17 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions de validité du congé
La cour a constaté que le congé était régulier, respectant les dispositions légales et justifié par des motifs sérieux.
Rejeté
Maintien dans les lieux après la résiliation du bail
La cour a jugé que la demande d'expulsion était devenue sans objet, car Madame [T] [N] a remis les clés du logement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute ouvrant droit à réparation, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation.
Accepté
Responsabilité de la défenderesse
La cour a jugé que la défenderesse, ayant perdu le procès, devait supporter les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 17 déc. 2025, n° 25/03347
Numéro(s) :	25/03347
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel JUNG
Parties :	demeurant l' association ANTENNE

Texte intégral

N° RG 25/03347 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/03347 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Mme [T] [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [W] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lucien BALLAND, substituant M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDERESSE :

Madame [T] [N]

demeurant l’association ANTENNE, [Adresse 8],

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/03347 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQF7

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé du 11 janvier 1998, Monsieur [Y] [B], aux droits duquel vient Madame [W] [D], a donné à bail à Madame [T] [N] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] (1er étage), moyennant un loyer de 1.840 francs (280,51 €) et d’une provision sur charges de 200 francs (30,49 €).

Le logement se trouvant dans une copropriété et les copropriétaires et voisins se plaignant de troubles de voisinages occasionnés par Madame [T] [N], Madame [W] [D] a adressé plusieurs messages et courriers à sa locataire, dont un courrier recommandé en date du 28 août 2024 lui rappelant le règlement de copropriété et son bail qui interdisent tout tapage et tout acte nuisant à la tranquilité des voisins.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, remis à personne, Madame [W] [D] a donné congé à Madame [T] [N] pour le 10 janvier 2025 pour motif légtime et sérieux.

Ainsi, elle reproche à sa locataire de ne pas avoir respecté les points 2 et 9 de l’article 7 du contrat de bail, à savoir un usage paisible des locaux et équipements loués et le respect du règlement intérieur de la copropriété; elle indique que celle-ci est à l’origine de cris hystériques et d’hurlements, de dégradations de portes et de boîtes aux lettres, du vol de paillasson et de dégradations des parties communes, que les voisins se plaignent de son comportement, se sont plaints auprès du syndict et d’elle même, certains ayant même déposé plainte.

Madame [T] [N] n’ayant pas quitté les lieux le 10 janvier 2025, Madame [W] [D] a fait assigner celle-ci par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025 devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg notamment afin de voir valider le congé du 17 avril 2024, ordonner l’expulsion de Madame [T] [N] des locaux loués et obtenir une indemnité d’occupation.

L’assignation a été notifiée au Préfet du Bas-Rhin le 7 avril 2025.

Par conclusions du 2 septembre 2025, déposées au greffe le même jour, et signifiées à Madame [T] [N] le 11 septembre 2025, par dépôt à l’étude de Me [I], Commissaire de Justice à [Localité 10], Madame [W] [D] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal :

* le constat de la validité du congé délivré le 17 avril 2024 à Madame [T] [N] ;

* le constat de la résiliation du bail liant Monsieur [Y] [B], aux droits duquel elle vient, à Madame [T] [N] à la date du 11 janvier 1998 du fait de la délivrance du congé pour motifs légitimes de l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 5] ;

* l’expulsion de Madame [T] [N] et de tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dès la signification du jugement ;

* la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [N] à la somme de 430,35 € mensuelle, exigible jusqu’à la libération des lieux ;

* la condamnation de Madame [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 430,35 € outre les charges qui pourraient être dues en sus, dont le montant sera exigible jusqu’à la libération des lieux ;

* qu’il soit dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le 10 janvier 2025, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la résiliation du bail ;

* la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce, aux frais, risques et périls de Madame [T] [N] ;

— à titre subsidiaire :

* le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

* l’expulsion de Madame [T] [N] ;

* la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [N] à la somme de 430,35 € mensuelle, exigible jusqu’à la libération des lieux ;

* la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce, aux frais, risques et périls de Madame [T] [N] ;

— en tout état de cause :

* la condamnation de Madame [T] [N] à lui payer la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* la condamnation de Madame [T] [N] aux dépens, y compris les frais du congé pour motifs légitimes et sérieux à hauteur de 300.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

* depuis 2023, Madame [T] [N] adopte un comportement qui nuit gravement à la tranquilité et à la jouissance paisible des autres occupants de la copropriété, de manière répétée ; qu’elle a une attitude agressive envers ses voisins, crie des injures et des menaces de mort dans les couloirs ou depuis son appartement ; qu’il n’est pas rare que les forces de l’ordre et le SAMU se déplacent sur appel des voisins ;

* en vertu du congé pour motif légitime et sérieux, à savoir les troubles du voisinage, délivré le 17 avril 2024, Madame [T] [N] était tenue de quitter les lieux au 10 janvier 2025, date d’échéance du bail ; que cette dernière était toujours dans les lieux à ladite date, rendant la présente procédure nécessaire ; que le congé respecte les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que Madame [T] [N] est sans droit ni titre à compter du 10 janvier 2025 ; qu’il y a ainsi lieu d’ordonner son expulsion et à la condamner à une indemnité d’occupation ;

* si le congé ne devait pas être validé, la résiliation peut être prononcée, au regard des articles 1728 et 1729 du Code Civil ainsi qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour les mêmes motifs que ceux figurant sur le congé ;

* à titre encore plus subsidiaire, elle sollicite la résiliation du bail en raison d’impayés de l’indemnité d’occupation et des provisions sur charges, Madame [T] [N] ne s’acquittant plus de ces sommes depuis le mois d’avril 2025, les arriérés s’élevant à 1.817,06 € au 22 août 2025.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée, Madame [W] [D], représentée par son conseil, maintient les prétentions et moyens développés dans ses conclusions du 2 septembre 2025.

Elle indique que Madame [T] [N] affirme avoir quitté le logement en avril 2025 mais précise que celle-ci ne lui a pas remis les clés et que les affaires de celle-ci sont encore dans le logement.

Madame [T] [N] , quant à elle, affirme avoir quitté le loyer le 1er avril 2025 mais ne pas avoir pu emmener ses affaires avec elle car étant actuellement sans logement.

Elle estime avoir respecté les clauses du contrat et ne pas avoir à régler des loyers et charges ou indemnités d’occupation à compter du 1er avril 2025 car elle ne vit plus dans l’appartement et car elle doit se loger et payer pour avoir une chambre d’hôtel.

Elle prend connaissance lors de l’audience qu’elle doit remettre les clés au commissaire de justice et indique qu’elle va le faire le plus rapidement possible.

Elle souhaiterait que sa situation financière et personnelle puisse être prise en compte.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En cours de délibéré, à savoir le 13 octobre 2025, le conseil de Madame [W] [D] a fait parvenir une note en délibéré informant que Madame [T] [N] a bien procédé à la remise des clés en l’étude de Me [I] & [G] le 6 octobre tel qu’en atteste le procès-verbal de reprise des lieux du 7 octobre et qu’elle a accepté que le mobilier encore présent dans le logement soit transporté en déchetterie à ses frais.

Madame [W] [D] étant représentée lors de l’audience et Madame [T] [N] étant présente, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositons de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que l’assignation a été notifiée le 7 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les demandes de Madame [W] [D] sont dès lors recevables.

Il résulte du procès-verbal de constat de reprise des lieux en date du 7 octobre 2025 que Madame [T] [N] a remis les clés du logement le 6 octobre 2025.

Il convient néanmoins de statuer dès avant sur la régularité du congé afin de savoir si le bail était résilié et si Madame [T] [N] était ainsi occupante sans droit ni titre et était ainsi tenue de régler des indemnités d’occupation ou si en l’absence de régularité de ce document, elle était toujours tenue au paiement des loyers.

Sur la validité du congé du 17 avril 2024

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit être justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, et donné six mois avant la date d’échéance du bail. Il doit également reproduire les cinq alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le congé a été donné le 17 avril 2024 alors que le bail se terminait le 10 janvier 2025, soit plus de six mois avant la date d’échéance.

Les cinq articles de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ont été reproduits.

En outre, le motif légitime et sérieux qui consiste notamment en des troubles du voisinage reprochés à Madame [T] [N], en raison de cris, dégradations, harcèlement de voisins, insultes envers ceux-ci sont démontrés par la production d’attestations de voisins, de propriétaires, par la production de photographies ainsi que par des dépôts de plainte de voisins à l’encontre de celle-ci.

Madame [T] [N] ne conteste en outre ni les motifs ni la validité de ce congé, indiquant être partie du logement dès le 1er avril 2025, date de la fin de la trève hivernale.

Le congé étant régulier, Madame [T] [N] était ainsi sans droit ni titre à compter du 11 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Il résulte du procès-verbal de constat de reprise des lieux dressé le 7 octobre 2025 par Me [R] [G], Commissaire de Justice à [Localité 10], que Madame [T] [N] a remis les clés du logement loué le 6 octobre 2025 et a donné son accord pour que les objets laissés sur place, étant tous sans valeur marchande, soient enlevés et transportés à la déchetterie à ses frais.

Dès lors, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de fin du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 11 janvier 2025, date à laquelle Madame [T] [N] est devenue occupante sans droit ni titre, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable et conformément aux conditions prévues au contrat ayant lié les parties.

Si Madame [T] [N] ne conteste pas devoir l’indemnité d’occupation pour la période pendant laquelle elle a continué à occuper l’appartement après la date donnée dans le congé, elle conteste devoir cette indemnité à partir du moment où elle a quitté les lieux, à savoir à compter du 1er avril 2025.

Or, la restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l’appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire

Dès lors, tant que le locataire ne restitue pas les clés, il reste redevable d’une indemnité d’occupation.

Madame [T] [N] est donc tenue à une telle indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 442,81 € (loyer de 394,81 € intervenu après revalorisation du 1er janvier et 48 € de provision sur charges) pour la période du 11 janvier 2025 jusqu’au 6 octobre 2025, date à laquelle les clés ont été restituées, soit en l’espèce.

Il résulte de la situation de compte de Madame [T] [N] du 1er janvier 2025 au 22 août 2025, que la somme due suite à la déduction des sommes versées par celle-ci jusqu’au mois d’avril 2025, est de 1.817,06 €.

Il convient d’y ajouter le montant de l’indemnité d’occupation de 442,81 € pour le mois de septembre 2025 et la somme au prorata pour le mois d’octobre 2025 de 85,70 €.

Par conséquent, elle sera condamné au paiement de la somme de 2.345,57 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 11 janvier 2025 au 6 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [T] [N], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du congé du 17 avril 2024.

En revanche, la situation financière de Madame [T] [N], sa bonne foi, celle-ci ayant quitté le logement dès la trève hivernale et réglé les indemnités d’occupation tant qu’elle demeurait dans le logement et ayant remis les clés dès la fin de l’audience, justifient le débouté de la demande de Madame [W] [D] fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civil.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [W] [D] à l’encontre de Madame [T] [N] recevable;

CONSTATE la validité du congé délivré le 17 avril 2024 par Madame [W] [D] à l’encontre de Madame [T] [N] ;

CONSTATE que le bail du 11 janvier 1998 liant Monsieur [Y] [B], aux droits duquel vient Madame [W] [D], et Madame [T] [N] et portant sur un logement situé [Adresse 7] (1er étage) a pris fin le 10 janvier 2025 à 24 heures ;

CONSTATE que Madame [T] [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 11 janvier 2025 ;

CONSTATE que Madame [T] [N] a rendu les clés du logement le 6 octobre 2025 et que la reprise des lieux s’est effectuée le 7 octobre 2025 ;

DIT par conséquent que la demande d’expulsion de Madame [T] [N] des locaux loués est devenue sans objet ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [N] à Madame [W] [D] à compter du 11 janvier 2025, date à laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, et jusqu’à restitution des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [T] [N] à payer à Madame [W] [D] la somme de 2.345,57 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 11 janvier 2025 au 6 octobre 2025, date de restitution des clés ;

DÉBOUTE Madame [W] [D] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [T] [N] aux dépens, lesquels comprendront le coût du congé pour motif légitime et sérieux du 17 avril 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS