N° RG 26/00208 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OFEA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00208

N° Portalis DB2E-W-B7K-OFEA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 AVRIL 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, société anonyme d’HLM venant aux droits de SA [Adresse 3] NOUVEAU LOGIS DE L’EST

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [G]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Avril 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 21 novembre 2024 et ayant pris effet le même jour, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à M. [L] [G] pour une durée d’un an reconductible un logement à usage d’habitation, type 3, 1er étage, [Adresse 6] sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 482,38 € outre les provisions mensuelles de 157,71 € et régularisation annuelle de charges payable à terme échu le premier jour du mois.

Par contrat du 2 décembre 2024, les parties ont convenu de la location d’un parking en silo porte P251 également sis [Adresse 8] à compter du 2 décembre 2024 pour un loyer mensuel de 54,32 € outre une provision pour charge de 2,78 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à M. [L] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2025 pour la somme en principal de 2 678,87 €.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 17 octobre 2025.

Elle a fait assigner à l’audience du 20 mars 2026, M. [L] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence d’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit des baux conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux délivré le 17 octobre 2025.

En conséquence,

— condamner le défendeur, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et bien le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation révisable à la somme mensuelle de 800 € à compter du 1er décembre 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation et la remise des clés ;

— le condamner à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 28 novembre 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 3 549,85 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— le condamner au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer ;

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

M. [L] [G] a comparu. Il expose qu’il est en arrêté maladie depuis juillet 2024. Il indique qu’il a payé le 19 mars 2026 le loyer du mois de février 2026. Souhaitant rester dans les lieux, il propose de reprendre le paiement du loyer courant outre un montant mensuel de 150 € au titre de l’apurement.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, la CDC HABITAT SOCIAL invitée à produire pour le 2 avril 2026 un décompte actualisé, pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 17 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le contrat de location conclu entre les parties contient une clause résolutoire fixant un délai de six semaines, le contrat de location du garage étant un accessoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2025 pour le montant en principal de 2 678,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2025 à 24 heures.

M. [L] [G], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au caractère compensatoire et indemnitaire pour la période courant du 29 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. En l’absence d’établissement d’un autre préjudice que celui résultant de l’occupation sans droit ni titre, cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte établissant que M. [L] [G] reste lui devoir la somme de 6 536,62 € au quittancement du mois de février 2026, le montant demandé par assignation est donc justifié après qu’en aient été déduit les frais de contentieux porté au débit pour un montant total de 270,02 € sans qu’il ne soit justifié qu’ils relèvent d’un acte ou d’une décision exécutoire soit un montant dû de 3 279,83 €.

M. [L] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 279,83 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VIIème de cet article ajoute, « – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Nonobstant le paiement tardif du loyer du mois de février 2026 argué à l’audience et la reprise du paiement du loyer courant du mois de mars 2026, les propositions de paiement formulées à l’audience, 150 € par mois, ne permettront pas à M. [L] [G] de s’acquitter de sa dette locative ou en indemnité d’occupation dans le délai maximal de trois ans alors que sa capacité financière n’est ni justifiée ni établie, étant ici rappelé que le dernier paiement et précédent paiement remontait au 6 juillet 2025 et qu’une dette locative était déjà constituée à cette date.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder à M. [L] [G] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches réitérées qu’a dû accomplir le demandeur, M. [L] [G] sera condamné à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 21 novembre 2024 et ayant pris effet le même jour entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et M. [L] [G] concernant un logement à usage d’habitation, type 3, 1er étage, OCEADE, entrée B et C, porte C103 sis [Adresse 5] et un parking en silo porte P251 sis dans la même rue – [Localité 5] [Adresse 9], sont réunies à la date du 28 novembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [G] d’évacuer corps et biens le logement et le stationnement par lui occupés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 29 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 3 279,83 € (décompte arrêté au 12 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [L] [G] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge