N° RG 24/09313 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4YT

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/09313 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4YT

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Gilles OSTER

M^e Jonathan WALTUCH

Le

Le Greffier

M^e Gilles OSTER

M^e Jonathan WALTUCH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDEURS :

Madame [K] [G]

née le 14 Mai 1988 à [Localité 2] (ALLEMAGNE),

[Adresse 1]

représentée par M^e Jonathan WALTUCH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

Monsieur [A] [E]

né le 13 Octobre 1988 à [Localité 3],

[Adresse 1]

représenté par M^e Jonathan WALTUCH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

DEFENDERESSES :

Compagnie d’assurance [I]- MUTUELLE ASSURANCES DE LA VILLE DE [Localité 4], enregistrée au RNE, SIREN 778 980 508 représentée par son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles OSTER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 53

S.A.R.L. EDIS, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° B 448.600.429. représentée par son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles OSTER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 53

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en dommages-intérêts contre le prestataire de services pour mauvaise exécution

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En 2009, Monsieur [A] [E] et Madame [K] [G] ont acquis un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Souhaitant vendre ce bien, ils ont reçu le 17 octobre 2022 des époux [C] une offre d’achat pour un prix de 535 000 euros.

Le 7 novembre 2022, la société Sarl EDIS est intervenue afin de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les époux [C] se sont désistés de leur offre d’achat.

Par acte notarié en date du 24 mai 2024, le bien a été vendu à un autre acquéreur pour un prix de 450 000 euros.

Estimant que les époux [C] se sont désistés en raison des conclusions du diagnostic de performance énergétique qu’ils considèrent ne pas correspondre à la réalité, les consorts [E] [G] ont, par actes signifiés le 13 août 2024, fait assigner devant le présent Tribunal la Sarl EDIS ainsi que son assureur la Mutuelle Assurance de la Ville de Thann (la [I]) afin d’obtenir réparation de leur préjudice.

La clôture de la mise en état de la présente instance est intervenue le 11 décembre 2025 par ordonnance du même jour.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, les consorts [E] [G] demandent au tribunal de :

CONDAMNER in solidum la société EDIS et l’assureur [I] à leur payer une somme de 15 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande ;

CONDAMNER in solidum la société EDIS et l’assureur [I] à leur payer une somme de 54 340 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier, assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande ;

CONDAMNER in solidum la société EDIS et l’assureur [I] à leur payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande ;

CONDAMNER in solidum la société EDIS et l’assureur [I] aux dépens ;

CONDAMNER in solidum la société EDIS et l’assureur [I] à leur payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [W] se fondent sur la responsabilité civile contractuelle de la SARL EDIS. Ils rappellent que le code de la construction et de l’habitat définit le diagnostic énergétique comme un document comprenant la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, et vise à classifier le bâtiment pour que les consommateurs puissent comparer et évaluer les performances énergétiques. Ils affirment que le diagnostiqueur engage sa responsabilité lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et se révèle erroné. Ils exposent que le DPE réalisé par la SARL EDIS est erroné puisqu’il fait état d’une classification G, de coûts d’énergie surévalués, et d’une absence de résultats concernant l’isolation. Ils rappellent que lorsque leur maison a été acquise en 2009, le DPE retenait un classement D. Ils ajoutent que les résultats de la SARL EDIS sont éloignés des résultats établis par les deux autres DPE réalisés ultérieurement. Ils reprochent à la SARL EDIS d’avoir commis une erreur dans l’exécution de ses prestations. Ils ajoutent qu’aucune défaillance du logiciel utilisé par la SARL EDIS ne peut leur être opposée et que plusieurs relances avaient été nécessaires pour que le DPE leur soit transmis, son manque de professionnalisme étant ainsi établi.

Les consorts [W] reprochent à la SARL EDIS d’avoir opéré un travail superficiel, sans effectuer de sondages ou de démontages et en se contentant d’analyses visuelles sans prélèvements. Ils affirment que la SARL EDIS a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité civile contractuelle.

Les consorts [W] font valoir que le désistement de leurs acquéreurs est en lien direct et exclusif avec le DPE erroné établi par la SARL EDIS, comme en atteste le courrier adressé par leur notaire. Ils contestent tout désistement lié à une différence de superficie de la maison entre celle indiquée et la superficie réelle. A défaut de causalité directe, les demandeurs font état d’une présomption de causalité en leur faveur de nature à inverser la charge de la preuve du lien de causalité entre leur préjudice et la faute de la SARL EDIS.

Les consorts [W] contestent le non-respect du principe du contradictoire invoqué par la SARL EDIS au motif que la réalisation du DPE résulte de règles devant être respectées par tous les professionnels de l’immobilier selon des critères objectifs. Ils rappellent également que le juge peut se fonder sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire si celui-ci est corroboré par d’autres éléments, en l’occurrence un deuxième rapport. Ils contestent également toute sous-estimation des surfaces de la maison aux fins de diminuer la consommation énergétique.

Concernant leurs préjudices, les consorts [W] font état d’une perte de chance de vendre leur bien à un prix supérieur. Ils rappellent que l’offre de prix de leur bien proposée par les consorts [C] était de 535 000 € alors qu’ils ont finalement cédé leur maison pour un prix de 450 000 €. Ils estiment leur perte de chance à la somme de 15 000 €.

Ils ajoutent avoir souscrit un prêt relais suite à l’offre d’achat des consorts [C], pour une somme de 53 764 €. Ils sollicitent par conséquent le remboursement de la somme restant due au titre du prêt contracté dans l’attente de la vente de leur maison. Ils demandent également le remboursement d’une somme de 576 € en remboursement de la taxe foncière versée pour les années 2022 et 2023. Ils demandent le versement d’une somme de 54 340 € au titre de leur préjudice financier. Ils estiment le montant de leur préjudice moral à la somme de 3 000 €.

Les consorts [W] contestent que leur bien ait fait l’objet d’une mauvaise estimation à l’origine de la différence entre le prix proposé par les consorts [C] et le prix de vente définitif. Ils estiment dépourvue de crédibilité l’analyse des prix du marché immobilier invoquée par la SARL EDIS. Ils ajoutent que l’offre des consorts [C] était ferme, de sorte que les discussions sur les prix du marché sont peu crédibles.

Les consorts [W] indiquent également que l’assureur de la SARL EDIS leur doit sa garantie, et que leur action directe à son encontre est recevable. Ils précisent que la franchise invoquée par l’assureur ne leur est pas opposable.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, la SARL EDIS et la [I] demandent au tribunal de :

A titre principal,

REJETER l’intégralité des prétentions des consorts [E] [G] ;

A titre subsidiaire,

LIMITER les condamnations prononcées à l’encontre de la [I] à hauteur de sa garantie ;

DEDUIRE des condamnations prononcées à l’encontre de la [I] le montant de la franchise de 2 000 euros due par l’assurée ;

En tout état de cause,

CONDAMNER les consorts [N] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître OSTER, avocat au Barreau de Strasbourg ;

CONDAMNER les consorts [N] à leur payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la SARL EDIS et la compagnie d’assurances [I] concluent à l’absence de faute du diagnostiqueur.

Elles soutiennent que les deux DPE produits en demande n’ont pas été réalisés contradictoirement, de sorte qu’ils ne sont pas opposables et qu’il est impossible de déterminer si ces sociétés sont intervenues dans les mêmes conditions que la Sarl EDIS. Elles expliquent qu’en tout état de cause il existe trois étiquettes énergétiques différentes sur les quatre DPE produits, de sorte qu’il est impossible en l’absence d’expertise de connaitre les performances énergétiques réelles du bien.

Elles concluent que l’épaisseur de l’isolant n’était pas visible et que la société EDIS a retenu une épaisseur par défaut compte tenu de l’année de construction du bien alors que la société SOCODIAG a augmenté artificiellement l’épaisseur de l’isolant.

Sur l’isolation en toiture, elles concluent qu’aucune surface similaire n’a été constatée dans les quatre DPE et que la société SOCODIAG a là aussi retenu une mention erronée au lieu de retenir la date par défaut de la construction du bien comme l’ont fait la société IMMODIAG et EDIS.

Sur la prise en compte des systèmes de chauffage, elles concluent que les sociétés IMMODIAG et SOCODIAG ont minimisé l’utilisation des radiateurs électriques ou omis de prendre en compte la surface de chauffe ce afin d’améliorer l’étiquette énergétique du bien.

Pour le cas où une faute serait retenue, la société EDIS et son assureur concluent à l’absence de lien de causalité avec les préjudices alléguées. Elles soutiennent en effet que le DPE a été transmis aux époux [C] après la signature de la promesse d’achat, que rien ne permet de déterminer que le DPE est la cause exclusive du désistement, qu’au contraire ce dernier trouve son origine dans la différence entre la surface promise et la surface réelle du bien et que la valeur réelle du bien est bien inférieure au prix offert qui a été surestimé. Elles expliquent que si les demandeurs avaient conscience du fait que le DPE était erroné, il leur appartenait de ne pas le transmettre aux potentiels acquéreurs, sauf à être à l’origine de leur propre dommage.

Sur les préjudices, les défenderesses soutiennent que le préjudice financier sollicité n’existe pas puisque le prêt-relais avait déjà été contracté. Elles concluent au débouté de la perte de chance de négocier une baisse du prix de vente dès lors que le vendeur doit supporter seul la mauvaise catégorie énergétique de son bien, qu’en l’espèce il n’y avait aucun engagement dans la vente et que le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir.

L’assureur [I] fait état des limites financières de sa garantie, soit une franchise opposable aux tiers à hauteur de 2 000 euros.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société EDIS :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation dispose que le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

La responsabilité du diagnostiqueur est engagée que lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné (Cass. 3è civ., 12 novembre 2015, n° 14-12.125).

La preuve d’une faute, s’agissant d’un fait juridique, s’établit par tout moyen.

Il appartient ainsi aux consorts [N] d’établir par tout moyen le caractère erroné du diagnostic établi par la société EDIS, ou sa non-conformité aux règles de l’art.

En l’espèce, les consorts [E] [G] produisent au soutien de leurs prétentions deux diagnostics réalisés par les sociétés ABC IMMODIAG et SOCODIAG. Ces deux DPE ne sont pas des expertises de sorte que les défenderesses ne sauraient reprocher aux demandeurs de ne pas avoir été convoquées. Ces diagnostics sont en tout état de cause versés au débat contradictoire et soumis à la libre discussion des parties.

Sur le caractère erroné du diagnostic de la société EDIS, il est vrai comme l’indiquent les sociétés défenderesses qu’il est conclu à trois étiquettes énergétiques différentes sur les quatre diagnostics produits du même immeuble. Toutefois, les parties ne précisent pas dans quelle mesure les normes et modalités d’établissement des DPE ont évolué entre le premier diagnostic, réalisé en 2009 lors de l’acquisition du bien par les consorts [E] [G], et celui réalisé par la société EDIS en 2022. Ainsi, c’est à raison que les conclusions de la société EDIS qui classe le bâtiment sous l’étiquette G peuvent interroger lorsque les sociétés SOCODIAG et ABC IMMODIAG concluent à une même étiquette E en 2023 et 2024.

Concernant la réalisation du diagnostic conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, d’abord la faute alléguée par les demandeurs constituée par un manque de professionnalisme et le retour tardif du rapport et ce après plusieurs relances par Monsieur [E] auprès du responsable de la société ne permet pas de conclure à l’existence d’une faute dans la réalisation du diagnostic du bien immobilier.

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Certes, le DPE réalisé par la société EDIS indique pour l’isolation au niveau des toitures et de la plupart des murs la mention « valeur par défaut » alors que les autres items ont été « observés/mesurés ». Les défenderesses expliquent que cette valeur par défaut est déterminée en référence à la règlementation thermique applicable au moment de la construction du bâtiment, soit en l’espèce, la RT 1982 prévoyant une isolation d’au minimum 5 cm.

Or le DPE de la société SOCODIAG réalisé en 2009 indique que quatre murs sur cinq disposent d’une isolation de 4 cm d’épaisseur alors que la même société retient en 2023 une épaisseur de 6, 10 ou 20 cm selon les murs. Le DPE de ABC IMMODIAG fait état quant à lui d’une épaisseur d’isolant de 6 ou 10 cm sur certains murs, voire n’en fait pas état sur d’autres.

Aussi, le DPE de SOCODIAG de 2023 indique que le mur 1 (garage) dispose d’une isolation datant des années 1989 – 2000 et ce alors même qu’il n’est justifié d’aucuns travaux d’isolation postérieurs à la construction du bien.

Les défenderesses relèvent en outre qu’aucun des trois diagnostics les plus récents ne relève la même surface totale des murs.

Sur l’isolation des combles sous rampants, le DPE de la société SOCODIAG de 2009 note une isolation de 25 cm mais ne mentionne aucune épaisseur dans son diagnostic de 2023, indiquant seulement qu’elle date des années 1989 – 2000, ce qui ne correspond pas à l’année de construction de l’immeuble. Le DPE de ABC IMMODIAG inscrit quant à lui une épaisseur d’isolant de 10 cm se référant à un document non produit aux débats qui lui aurait été communiqué.

Sur les constatations relativement au chauffage du bien, le DPE critiqué de la société EDIS retient des surfaces chauffées de 47,50 m² avec des radiateurs électriques et de 71,50 m² avec une chaudière électrique et un poêle via le plancher chauffant. Le DPE de la société SOCODIAG retient quant à lui une surface de 55,55 m² chauffée par le plancher chauffant alimenté par la chaudière électrique et le poêle mais ne fait état d’aucun radiateur. Le DPE de ABC IMMODIAG retient lui une surface chauffée de 105,13 m² via le plancher chauffant, la chaudière électrique et le poêle à granulés mais ne retient qu’une surface de 17,34 m² avec les convecteurs électriques.

Il résulte de l’ensemble des éléments que, sans qu’il ne soit prouvé comme l’allèguent les sociétés défenderesses que les derniers DPE réalisés sont erronés voire qu’ils ont été manipulés afin de gonfler artificiellement l’étiquette énergétique du logement, les observations et mesures des sociétés SOCODIAG et ABC IMMODIAG ne sont pas identiques.

Il en résulte que les performances réelles de l’isolation et de chauffage du bien demeurent inconnues.

En outre, il ne ressort ni des pièces versées, ni des diagnostics eux-mêmes les modalités selon lesquelles ces DPE ont été réalisés par les différentes sociétés, avec ou sans sondage destructif autorisé par les propriétaires.

A cet égard, il doit être rappelé que le diagnostiqueur immobilier, dans la réalisation de son diagnostic, procède à une inspection visuelle du bâtiment sans sondage destructif, sauf autorisation du propriétaire.

L’ensemble des contradictions relevées dans les diagnostics des sociétés SOCODIAG et ABC IMMODIAG, bien que ceux-ci concluent à une même étiquette énergétique, ne permet donc pas de caractériser le non-respect des normes édictées ou des règles de l’art par la société EDIS ou au caractère erroné de son diagnostic.

Défaillant dans l’administration de la preuve d’une faute imputable à la société EDIS, les consorts [E] [G] seront déboutés de l’intégralité de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [N], qui succombent, seront condamnées aux dépens de la présente instance, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est inéquitable de laisser à la charge de la société EDIS et la [I] les frais exposés pour la présente procédure et non compris dans les dépens.

Les consorts [N], parties condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à la société EDIS et la [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [N] au titre des mêmes dispositions est en conséquence rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [A] [E] et Madame [K] [G] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la SARL EDIS et de la MUTUELLE ASSURANCE DE LA VILLE DE [Localité 4] ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] et Madame [K] [G] aux dépens et DIT que Maître Gilles OSTER, avocat au Barreau de Strasbourg, pourra recouvrer sur la partie condamnée les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] et Madame [K] [G] à payer à la SARL EDIS et la Mutuelle Assurance de la Ville de [Localité 4] la somme unique de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [A] [E] et Madame [K] [G] de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER