N° RG 22/02947 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WPYT

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 22/02947 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WPYT

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.R.L. CAFFE MENEGHINO

C/

Société GROUP-IMMO

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Jean-baptiste BORDAS

M^e Guy NOVO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Statuant à Juge Unique

Elisabeth LAPORTE, Greffier lors des débats

Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CAFFE MENEGHINO

121-123 cours Victor Hugo

33000 Bordeaux

représentée par Maître Jean-Baptiste BORDAS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société GROUP-IMMO

44 avenue Hubert Dubedout

33150 Cenon

représentée par Maître Guy NOVO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 janvier 2016, la SCI GROUPE-IMMO a donné à bail commercial à la SARL CAFFE MENEGHINO un local situé 121-123 cours Victor Hugo à BORDEAUX. Le bail comprend une clause de destination qui stipule que « les biens loués sont exclusivement destinés à l’exploitation d’une activité de restauration italienne sur place et à emporter, à l’exclusion formelle de kebab, bar ou débit de boisson sous quelle que forme que ce soit et de toutes formes de spectacles ou d’animations musicales, ne seraient-ce qu’accessoires, avec une fermeture de l’établissement entre 20h30 et 22 heures au maximum ».

Par courrier reçu le 17 décembre 2021, la société CAFFE MENEGHINO a informé le bailleur de son intention d’adjoindre une activité de restauration générale à l’activité de restauration italienne, respectueuse des clauses d’exclusion. Le 15 février 2022, la SCI GROUP-IMMO a fait signifier au preneur son opposition à cette demande de déspécialisation.

Par acte délivré le 11 avril 2022, la SARL CAFFE MENEGHINO a fait assigner la société civile GROUP-IMMO devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’être autorisée à exercer dans les locaux l’activité de restauration générale.

La clôture est intervenue le 02 octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 janvier 2024, la société CAFFE MENEGHINO sollicite du tribunal de :

l’autoriser à exercer, dans les locaux situés 121-123 cours Victor Hugo à Bordeaux, l’activité de restauration générale,condamner la SCI GROUP-IMMO au paiement des dépens et à payer à la SARL CAFFE MENEGHINO la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de déspécialisation partielle, la société CAFFE MENEGHINO fait valoir que les motifs de refus de la bailleresse ajoutent à la lettre du contrat et à la commune intention des parties, et qu’elle procède par un raisonnement prospectif et hypothétique. Elle ajoute que sa demande est respectueuse des exclusions prévues au bail, et de l’interdiction des troubles anormaux du voisinage. Elle conteste avoir l’intention de se livrer à une activité de « fast food », son intention en tant que restaurateur exigeant étant de pouvoir élargir sa palette dans une activité et un lieu concurrentiels. Elle expose la mauvaise foi manifeste de la société bailleresse.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, la SCI GROUP-IMMO demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter la SARL CAFFE MENEGHINO de ses demandes, de la condamner au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la société GROUP-IMMO fait valoir, au visa des articles L145 et suivants, notamment L145-48 et -50 du code de commerce et 1193 et suivants du code civil, que le changement de cuisine italienne est un changement total de destination, interdite par le bail sans son accord. Elle prétend que ce changement de destination ne respecte pas les modalités particulières d’exploitation, notamment concernant les horaires d’ouverture en journée, déterminantes de son consentement lors de l’établissement du bail. Elle ajoute que le changement de destination sollicité n’est pas compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble en raison de la présence de logements immédiatement au-dessus du commerce, le changement envisagé étant générateur de nuisances.

La société GROUP-IMMO soutient que cette modification de la destination du bail a pour objectif de permettre la cession du bail, plusieurs projets ayant été envisagés dont une cession à une franchise de restauration rapide, avec un service tardif et un comptoir de vente à emporter donnant directement sur la rue.

MOTIVATION

Sur la demande de déspécialisation restreinte

En vertu de l’article L145-47 du code de commerce le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. /Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l’alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

La déspécialisation partielle, ou restreinte, désigne l’adjonction par le preneur d’activités connexes ou complémentaires à sa destination initiale, tandis que la déspécialisation sera qualifiée de totale, et régie par l’article L145-48 du code de commerce, lorsque le preneur envisage un changement total, une transformation de l’activité et de son mode d’exploitation.

En l’espèce, par courrier du 9 décembre 2021 dont l’accusé de réception a été signé le 17 décembre 2021, la société CAFFE MENEGHINO a informé le bailleur de son intention d’adjoindre à son activité de restauration italienne une activité de restauration générale afin d‘avoir la liberté d’offrir une « offre élargie au corpus gastronomique international ».

Par acte d’huissier de justice du 15 février 2022, le bailleur a adressé au preneur un acte intitulé « acte responsif à demande de déspécialisation partielle » indiquant son opposition à la demande de déspécialisation partielle exposant notamment que « la demande ne porte en réalité par sur l’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire, mais sur un remplacement de l’activité de cuisine italienne typiquement milanaise par une acticité de restauration générale plus facilement cessible rapidement ».

Il résulte de ces éléments, que contrairement à ce qui est soutenu par le bailleur, la demande du preneur n’a pas pour objet une transformation de l’activité et de son mode d’exploitation.

En effet, quel que soit l’offre de cuisine qui sera mise en œuvre dans le local donné à bail, la nature de l’activité envisagée par le preneur reste exclusivement une activité de restauration. Il n’est donc pas établi une transformation de l’activité elle-même.

En outre, cette adjonction d’un nouveau type de cuisine ne vient pas contredire les engagements contractuels initiaux des parties, et ne permet pas de retenir l’existence d’une transformation du mode d’exploitation.

Ainsi, s’agissant des horaires d’ouverture du commerce, il est constant qu’ils constituent un élément déterminant du consentement du bailleur, dès lors qu’il a été spécifiquement prévu au contrat de bail une fermeture de l’établissement entre 20h30 et 22heures au maximum. Toutefois, cette partie de la clause même si elle n’est pas mentionnée dans le courrier du 9 décembre 2021, tout comme celle excluant formellement des activités de kebab, bar, débit de boisson et toute forme de spectacles ou animation musicale, mentionnée dans le courrier du 9 décembre 2021, ne sont pas impactées, ni modifiées par la demande d’adjonction d’une activité connexe de restauration générale. En effet, la société CAFFE MENEGHINO indique dans ses écritures que « l’ensemble des exclusions prévues par le bail, sans exception, seraient respectées », démontrant ainsi son engagement de respecter les clauses essentielles du bail.

Par ailleurs, la société GROUP-IMMO ne démontre par aucune pièce qu’une activité de restauration générale serait génératrice de nuisances supplémentaires par rapport à une activité de restauration italienne.

Au surplus, le fait que cette adjonction d’une activité complémentaire permette de faciliter la cession éventuelle à venir du fonds de commerce ne saurait, de ce simple fait, constituer un obstacle à la demande du preneur. En outre et en tout état de cause, s’il résulte d’un courrier électronique du 13 mai 2022 que le bailleur a été sollicité par le représentant d’une société « FRITE ALORS », il convient d’une part de constater que ce projet est ancien et qu’aucun projet récent n’est démontré, et d’autre part que ce représentant sollicitait la modification de la clause de destination uniquement sur la nature italienne de la restauration pour supprimer ce terme, sans impact sur les restrictions susvisées notamment relativement aux horaires, déterminants du consentement du bailleur.

Dans ces conditions, il convient de retenir que la demande de déspécialisation formée par la société CAFFE MENEGHINO constitue bien une demande de déspécialisation partielle et non totale en l’absence de démonstration d’un projet de transformation totale de l’activité.

S’agissant de son bienfondé, cette demande apparaît pertinente au regard de l’évolution des usages commerciaux, qui imposent aux restaurateurs d’adapter et de faire évoluer leur offre au profit de leurs clients en proposant, si nécessaire, des palettes gastronomiques diverses. Il convient par ailleurs de relever que cette activité complémentaire est unie par un lien suffisant à l’activité initiale.

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Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de déspécialisation partielle telle que sollicitée par la SARL CAFFE MENEGHINO en autorisant, sous les mêmes limites que celles prévues par le bail, une activité de restauration générale.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SCI GROUP-IMMO perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SCI GROUP-IMMO, perdant la présente instance et tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SARL CAFFE MENEGHINO la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, et est déboutée de sa propre demande de ce chef.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Autorise la déspécialisation partielle de l’activité exercée par la SARL CAFFE MENEGHINO dans le cadre du bail commercial conclu le 29 janvier 2016 avec la SCI GROUP-IMMO portant sur le local situé 121-123 cours Victor Hugo à BORDEAUX, et dit qu’elle est autorisée à exercer « une activité de restauration générale sur place et à emporter, à l’exclusion formelle de kebab, bar ou débit de boisson sous quelle que forme que ce soit et de toutes formes de spectacles ou d’animations musicales, ne seraient-ce qu’accessoires, avec une fermeture de l’établissement entre 20h30 et 22 heures au maximum »  ;

Condamne la SCI GROUP-IMMO au paiement des dépens ;

Condamne la SCI GROUP-IMMO à payer à la SARL CAFFE MENEGHINO la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI GROUP-IMMO de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision est signée par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT