TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LIGETI (P0560)

M^e MAYER (B1103)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/02356

N° Portalis 352J-W-B7I-C4CBG

N° MINUTE : 3

Assignation du :

14 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 10] (RCS de CRÉTEIL n°431 313 758)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier LIGETI de l’AARPI ALMATIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0560

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DALIBAT (RCS de [Localité 8] n°832 453 252)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent MAYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1103

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 24/02356 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CBG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2020, la S.C.I. SCI [Adresse 10] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. DALIBAT, pour y exercer les activités de “LOCATION DE BUREAUX ainsi que la SOUS-LOCATION DE BUREAUX”, des locaux situés [Adresse 3] à BONNEUIL SUR MARNE (94380) et désignés ainsi :

“RDC : Bureaux, entrepôt et de sanitaires 80 M2

1er étage Face : Bureaux sans sanitaires 80 M2

1er étage Droite : Bureaux et sanitaires 90 M2

Soit un total de 250 M2”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2020 pour se terminer le 30 juin 2029, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.230 euros hors taxes et hors charges, outre une provision sur charges de 10 % du montant du loyer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 décembre 2022, la SCI [Adresse 10] a donné congé à la société DALIBAT pour le 1er juillet 2023, à l’expiration d’une période triennale, mentionnant une dette locative de 15.870,80 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 août 2023, la SCI [Adresse 10] a mis en demeure la société DALIBAT de payer sous quinzaine un arriéré locatif de 24.152 euros hors loyers en cours.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2023, la SCI [Adresse 10] a mis en demeure la société DALIBAT de payer immédiatement un arriéré locatif de 35.316,80 euros, de se conformer à son obligation d’entretien des locaux et d’en rendre compte, et enfin de résilier l’ensemble des sous-locations des locaux consenties et non autorisées et de transmettre les contrats passés et les preuves de résiliation.

Par acte remis à étude le 14 février 2024, la SCI [Adresse 10] a fait assigner la société DALIBAT devant ce tribunal aux fins de voir :

— Juger que la société SARL DALIBAT a manqué à plusieurs de ses obligations contractuelles prévues au bail commercial du 10 juillet 2020,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail précité,

— Condamner la société SARL DALIBAT à payer à la société SCI [Adresse 10] la somme de 43.690,40 euros correspondant à la dette locative,

— Condamner la société SARL DALIBAT à payer à la société SCI [Adresse 10] une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer avec les charges afférentes,

— Condamner la société SARL DALIBAT à payer à la société SCI [Adresse 10] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de son manquement à son obligation d’entretien des locaux,

— Condamner la société SARL DALIBAT à payer à la société SCI [Adresse 10] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans l’exécution de ses obligations contractuelles,

— Ordonner l’expulsion de la société SARL DALIBAT des locaux loués, avec concours de la force publique si besoin,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la société SARL DALIBAT à payer à la société SCI [Adresse 10] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 10 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire.

La société SARL DALIBAT a constitué avocat le 07 janvier 2025 et a notifié des conclusions par voie électronique le 8 janvier 2025 aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 10 juin 2024,

— Constater que la SCI [Adresse 10] a manqué à son obligation de délivrance des lieux loués,

— Constater que la société SCI [Adresse 10] a empêché la société DALIBAT d’user normalement des lieux loués,

— Débouter la SCI [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Constater que la société DALIBAT est bien fondée à opposer à son bailleur une exception d’inexécution tirée de son impossibilité d’user normalement du bien donné à bail,

— Condamner la société SCI [Adresse 10] au paiement à la société DALIBAT d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience tenue en juge unique le 8 janvier 2025 et mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En vertu des articles 802 et 803 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la société DALIBAT à l’adresse de son siège social telle que figurant dans l’extrait Kbis, par procès-verbal de remise à étude en date du 14 février 2024 et un courrier lui a été adressé le 22 avril 2024 à la même adresse par le greffe de ce tribunal afin de lui rappeler qu’il lui appartenait de constituer avocat afin d’être représentée dans le cadre de la présente instance.

La société DALIBAT sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture du 10 juin 2024 aux motifs que son gérant, Monsieur [L] [I], n’a eu que tardivement connaissance de la présente procédure ; que ce dernier rencontre de graves problèmes de santé et n’est plus domicilié en région parisienne depuis le mois de janvier 2024, ce qui l’a empêché d’avoir connaissance de l’assignation délivrée et de constituer avocat en temps utile. Au soutien de cette demande, sont produits différents comptes-rendus médicaux et le carnet de suivi médical de Monsieur [L] [I] au Centre catalan d’oncologie situé à [Localité 9] à compter du 18 avril 2024. Il est indiqué dans un compte-rendu du 17 janvier 2024 de l’hôpital Begin à [Localité 11] (94) que ce dernier résiderait en Espagne où il aurait son commerce, mais conserverait un pied à terre à [Localité 7] en région parisienne.

Si les problèmes de santé de Monsieur [L] [I], gérant de la société DALIBAT, sont établis, ils sont antérieurs à l’ordonnance de clôture. La société DALIBAT ne démontre pas une cause grave qui serait survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture du 10 juin 2024 et qui justifierait sa révocation, étant rappelé que la constitution d’avocat intervenue le 7 janvier 2025, soit sept mois après l’ordonnance de clôture, ne constitue pas une cause légitime de révocation de celle-ci.

Par conséquent, la société DALIBAT sera déboutée de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture et ses conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2025 postérieurement à l’ordonnance de clôture ainsi que ses pièces seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

L’article 1103 code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En vertu des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Elle a pour effet de mettre fin au contrat. Elle est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Elle peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

La partie qui demande la résiliation de ce chef doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant.

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 10 juillet 2020 la liant à la société DALIBAT se prévalant de plusieurs manquements de la locataire à ses obligations.

La demanderesse fait état en premier lieu d’impayés de loyers et de charges depuis la conclusion du bail, malgré trois mises en demeure de payer en date des 30 décembre 2022, 30 août 2023 et 6 février 2023.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au débiteur qui se prétend libéré de son obligation de payer de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater l’apurement effectif de sa dette.

En l’espèce, la demanderesse produit les factures et un décompte faisant apparaître l’absence de tout règlement du loyer et des charges par la société DALIBAT à l’exception du paiement de la somme de 2.700 euros entre novembre et décembre 2020 et de celle de 2.500 euros entre janvier et octobre 2022. Le décompte communiqué en date du 1er février 2024 fait ainsi apparaître un solde restant dû de 43.690,40 euros dont il convient néanmoins de déduire les sommes de 5.490 euros et de 4.323,60 euros au titre d’une facture sans plus de précision et de la régularisation de charges 2021 mais néanmoins non justifiées, soit une dette locative de 33.876,80 euros au 1er février 2024.

Au regard du quantum de la dette locative et de l’ancienneté des impayés, il est justifié d’un manquement grave et répété de la société DALIBAT à son obligation de paiement des loyers et charges, obligation essentielle du contrat de bail du 10 juillet 2020, justifiant à lui seul de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Il sera relevé en outre que la bailleresse se prévaut d’un manquement à la clause figurant dans l’article 8 du bail qui stipule que :

“Le Preneur ne pourra pas sous-louer sans l’autorisation expresse et écrite du Bailleur tout ou partie des locaux loués”.

La partie demanderesse établit l’existence de sous-locations en produisant un contrat de sous-location conclu entre la société DALIBAT et la société HOME EXPERT & CO le 24 mars 2023 portant sur le bureau n°2 de 11 m² dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le versement d’un loyer de 350 euros toutes taxes comprises et pour une durée d’un an. Il ressort de ce contrat que si celui-ci indique que “Le propriétaire des locaux loués autorise la location à la SARL nommé ci-dessus”, il n’y a aucun élément joint au contrat permettant de vérifier cette information. En outre, la SCI [Adresse 10] verse un ordre de virement instantané de 300 euros en date du 15 janvier 2024 d’une personne morale ou physique dénommée “[T] [E]” au profit de Monsieur [L] [I], gérant de la société DALIBAT, ainsi qu’une facture pour “l’occupation du 01/12/2022 au 31/12/2022” établie par la société DALIBAT d’un montant de 300 euros à l’intention d'[T] [E].

La société DALIBAT étant défaillante dans le cadre de la procédure, elle n’établit pas avoir obtenu l’autorisation expresse de la bailleresse de sous-louer les locaux pris à bail.

En outre, il n’est pas établi que la société DALIBAT a résilié les contrats de sous-location consentis suite à la mise en demeure que lui a adressé sa bailleresse lui demandant de se conformer à l’article 8 du bail et de justifier des résiliations desdites sous-locations.

Il ressort de ces éléments que la société DALIBAT a manqué de façon répétée et donc gravement à son obligation contractuelle l’obligeant à solliciter l’autorisation expresse et écrite de la SCI [Adresse 10] pour toute sous-location des locaux loués sis [Adresse 3] à BONNEUIL SUR MARNE (94380).

S’agissant enfin du dernier manquement allégué à l’obligation d’entretien des locaux, force est de constater que celui-ci ne peut être caractérisé à la lecture du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 7 juillet 2023 au sein des “parties communes” de l’immeuble dont l’entretien incombe en principe au propriétaire de l’immeuble.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que la société DALIBAT a manqué gravement et de façon répétée à son obligation essentielle de paiement des loyers et charges, ainsi qu’à son obligation de ne pas sous-louer les locaux sans autorisation expresse et écrite de la SCI [Adresse 10].

La résiliation judiciaire du contrat de bail commercial liant les parties sera donc prononcée à compter du présent jugement.

L’expulsion de la société DALIBAT et de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande de paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il convient de constater que la bailleresse produit des factures et un décompte des sommes dues arrêté au 1er février 2024 (échéance de février 2024 incluse) justifiant d’une créance au titre de l’arriéré de loyers et charges contractuels d’un montant de 33.876,80 euros, après déduction des sommes non justifiées de 5.490 euros et de 4.323,60 euros au titre d’une facture sans plus de précision et de la régularisation de charges 2021 sans autre justificatif.

Par ailleurs, il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal aux loyers et charges prévus par le bail.

Il est constant qu’à compter de la résiliation judiciaire du bail, le locataire, occupant sans droit ni titre, ne doit plus payer les loyers et charges contractuels, mais une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent. Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation due par la société DALIBAT à compter de la présente décision au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

La société DALIBAT sera en conséquence condamnée à payer à la SCI [Adresse 10] :

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 24/02356 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CBG

— une somme de 33.876,80 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges contractuels arrêté au 1er février 2024, échéance de février 2024 incluse,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux loués.

Sur les demandes de dommages et intérêts

— Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation du preneur d’entretien des locaux

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] sollicite la condamnation de la société DALIBAT à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts aux motifs que la locataire a manqué à son obligation d’entretien des locaux loués, ce qui va la contraindre à exposer des frais pour les réparations locatives.

Toutefois, il résulte de ce qui précède que la SCI [Adresse 10] n’établit pas que les dégradations constatées dans les parties communes par un commissaire de justice le 7 juillet 2023 relèvent de l’obligation d’entretien à la charge de la locataire.

Par conséquent, la SCI [Adresse 10] ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur ce point.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI [Adresse 10] sollicite du tribunal que la société DALIBAT soit condamnée à lui verser la somme de 10.000 euros pour résistance abusive dans l’exécution de ses obligations contractuelles. Elle considère que l’inexécution de son obligation de paiement des loyers par la société DALIBAT et ce, depuis le mois d’août 2020, est constitutif d’un abus, lui causant un préjudice financier et l’ayant contrainte à intenter une action en justice contre la société DALIBAT. Elle relève que la société DALIBAT a fait preuve de mauvaise foi en ne réglant pas le loyer et les charges alors qu’elle a consenti différents contrats de sous-location en violation des dispositions du contrat de bail et a perçu ainsi des sous-loyers à hauteur de 650 euros. Elle fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la partie demanderesse invoque un manquement contractuel de la société DALIBAT, de sorte que c’est l’article 1231-1 du code civil qui est applicable. En application de cette disposition, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En ne payant pas son loyer à terme un mois après la prise à bail alors qu’elle encaissait les loyers de sous-locations non autorisées par la bailleresse, en ne répondant pas aux trois mises en demeure adressées, la société DALIBAT a commis une faute qui a entraîné pour la SCI [Adresse 10] un préjudice économique dont elle doit réparation.

Ce préjudice peut être justement évalué à la somme de 3.000 euros et il convient de condamner la société DALIBAT à payer cette somme à la partie demanderesse à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société DALIBAT, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à verser à la SCI [Adresse 10] une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute la S.A.R.L. DALIBAT de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture en date du 10 juin 2024,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2025 par la S.A.R.L. DALIBAT et ses pièces,

Prononce la résiliation judiciaire, à effet à la date du présent jugement, du bail du 10 juillet 2020 conclu entre la S.C.I. SCI [Adresse 10] et la S.A.R.L. DALIBAT et portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à BONNEUIL SUR MARNE (94380),

Ordonne à la S.A.R.L. DALIBAT et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le délai de deux (2) mois suivant la signification de la présente décision,

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L. DALIBAT ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] et désignés contractuellement ainsi : “RDC : Bureaux, entrepôt et de sanitaires 80 M2

1er étage Face : Bureaux sans sanitaires 80 M2

1er étage Droite : Bureaux et sanitaires 90 M2

Soit un total de 250 M2”,

Dit que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la S.A.R.L. DALIBAT à payer à la S.C.I. SCI [Adresse 10] les sommes suivantes :

— la somme de 33.876,80 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges contractuels arrêté au 1er février 2024, échéance de février 2024 incluse,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux loués,

— la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute la S.C.I. SCI [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du manquement de la S.A.R.L. DALIBAT à son obligation d’entretien des locaux,

Condamne la S.A.R.L. DALIBAT aux entiers dépens de l’instance,

Condamne la S.A.R.L. DALIBAT à verser à la S.C.I. SCI [Adresse 10] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE