Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[I]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 6]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 8]

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[I] Civil

N RG 25/08992

N Portalis DB2E-W-B7J-N434

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MINUTE N 3/2026

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDERESSE :

Madame [F] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Novembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 07 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 6 janvier 2021, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a donné à bail à Madame [F] [P] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 393,86 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a délivré le 17 mai 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 31 mai 2024, un congé pour le 31 août 2024.

Ensuite, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a fait assigner Madame [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[I]-GRAFFENSTADEN par acte d’huissier du 25 septembre 2025 aux fins de voir :

constater que le congé délivré est régulier,prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,condamner la défenderesse, ainsi que tout occupant de son chef, à évacuer les lieux,prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1184 et 1741 du code civil,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 146,88 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés entre l’assignation et la date de l’audience,

En tout état de cause,

condamner la partie défenderesse à lui payer les loyers et charges jusqu’ à la résiliation du bail, en quittance et deniers, condamner la défenderesse à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant du loyer augmenté des charges et prestations fournies, sous réserve des augmentations légales ultérieures, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à évacuation définitive, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner la partie défenderesse à lui verser une somme de 314 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépensdéclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision, conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

A l’audience du 26 novembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, OPHEA, anciennement CUS HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualise sa demande au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 18 novembre 2025 à la somme de 3 501,51 euros et maintient l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose que le droit au maintien dans les lieux prévus par l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation s’applique aux occupants de bonne foi. Il fait valoir que la mauvaise foi de la défenderesse est démontrée en raison de l’absence de paiement des loyers et que c’est la raison pour laquelle un congé lui avait été donné pour le 31 août 2024.

Madame [F] [P], comparaît en personne, et indique qu’elle a effectué un versement à hauteur de 350 € en novembre 2025. Elle ajoute qu’elle a déposé un dossier de surendettement et que celui-ci avait été déclaré recevable.

Le Tribunal met dans les débats la question de la validité du congé délivré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux : Le bail d’habitation signé le 6 janvier 2021 prévoit que la location est consentie pour une durée d’un an renouvelable automatiquement par tacite reconduction.

Le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il incombe au bailleur, qui entend le contester, de délivrer à son locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit, étant rappelé que ce congé doit, à peine de nullité, reproduire les alinéas 1 et 2 de l’article 4 et préciser qu’il n’emporte pas obligation pour le locataire de quitter les lieux.

En l’espèce, OPHEA anciennement CUS HABITAT a fait délivrer un congé à Madame [F] [P] pour le 31 août 2024 par lettre recommandée du 17 mai 2024, reçue le 31 mai 2024, pour le motif de non-paiement des loyers et accessoires. Il convient de constater que le congé délivré reprend les dispositions de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Or, d’une part, le bail ne fait référence à l’application de la loi du 1er septembre 1948 qu’en faisant état d’un droit au maintien dans les lieux bénéficiant aux locataires dans son article 3 relatif à la durée de location sans autre explication.

D’autre part, le congé reprenant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, sans préciser toutefois qu’il n’emporte pas obligation pour le locataire de quitter les lieux, n’a nullement été délivré pour le terme du bail (6 janvier 2025) mais pour le 31 août 2024.

Enfin, si un tel congé faisant état de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux peut être délivré, ce n’est que dans les cas prévus expressément par l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.

S’agissant de l’article 10-1° sur lequel OPHEA anciennement CUS HABITAT se fonde et qui vise l’expulsion judiciaire du locataire, si celle-ci peut en effet être implicite et résulter notamment de la reconnaissance d’un droit sur l’immeuble à des tiers incompatible avec le maintien dans les lieux de l’occupant, il est en revanche indispensable que la décision judiciaire soit définitive pour que le locataire soit exclu du bénéfice du maintien dans les lieux

OPHEA n’établit dès lors nullement que Madame [F] [P] se trouvait dans un cas de déchéance prévus à l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.

Aussi, faute pour OPHEA, bailleur, d’avoir délivré un congé conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, Madame [F] [P], locataire, n’a dès lors pas été placée sous le régime du maintien dans les lieux.

Par conséquent, OPHEA n’est pas recevable à agir à l’encontre de sa locataire en déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail : Le locataire d’un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s’imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l’article 7 de loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur peut, ainsi, demander au juge de prononcer judiciairement la résiliation du bail en cas d’inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent

Sur la recevabilité de la demande :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPHEA, anciennement CUS HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur bien-fondé de la demande :Conformément aux dispositions de l’article 1728 et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il apparaît à la lecture des décomptes produits que le loyer et les charges n’ont pas été régulièrement acquittées par Madame [F] [P]. Par ailleurs, il résulte du décompte produit que la dette locative est ancienne et que seulement deux règlements sont intervenus depuis le mois de juin 2025 malgré l’introduction de la présente procédure.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse et son expulsion des lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Il ressort du relevé de compte locatif produit par OPHEA, anciennement CUS HABITAT, arrêté à la date du 18 novembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 3 501,51 €.

Madame [F] [P], qui n’apporte par nature aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Toutefois, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de deux années au locataire en situation de régler sa dette locative et, par voie de conséquence, suspendre alors les effets de la résiliation du bail pendant la durée des délais ainsi accordés.

Eu égard à la reprise des paiements et au dépôt d’un dossier de surendettement par Madame [P], il y a lieu d’accorder de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, mais sous peine de voir prononcer la résiliation du bail en cas de non-respect.

En cas de respect des modalités ainsi arrêtées, le bail se poursuivra normalement. A défaut, le bail sera réputé avoir été résilié en date de ce jour et Madame [P] ne disposera plus de droits ni titre pour occuper les lieux.

Elle sera alors condamnée à les évacuer dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, le demandeur ne justifiant pas de circonstances particulièrement graves susceptibles de diminuer le délai légal. A défaut de libération effective après cette date, il pourrait être procédé à son expulsion, corps et biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

OPHEA anciennement CUS HABITAT sera également en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue, soit au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités enquête sociale….

Sur les demandes accessoires :Madame [F] [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

En revanche, compte tenu de la situation respective des parties, il y a lieu de débouter OPHEA, anciennement CUS HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’irrégularité du congé délivré par OPHEA anciennement CUS HABITAT à Madame [F] [P] pour le 31 août 2024

DECLARE OPHEA anciennement CUS HABITAT irrecevable en sa demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux,

DECLARE OPHEA anciennement CUS HABITAT recevable en sa demande en prononcé de résiliation de bail de l’appartement situé au [Adresse 2],

CONSTATE que les manquements de Madame [F] [P] à ses obligations locatives ont une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail,

CONDAMNE Madame [F] [P] à verser à OPHEA, anciennement CUS HABITAT la somme de 3 501,51 € (selon décompte arrêté au 18 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE à Madame [F] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette durant une durée de 24 mois,

AUTORISE Madame [F] [P] à se libérer de sa dette, sauf meilleur accord entre les parties, par 23 versements de 100 euros et un dernier versement permettant de solder la dette en principal, intérêts et frais, et ce en plus du loyer résiduel courant, entre les mains de son bailleur,

PRECISE que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 mars 2026,

DIT qu’en cas de respect de l’échéancier ainsi fixé, le bail se poursuivra normalement,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer résiduel courant ou de l’arriéré, resterait impayée 15 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [F] [P] à payer à OPHEA, anciennement CUS HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE OPHEA, anciennement CUS HABITAT, à défaut pour Madame [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement du [Adresse 2], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

CONDAMNE Madame [F] [P] à verser à OPHEA, anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

Et en tout état de cause,

DEBOUTE OPHEA, anciennement CUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [P] aux dépens,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux de la protection et par le Cadre-Greffier.

Le Cadre-Greffier Le Juge des contentieux de la protection