TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 24 MARS 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 24 Mars 2026

N° RG 24/00256 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FNTS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente.

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025 devant Madame VOLTE, Magistrat honoraire qui en a rendu compte dans son délibéré et qui agissait en qualité de juge rapporteur, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026 et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 24 Mars 2026

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le vingt quatre Mars deux mil vingt six par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame, [O], [E] épouse, [X], née le 23 Juin 1963 à DINAN (22100), demeurant 24 rue Charles Foucauld – 35760 SAINT GREGOIRE

Représentant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Monsieur, [B], [Z], né le 06 Novembre 1954 à TOULON (83000), demeurant 1 Chemin de la Garenne Lourtouais 22430 ERQUY

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur, [I], [Z], né le 26 Octobre 1959 à TOULON (83000), demeurant 10 Les Aulnes – 22240 PLURIEN

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame, [V], [Z] épouse, [P], née le 04 Janvier 1957 à TOULON (83000), demeurant 9 rue Emile Aumonier – 79260 ROMANS

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ, SOIZICK, TROTEL,, [W], [M], NOTAIRES ASSOCIÉS D’UNE SOCIETE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL, dont le siège social est sis 3B et 5 rue Clémenceau – 22430 ERQUY

Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte reçu par Maître, [G], [Y], notaire associée à Erquy, en date du 11 août 2022, les consorts, [B],, [V], et, [I], [Z] ont consenti à Mme, [O], [E] épouse, [X] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain constructible situé à Erquy , 5 rue des Bruyères et cadastré section AC n°385 pour une contenance de 05 ares 70 centiares, constituantle lot 11 du lotissement des Pins autorisé suivant arrêté préfectoral du 29 mai 1978.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 9 juin 2023,.moyennant le prix principal de 160.000,00 euros.

Cette promesse a été soumise à diverses conditions suspensives et en particulier à la délivrance d’un permis de construire autorisant la construction d’une maison d’environ 110 m² en R+1 avec un toit double pente. Le bénéficiaire s’obligeait à déposer une demande de permis de construire et à en justifier au promettant au plus tard le 18 novembre 2022.

En considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire des biens en résultant pour le promettant, les parties sont convenues du versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation de 16.000,00 euros. Mme, [K], [L], comptable de l’office notarial ", [G], [Y],, [W], [M] ", a été choisi d’un commun accord comme tiers séquestre de l’indemnité d’immobilisation.

Plusieurs courriels ont été échangés entre l’office notarial de Maître, [Y] et l’office notarial de Maître, [T], [R], assistant Mme, [X], entre le mois d’octobre 2022 et janvier 2023, concernant un report de la date du dépôt de permis de construire et le bornage du bien. Le 14 mars 2023, Maître, [R] relançait Maître, [Y] quant à sa demande d’avenant concernant le report de la date de dépôt du permis de construire et sollicitait par ailleurs le procès-verbal de bornage, indiquant qu’il était requis par sa cliente dans le cadre de sa demande de permis.

Le 15 juin 2023, Mme, [X] retournait à M., [J] de la société EGUIMOS le procès-verbal de bornage indiquant ne pouvoir le signer puisqu’il manquait la signature de M., [D] et qu’elle n’était pas encore propriétaire du terrain.

Par courriel de Maître, [R] du 20 juin 2023 à son confrère, celui-ci évoquait la caducité de la vente, à défaut d’avenant régularisé et de réception du plan de bornage nécessaire au dépôt de la demande de permis de construire.

Le 21 juin, en réponse, Maître, [Y] indiquait qu’un bornage contradictoire n’était pas obligatoire pour le dépôt d’une demande de permis de construire et rappelait, par ailleurs, qu’aucun engagement n’avait été pris en ce sens par les consorts, [Z] dans la promesse de vente. Elle précisait que, d’après ses dernières informations, le cabinet de géomètre, [S] avait adressé le procès-verbal de bornage à tous les voisins mi-juin pour signature mais qu’elle n’avait pas eu de copie de ce dernier.

Par courriel du 12 juillet 2023, le notaire de Mme, [X] informait son confrère de la décision de sa cliente de ne plus poursuivre son acquisition, compte tenu du non-respect des engagements des promettants dans les délais convenus, et sollicitait la restitution de l’indemnisation d’immobilisation versée par Mme, [X], du fait de la caducité de la promesse de vente.

Par courriel du 27 juillet 2023, le notaire de Mme, [O], [X] en réponse au courriel de son confrère lui indiquant qu’elle solliciterait l’accord de ses clients, lui a fait observer que la promesse étant entachée de nullité, au visa de l’article L. 115-4 du code de l’urbanisme, et caduque, il sollicitait la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par courriel du 18 août 2023, l’Etude de Maitre, [Y] informait le notaire de Mme, [X] de ce que les vendeurs se refusaient à restituer le « dépôt de garantie », considérant avoir rempli leurs obligations.

Il s’en est suivi un échange de mails entre les notaires.

Par courrier recommandé de son conseil en date du 24 novembre 2023, Mme, [X] a mis en demeure les consorts, [Z] et Maître, [Y] de restituer l’indemnité d’immobilisation avant le 30 novembre suivant, à peine d’engagement d’une procédure.

C’est dans ce contexte que, par acte du 26 janvier 2024, Mme, [O], [X] a fait assigner devant la présente juridiction M., [B], [Z], M., [I], [Z], Mme, [V], [Z] (ci-après désignés : les consorts, [Z]), et la SCP, [G], [Y],, [W], [M], notaires associés, au visa des articles L. 115-4 et L. 115-5 du code de l’urbanisme, à titre principal, aux fins de prononcer la nullité de la promesse de vente, subsidiairement, de constater la caducité de la promesse de vente, d’enjoindre à la SCP, [G], [Y],, [W], [M] de lui restituer la somme de 16 000 euros dans les 8 jours, et de condamner solidairement les consorts, [Z] au paiement des intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, outre capitalisation, et de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 31 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, Mme, [O], [X] demande au tribunal de :

I- A TITRE PRINCIPAL

Vu les articles L.115-4 et L.115-5 du code de l’urbanisme

Prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 11 août 2022 entre les consorts, [Z] et Mme, [O], [X].

En conséquence,

Enjoindre à la SCP, [U], [Y],, [W], [M], notaires associés de la société, [Y], [M] titulaire d’un office notarial de restituer à Mme, [O], [X] la somme de 16.000,00 euros augmentée des intérêts produits par le dépôt en séquestre dans les 8 jours de la présentation du jugement.

Condamner solidairement M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 outre capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Débouter M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] de leur demande tendant à se voir allouer l’indemnité d’immobilisation ainsi que de leurs demandes accessoires.

Condamner solidairement M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] aux entiers dépens.

Condamner solidairement M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] à verser à Mme, [O], [E] épouse, [X] la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile.

Débouter la SCP, [U], [Y],, [W], [M], notaires associés de la société, [N] titulaire d’un office notarial de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme, [O], [E] épouse, [X].

II- SUBSIDIAIREMENT

Constater la caducité de la promesse unilatérale de vente ou à défaut juger que la non réalisation

de la vente est imputable aux vendeurs en l’absence de production d’un bornage pendant la durée de réalisation de la promesse.

Enjoindre à la SCP, [U], [Y],, [W], [M], notaires associés de la société, [N] titulaire d’un office notarial de restituer la somme de 16.000,00 euros augmentée des intérêts produits par le dépôt en séquestre dans les 8 jours de la présentation du jugement.

Condamner solidairement M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 outre capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Débouter M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] de leur demande tendant à se voir allouer l’indemnité d’immobilisation ainsi que de leurs demandes accessoires.

Condamner solidairement aux entiers dépens M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z].

Condamner solidairement M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] à verser à Mme, [O], [E] épouse, [X] la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile.

III- A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Vu l’article 1240 du code civil,

Condamner la SCP, [U], [Y],, [W], [M], notaires associés de la société, [N] titulaire d’un office notarial, à garantir intégralement Mme, [O], [E] épouse, [X] d’éventuelles condamnations prononcées au bénéfice de M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z].

La condamner aux entiers dépens ainsi qu’au versement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 3 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, les consorts, [Z] demandent au tribunal de :

Vu les articles L115-4 et L115-5 du code de l’urbanisme

Vu l’article 1137 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil

Vu les articles 1582 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence évoquée,

Débouter Mme, [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des consorts, [Z] ;

Débouter la SCP, [U], [Y] et, [W], [M], notaires associés, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des consorts, [Z] ;

Juger que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente est acquise aux consorts, [Z] ;

En conséquence,

Enjoindre à la SCP, [U], [Y] et, [W], [M], notaires à restituer à M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] la somme de 16 000 euros augmentée des intérêts produits par le dépôt en séquestre dans les 8 jours de la présentation du jugement ;

Condamner in solidum Mme, [X] et la SCP, [U], [Y] et, [W], [M] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 outre capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Subsidiairement,

Condamner la SCP, [U], [Y] et, [W], [M], notaires associés à garantir M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre tant en principal, frais, intérêts et accessoires au bénéfice de Mme, [X] ;

Condamner la SCP, [U], [Y] et, [W], [M] à payer à M., [B], [Z], Mme, [V], [Z] et M., [I], [Z] la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnité d’immobilisation non versée ;

En tout état de cause :

Condamner in solidum Mme, [X] et la SCP, [U], [Y] et, [W], [M] à payer aux consorts, [Z] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 24 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial, demande au tribunal de :

o Constater que la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial s’en rapporte à justice sur la demande à titre principal de nullité et à titre subsidiaire de caducité de la promesse unilatérale de vente du 11 août 2022 formulée par Mme, [X].

o Statuer ce que de droit sur le sort des fonds séquestrés ;

o Débouter les consorts, [Z] de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SCP, [U], [Y] et, [W], [M] ;

o Débouter Mme, [X] de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SCP, [U], [Y] et, [W], [M] ;

o Condamner Mme, [X] et/ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de la procédure a été reportée au 3 novembre 2025 et l’audience fixée au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la demande tendant au prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article L. 115-4 du code de l’urbanisme : "Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage.

Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. "

L’article L. 115-5 du même code dispose que : "Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur du terrain peut intenter l’action en nullité sur le fondement de l’absence de l’une ou l’autre mention mentionnée à l’article L. 115-4 selon le cas, avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de cet acte authentique comportant cette mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de cette mention. ".

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 11 août 2022 stipule, page 5, que « Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnelle sur le terrain acquis au sens de l’article L. 115-4 du code de l’urbanisme ».

En page 6 de la promesse, il est indiqué : « Bornage – Pour se conformer aux dispositions de l’article L. 115-4 du code de l’urbanisme, il est ici précisé que le descriptif de l’immeuble ne résulte pas d’un bornage ».

Le terrain objet de la promesse de vente constitue le lot numéro 11 du lotissement des Pins autorisé suivant arrêté préfectoral du 29 mai 1978.

L’article L. 115-4 précité établit, en ses alinéas 1 et 2, une distinction entre les ventes de terrain à bâtir lorsque celui-ci est un lot de lotissement ou un terrain issu d’une division dans une ZAC ou d’un remembrement rural et les autres terrains à bâtir. Dans le premier cas, la promesse de vente ou le contrat doit contenir « la mention du descriptif du terrain résultant du bornage », alors que dans le second cas, la promesse doit uniquement mentionner « si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage ».

Au cas d’espèce, l’acte authentique contenant promesse unilatérale de vente d’immeuble précise uniquement que le descriptif du terrain ne résulte pas d’un bornage, alors même qu’il s’agit d’un lot de lotissement. Contrairement à ce que soutient la SCP de notaires, la promesse de vente ne satisfait donc pas à l’obligation de l’article L. 115-4 alinéa 2. Manifestement, le notaire a occulté le fait que le lot vendu était un lot de lotissement et a raisonné par référence à l’alinéa 1 de l’article L. 115-4.

Il résulte des dispositions de l’article L 115-5 que la sanction de l’absence de mention du descriptif du terrain résultant du bornage est la nullité de la promesse de vente dont peut se prévaloir le bénéficiaire de la promesse de vente, en l’occurrence Mme, [X].

Vainement, les défendeurs invoquent la jurisprudence de la Cour de cassation qui a jugé (3e Civ., 30 juin 2016, pourvoi n° 15-20.623, Bull. 2016, III, n° 86) que « satisfait aux prescriptions de l’ article L. 111-5-3 , devenu L. 115-4, du code de l’urbanisme l’acte authentique de vente d’un terrain constituant un lot de lotissement comportant une mention » bornage « et précisant que le vendeur déclare que le descriptif du terrain résulte d’un piquetage et que les documents d’arpentage et de piquetage ont été annexés à l’acte qui comporte la description des limites du terrain. ». Dans un second arrêt (3e Civ., 8 juillet 2021, pourvoi n° 20-17.160), la Cour de cassation maintient sa précédente jurisprudence en approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que « l’ article L. 111-5-3 du code de l’urbanisme, alors applicable, n’imposait pas au promettant de faire réaliser un bornage préalablement à la vente de la parcelle, mais seulement d’indiquer au bénéficiaire de la promesse l’existence ou non de ce bornage et de lui fournir une information relative au descriptif du terrain. ». La Cour de cassation ajoute que la cour d’appel « a relevé, d’une part, que le lotisseur avait procédé à un piquetage afin de délimiter les parcelles vendues et qu’un bornage préalable de l’intégralité de la parcelle à diviser avait été réalisé par un géomètre-expert, d’autre part, que le support informatisé du plan de bornage et le document attestant la délimitation des terrains vendus avaient été annexés à l’acte de vente. Elle a pu en déduire, sans méconnaître la loi des parties, que ces documents, qui informaient l’acquéreur sur la détermination de la limite séparative des fonds contigus, répondaient aux exigences de l’ article L. 111-5-3 du code de l’urbanisme ».

En effet dans les deux cas d’espèce, le promettant avait fourni au bénéficiaire de la promesse une information relative au descriptif du terrain résultant d’un piquetage, permettant de déterminer les limites du terrain.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’il n’a pas été procédé à un bornage ni même à un piquetage et aucun document n’a été annexé à la promesse de vente s’agissant du descriptif du terrain si ce n’est qu’il ne résultait pas d’un bornage. Cette promesse n’est pas de nature à informer l’acquéreur sur la délimitation du terrain objet de la vente.

Le directeur de recherches du CRIDON dans un commentaire de l’arrêt du 30 juin 2016 retenait que l’obligation de bornage visé par l’article L. 111-5-3 du code de l’urbanisme n’est pas une obligation de bornage contradictoire au sens de l’article 646 du code civil mais l’obligation de décrire dans l’acte de vente les limites du terrain vendu ainsi que les modes de fixation de ces limites et il notait que le descriptif des lots du lotissement doit résulter d’actes matériels sur le terrain par un piquetage et d’actes juridiques par une mention dans l’acte et par l’annexion de documents.

De même, si les consorts, [Z] entendent se prévaloir d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Rennes le 8 juin 2021 pour contester la nullité de la promesse, cet arrêt n’est pas transposable à l’espèce puisque, dans sa motivation, la cour précisait qu’aucun bornage n’avait été effectué " le terrain dont s’agit n’étant ni un lot de lotissement, ni issu d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté ou issu d’un remembrement…/…".

Enfin, ainsi que le fait justement valoir Mme, [X], le délai d’un mois à compter de l’acte authentique dont fait état l’article L. 115-5 est un délai butoir, et cet article n’autorise pas le promettant à se dispenser de l’inscription dans la promesse de vente d’une information relative au descriptif du terrain résultant d’un bornage ou à tout le moins d’un piquetage, permettant de déterminer les limites du terrain.

Les consorts, [Z] ne sont pas fondés à soutenir qu’en l’absence d’accord authentique " l’action en nullité de Mme, [X] est irrecevable et en toute hypothèse prématurée et infondée " et que l’absence de mention du descriptif du terrain au stade de la régularisation de la promesse unilatérale de vente peut être aisément régularisée au stade de la signature de l’acte authentique, ce qui serait le cas en l’espèce dans la mesure où un procès-verbal de bornage et/ou reconnaissance de limites a été dressé par un géomètre expert le 18 octobre 2023 que Mme, [X] a refusé de signer, de sorte qu’elle ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude.

Il résulte très clairement des dispositions combinées de l’article L. 115-4 alinéa 2 et de l’article L. 115-5 que le bornage et la mention du descriptif résultant de celui-ci doivent être inscrits dans la promesse de vente. Ce n’est que la signature de cet acte authentique comportant cette mention qui entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de cette mention.

Dès lors, en l’absence de signature de l’acte authentique, Mme, [X] est fondée à poursuivre l’action en nullité de la promesse, ce qu’elle avait d’ailleurs revendiqué, dès le 27 juillet 2023, par courriel de son notaire, observation étant faite que le procès-verbal de bornage dressé près de trois mois plus tard par le géomètre expert n’est pas signé par M., [D], propriétaire de la parcelle contiguë, de sorte qu’il ne vaut pas bornage.

Surabondamment, et en toute hypothèse, la promesse était devenue caduque à compter du 9 juin 2023, date de son expiration, étant préalablement rappelé qu’elle conférait au bénéficiaire, mais sans prendre l’engagement d’acheter, la faculté d’acquérir si bon lui semblait.

Dès lors, il convient d’accueillir la demande de Mme, [X] et de prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 11 août 2022 entre les consorts, [Z] et Mme, [O], [X].

Par voie de conséquence, les consorts, [Z] seront déboutés de leur demande tendant à leur voir juger acquise l’indemnité d’immobilisation et de leurs demandes subséquentes dirigées, d’une part, contre Mme, [X] au titre des intérêts au taux légal avec capitalisation et, d’autre part, contre la SCP de notaires au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les autres demandes de Mme, [X] en conséquence de la nullité de la promesse unilatérale de vente

Il sera enjoint à la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial de restituer à Mme, [O], [X] la somme de 16 000 euros augmentée des intérêts produits par le dépôt en séquestre dans les 8 jours de la signification du présent jugement.

En revanche, Mme, [X] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation solidaire des consort, [Z] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 outre capitalisation de ces intérêts, dès lors qu’il ne saurait y avoir une double condamnation au titre des intérêts.

Sur la demande reconventionnelle des consort, [Z] dirigée contre la SCP, [U], [Y],, [H], [M]

Les consorts, [Z] sollicitent subsidiairement, d’une part, de condamner la SCP, [U], [Y],, [H], [M] à les garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre tant en principal, frais, intérêts et accessoires au bénéfice de Mme, [X] et, d’autre part, de la condamner à leur payer la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnité d’immobilisation non versée.

La demande de garantie au titre des frais et accessoires sera examinée dans le cadre des demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La demande de dommages-intérêts est fondée sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

Il est de principe acquis que les notaires qui interviennent dans la rédaction d’un acte sont tenus de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes. Ils sont tenus d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.

En l’espèce, il est constant que la la SCP, [U], [Y],, [H], [M] a commis une erreur en indiquant dans la promesse de vente que le descriptif de l’immeuble ne résulte pas d’un bornage, occultant le fait que le terrain objet de la vente était un lot de lotissement soumis à l’article L. 115-4 alinéa 2 du code de l’urbanisme, de sorte que devait être inscrite dans la promesse la mention du descriptif du terrain résultant du bornage. Le notaire ne pouvait ignorer la difficulté pouvant résulter de l’absence de bornage et aurait dû attirer l’attention des parties sur ce point dès lors que la bénéficiaire avait déclaré avoir l’intention de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnelle sur le terrain acquis au sens de l’article L. 115-4 du code de l’urbanisme.

À aucun moment, les promettants n’ont été informés par le notaire des risques encourus du fait de l’absence de bornage préalable à la signature de la promesse unilatérale de vente et de la possibilité de nullité dont pouvait se prévaloir la bénéficiaire en application des dispositions de l’article L. 115-5 du code de l’urbanisme.

Contrairement à ce qu’il soutient, la responsabilité du notaire, rédacteur de l’acte, du fait d’un manquement à son obligation de conseil et à celle d’assurer l’utilité et l’efficacité de son acte, est donc engagée.

Les consorts, [Z] se prévalent d’un préjudice constitué par le fait qu’ils ont été bloqués dans le cadre de la vente de leur bien et perdent éventuellement le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation du fait de la non réitération et dont le sort est prévu par la promesse unilatérale de vente. Ils sollicitent en conséquence la condamnation du notaire à leur payer la somme de 16 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Ils soulignent qu’il ne s’agit pas d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation de la part du notaire mais d’obtenir réparation du préjudice consécutif à la non-réitération de la promesse de vente au regard de son insécurité juridique et des carences dans la rédaction de celle-ci et, consécutivement, l’éventuelle perte d’indemnité d’immobilisation par le vendeur qui justifie leur demande de dommages-intérêts équivalente au montant de l’indemnité d’immobilisation.

La SCP notariale conclut au rejet de cette demande en objectant qu’elle n’est pas débitrice de l’indemnité d’immobilisation qui est une stipulation contractuelle applicable entre les parties seulement, même sous forme de dommages-intérêts, le notaire étant un tiers à l’acte qu’il reçoit, de sorte qu’elle ne saurait être tenue au paiement de cette indemnité même sous forme de garantie ou de dommages-intérêts.

En précisant qu’ils perdent « éventuellement le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation », les consorts, [Z] sollicitent l’indemnisation d’une perte de chance.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La faute du notaire a privé les consorts, [Z] d’une chance de conserver le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation du fait de la non réalisation de la vente dans les délais et dont le sort est réglé par la clause de la promesse stipulant la libération de cette indemnité en faveur du promettant si : « les conditions suspensives stipulées aux présentes ont été réalisées, ou, le bénéficiaire a renoncé aux conditions suspensives, lui profitant, qui n’ont pas été réalisées. ».

La condition suspensive stipulée en faveur de la bénéficiaire consistait en la délivrance d’un permis de construire que celle-ci s’obligeait à déposer et à en justifier aux promettants au plus tard le 18 novembre 2022. Il était stipulé qu'« à défaut de respect par le bénéficiaire de ses obligations d’information envers le promettant, la condition sera réputée réalisée pour l’application de la clause pénale ci-après ».

Il est constant que Mme, [X] n’a cessé de soutenir que la communication du procès-verbal de bornage était indispensable pour le dépôt de sa demande de permis de construire. Or, un bornage contradictoire n’est nullement obligatoire pour déposer une demande de permis de construire.

Par conséquent, les consorts, [Z] ont subi un préjudice consistant dans la disparition, par l’effet de la faute du notaire, d’une chance de conserver le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

Toutefois, il est de principe qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle. Elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il convient d’apprécier le préjudice subi par les consorts, [Z] à hauteur de la moitié de l’indemnité d’immobilisation et de condamner la SCP notariale à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le recours en garantie des consorts, [Z] contre la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés, sera accueilli à proportion de la moitié.

Les consorts, [Z] et la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 500 euros à Mme, [X], au titre des frais non compris dans les dépens, ces condamnations emportant nécessairement rejet des propres demandes des consorts, [Z] tendant à être indemnisés de leurs frais irrépétibles.

La charge finale des dépens et de cette indemnité sera répartie au prorata du recours en garantie ci-dessus retenu.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe ;

Prononce la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 11 août 2022 entre les consort, [Z] et Mme, [O], [X] ;

Enjoint à la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés de la société, [N] titulaire d’un office notarial de restituer à Mme, [O], [X] la somme de 16 000 euros augmentée des intérêts produits par le dépôt en séquestre dans les 8 jours de la signification du présent jugement ;

Déboute Mme, [X] de sa demande tendant à la condamnation solidaire des consort, [Z] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2023 outre capitalisation de ces intérêts ;

Condamne la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés de la société, [N] à payer au consort, [Z] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne les consort, [Z] et la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés de la société, [N] titulaire d’un office notarial, in solidum aux dépens et au paiement d’une somme de 3 500 euros à Mme, [X] en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCP, [U], [Y],, [H], [M], notaires associés de la société, [N] titulaire d’un office notarial, à garantir les consort, [Z] des condamnations aux dépens et à l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcées à leur encontre à hauteur de 50 % ;

Dit que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera répartie au prorata du recours en garantie retenu ci-dessus.

En foi de quoi, la minute du présent dossier est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE