Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 25/09656 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6KC

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Adélaïde SCHMELTZ

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDERESSE :

Madame [L] [J]

Née le 27 novembre 2000 à [Localité 3] (67)

De nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 116

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 18 Février 2026

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 29 Avril 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [C] a donné à bail à Madame [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] par contrat du 28 septembre 2024, pour un loyer mensuel initial de 598 € et 129 € de provision sur charges.

Le 23 septembre 2024, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre Monsieur [K] [C]

et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

En vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé Monsieur [K] [C] des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 avril 2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 18 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, la SAS ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, reprend le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection de :

constater la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, ordonner l’expulsion de la défenderesse, condamner Madame [L] [J] au paiement de la somme actualisée de 8 114 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 278 € et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 et suivants du Code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.

Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail, l’article 8 du contrat de cautionnement passé avec le bailleur explicitant cette subrogation et indiquant que le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif, pouvant par contre s’adjoindre à la procédure engagée par la caution pour résiliation du bail. Elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte locatif établi par le bailleur et actualisé au 20 octobre 2025, ainsi qu’un courrier du bailleur qui s’associe à la demande de résiliation du bail.

Enfin, la demanderesse indique qu’elle se remet sur la demande de délais de paiement formulée en défense.

De son côté, Madame [L] [J], représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 18 février 2026 et demande au juge de :

surseoir à la résiliation du contrat de location objet de la présente procédure, échelonner le paiement de la dette sur une durée de 36 mois,débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes. Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [J] expose en substance qu’elle est de bonne foi et qu’elle a repris le paiement des loyers courants. Elle précise qu’elle a retrouvé un emploi depuis le 10 décembre 2025 et qu’elle perçoit environ 1 720 € par mois.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes:L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit expressément que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [K] [C] à l’encontre de sa locataire, Madame [L] [J], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, le contrat de cautionnement a été signé par voie électronique le 23 septembre 2024, conformément aux modalités convenues dans le cadre du dispositif Visale. De même, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative, signée par le même procédé électronique le 29 décembre 2025, attestant du paiement total ou partiel par la caution des loyers pour les périodes allant du mois d’octobre 2024 au mois de décembre 2024, ainsi que du mois de février 2025 au mois de septembre 2025 et pour les mois de novembre et décembre 2025 pour un montant total de 8 586 €.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail conclu le 28 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2025, pour la somme en principal de 3 278 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 juin 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Il résulte de l’examen des pièces produites au débat que la caution prouve l’obligation du preneur de lui payer la somme de 8 114 €, au regard du décompte du 11 février 2026 et de la quittance subrogative du 29 décembre 2025, sous réserve de versements intervenus depuis cette date soit directement par Madame [L] [J] ou par le bailleur

Madame [L] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 8 114 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [L] [J] démontre la reprise du paiement du loyer courant. En outre, elle a retrouvé un emploi à temps et apparaît ainsi en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements, Madame [L] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [L] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Au surplus, il pourra être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [J], partie perdante sera condamnée aux dépens de l’instance.

En revanche, compte tenu des situations respectives des parties, il y a lieu de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2024 entre Monsieur [K] [C] et Madame [L] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 juin 2025,

CONDAMNE Madame [L] [J] à verser à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 114 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [L] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants,

en 35 mensualités de 225 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 juillet 2026,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [L] [J] soit condamné à verser au bailleur ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des éventuelles quittances subrogatives, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux et de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection