TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

06 JUIN 2025

N° RG 22/02926 – N° Portalis DB22-W-B7G-QTG2

Code NAC : 54G

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 12]) pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MANSART, SAS, immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le N° 490 205 184, dont le siège social est sis [Adresse 3] et prise en sa succursale FONCIA ACVI

Chez son Syndic, FONCIA ACVI

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par Maître Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

S.C.I. DE LA VIEILLE FERRONNERIE,

immatriculée au RCS de Versailles sous le n°418 201 265 ayant son siège social [Adresse 18], représentée par Me [G] [Z], pris en sa qualité de mandataire ad hoc ayant été désigné à cet effet aux termes d’une ordonnance rendue par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du 27 février 2019

Chez son mandataire, Maitre [Z]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par Maître Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Copie exécutoire à Maître Jean-christophe CARON,

Copie certifiée conforme à l’origninal à Maître Hélène ROBERT

Madame [H] [K],

prise en sa qualité d’ancienne gérante et liquidatrice de la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE, intervenue volontairement aux opérations d’expertise,

[Adresse 4]

[Localité 16]

défaillante

ACTE INITIAL du 05 Mai 2022 reçu au greffe le 10 Mai 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Avril 2025 Madame BARONNET, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame GAVACHE, Greffier, et en présence de monsieur [I] [O] magistrat stagiaire, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 06 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE a réalisé un ensemble immobilier sis

[Adresse 13] à [Localité 17], cette résidence offrant 51 lots répartis sur trois bâtiments A, B et C.

Un arrêté de permis de construire a été délivré en date du 19 juillet 2005.

Le règlement de copropriété dressé en date du 7 décembre 2005 a prévu que les fonctions de syndic provisoire seront exercées par Madame [K], soit la gérante de la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE, promoteur de la réalisation.

La déclaration d’achèvement des travaux a été datée du 8 décembre 2006 et un certificat de conformité a été délivré le 2 juillet 2007.

La SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE a fait l’objet d’une radiation le 10 septembre 2009.

Aux termes d’un procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2008, Madame [K] a été nommée en qualité de liquidateur pour toute la durée de la liquidation de ladite SCI. Aux termes d’une assemblée générale extraordinaire de clôture de liquidation du 30 juin 2009, il a été mis fin à sa mission.

La voirie d’accès de la résidence a subi des désordres liés à des affaissements de la chaussée.

Le syndicat des copropriétaires a mandaté la société QCS services afin de réaliser un audit pour vérifier la conformité de la voirie et déterminer l’origine des affaissements.

Le rapport dressé en date du 21 décembre 2017 a conclu que la chaussée n’était pas aux normes pour accueillir des véhicules lourds, l’hétérogénéité du sol support et sa faible capacité portante par endroit expliquant les problèmes d’affaissement de la chaussée. Il a relevé que les pavés utilisés étaient à usage piéton exclusivement et que la classe de résistance des regards pour la circulation des poids lourds n’était pas conforme.

Suite à l’incident lié à l’effondrement de la voirie le long d’un bâti, un devis de reprise des désordres a été dressé à hauteur de la somme 336.600 euros.

Le syndicat des copropriétaires a donné l’autorisation au syndic d’engager une procédure judiciaire à l’encontre du promoteur, la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE, lors de l’assemblée générale du 20 avril 2017.

Les courriers adressés à Madame [K] par le conseil du syndicat des copropriétaires afin de l’informer de la survenance de désordres au niveau de la voirie sont restés sans réponse.

Par ordonnance rendue en date du 27 février 2019, Maître [G] [Z] a été désigné en qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE.

Par exploit délivré en date du 16 mars 2020, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 10] à 78650 [19], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MANSART, a assigné la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE représentée par son mandataire ad hoc devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Aux termes d’une ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de Versailles en date du 8 septembre 2020, Monsieur [Z] [L] a été désigné en tant qu’expert.

L’expert a déposé son rapport le 14 février 2021.

Par acte du 5 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 10] à 78650 [19], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MANSART, a assigné la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE représentée par son mandataire ad hoc devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement des travaux de reprise et frais y afférents, sur le fondement contractuel.

Par ordonnance du 11 juillet 2023, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir du fait du défaut d’intérêt à agir et de la prescription invoquées par la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE et déclaré recevable l’action en responsabilité contractuelle pour faute dolosive introduite par le syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024, le SDC demande au tribunal, au visa des articles 2224 et 1231-1 du code civil, de:

— Condamner la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE, société civile au capital de

1 524,49 € immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le n°418 201 265 ayant son siège social [Adresse 18], représentée par

Me [G] [Z], domicilié [Adresse 1], pris en sa qualité de mandataire ad hoc ayant été désigné à cet effet aux termes d’une ordonnance rendue par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du 27 février 2019, à lui payer :

— Au titre des travaux de reprise, la somme de 157.372,05 euros.

— Au titre des honoraires du syndic pour suivi de travaux, la somme de

4.292,00 euros.

— Au titre de l’assurance Dommages-Ouvrage, la somme de 2.718,24 euros.

— Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

— Débouter LA SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter LA SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 à hauteur de la somme de 4.500,00 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

— Condamner la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE à lui payer la somme de

10 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquelles comprendront les frais d’expertises.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2024, la SCI LA VIEILLE FERRONNERIE demande au tribunal, sur le fondement des articles 1353 et 1792 du code civil, de :

— Statuer selon sagesse de justice concernant la recevabilité purement formelle de l’instance du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 11], selon son assignation du 5 mai 2022.

A TITRE PRINCIPAL,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— Exclure de toute condamnation prononcée le poste relatif à la réfection des parkings,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Ecarter l’exécution provisoire,

— Condamner le SDC à lui payer une somme de 4 500,00 € à titre d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

— Juger quant aux dépens taxables sans charge pour la SCI de la Vieille Ferronnerie.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 11 juin 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience prise le 11 avril 2025 par le juge unique qui a mis la décision en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les désordres

Sur leur existence

Monsieur [L], expert judiciaire, a constaté des fissures et cassures des pavés de la voie de circulation de la résidence et un affaissement de la chaussée à différents endroits. Des photographies illustrant ces désordres sont incluses dans son rapport.

Ces désordres ne sont pas contestés.

Sur leur cause

L’expert judiciaire souligne que les investigations réalisées par la société QCS pour évaluer la capacité portante de la couche support de la chaussée et déterminer sa constitution montrent, sur les 50 cm sous-jacents de la couche de pavés, des résistances

très hétérogènes de 0,2 à 0,8 MPa, en moyenne de 5 MPa toujours inférieures à 10MPa et avec des signes de présence de roches et que le sol est de très faible portance.

Il expose que “l’usage des pavés autobloquants relève plus des règles de l’art que de normes établies après études scientifiques poussées. Ainsi les documents techniques de référence sont la norme NF EN 1338 de 2004 en cours de réexamen, les instructions techniques de Cimbéton T68, ou de Créabéton.”

L’expert précise que ces documents recommandent pour un trafic léger hors poids lourds, ce qui est le cas de la résidence, “une épaisseur de pavés de 6 à 8 cm posés sur un lit de sable concasssé 0/8 de 3 cm et sur une couche de fondation de grave compactée de 50 cm (à cause de la faible portance et de l’hétérogénéité du sol)” et que les défauts de planéité ne doivent pas dépasser 2 cm sous une règle de 4 m.

Or, en l’espèce, les pavés autobloquants ont une épaisseur de 5 cm et reposent sur un lit de sable de 2 à 3 cm directement posé sur un remblai hétérogène.

Le sapiteur en conclut que, bien que l’usage de pavés autobloquants soit compatible avec la chaussée de desserte de la [Adresse 20], sa réalisation est en l’espèce sous-dimensionnée et non conforme aux règles de l’art. Il ajoute que ce sous-dimensionnement explique l’apparition de cassures suivant une ligne longitudinale dans le sens de la rue et sous les traces de roulement des véhicules.

Les parties ne remettent pas en cause les conclusions de l’expert.

Sur leur nature

En application de l’article 1792 du code civil, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination sont de nature décennale.

Monsieur [L] considère que la chaussée est impropre à sa destination. Les désordres sont donc de nature décennale, ce qui n’est pas contesté.

— Sur la responsabilité de la SCI

Le syndicat des copropriétaires considère que la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE n’a pas respecté la notice descriptive qui lie le promoteur à son cocontractant et a ainsi délibérément manqué à ses obligations contractuelles en mettant en place des pavés autobloquants au lieu d’une surface de roulement enrobée noire ou ciment pour la voirie, ce choix de produit ayant eu pour conséquence de rendre la voirie non conforme à son usage et impropre à sa destination du fait du sous-dimensionnement de sa réalisation.

Il fait valoir que la facture portant sur une commande d’autobloquants datée du

8 décembre 2006 transmise à l’expert judiciaire démontre que la SCI avait parfaitement connaissance qu’elle ne respectait pas ses obligations contractuelles en livrant un produit qui ne correspondait pas à celui qui avait été prévu sur la notice descriptive.

Il ajoute que l’extrait de la note aux parties du 15 septembre 2006 de Monsieur [R], expert judiciaire, et la note du 19 septembre 2006 de Monsieur [A], architecte de la SCI, ont été établies dans le cadre procédure engagée par Monsieur [E], résidant au [Adresse 9] [19], à l’encontre de la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE suite à des craintes de nuisances découlant du choix du revêtement initial pour la voirie de la résidence pour ce voisin et démontrent que dès l’introduction de cette action en juin 2005, soit un an avant la vente des lots en VEFA, la SCI avait connaissance d’une difficulté concernant la voirie.

Il rappelle que la parcelle cadastrée G N°[Cadastre 7] sur laquelle se trouve comprise la voirie est grevée d’une servitude de passage réelle et perpétuelle au profit des parcelles cadastrées N°[Cadastre 8] et [Cadastre 6], correspondants aujourd’hui à la parcelle G1618 portant sur “un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules” et qu’en posant des pavés sous-dimensionnés ne répondant pas à l’usage de la voirie prévu par la servitude de passage, la SCI a commis une faute de façon délibérée.

Il explose que le propriétaire actuel de la parcelle constituant le fonds dominant entend réaliser des travaux de construction sur sa propre parcelle et a interrogé le syndic sur la capacité de la voirie à supporter des véhicules poids lourds ou semi-remorques.

La SCI dénie toute faute contractuelle dolosive de sa part résultant d’une modification du revêtement de la voirie, en l’absence de violation de ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas elle-même effectué les travaux et que le choix d’un revêtement par pavés autobloquants se justifie non par une volonté délibérée et consciente de méconnaître ses obligations par dissimulation ou fraude, mais au contraire par celle de répondre aux besoins techniques liés à la spécificité du terrain situé en zone inondable, étant précisé au surplus que l’expert lui-même a relevé que l’usage de pavés autobloquant est compatible avec la chaussée de desserte de la résidence de la gare.

La venderesse soutient que ni la livraison d’un produit qui ne correspondait pas à celui qui avait été prévu sur la notice descriptive ni le non-respect d’une norme ne suffisent à caractériser la faute dolosive et qu’elle n’a pas à supporter la charge d’un défaut total d’entretien de la voirie, le produit ayant satisfait à sa destination durant la période d’épreuve décennale et continuant à le fairecomme le montrent les photos jointes au rapport d’expertise.

Elle ajoute enfin que la procédure de Monsieur [E] n’est pas davantage de nature à caractériser l’existence d’une faute dolosive et ne concerne ni la SCI, ni le SDC.

****

Il ressort du premier alinéa de l’article 1134 dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016 que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1147 du même code, dans sa version applicable au contrat, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le constructeur, auquel est assimilé le vendeur de l’immeuble, nonobstant la forclusion décennale, est contractuellement tenu à l’égard du maître d’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 18 juillet 2006 entre la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE et les époux [C] auquel est annexé une notice descriptive paraphée par les parties au contrat prévoyant à son article 6 “Parties communes extérieures à l’immeuble et équipements” que la voirie est une “surface de roulement enrobé noir ou ciment”, les trottoirs et piétonniers étant “en enrobé ou dalles sur plots ou stabilisés ou béton lavé ou pavés autobloquants selon plan d’ensemble de l’architecte”.

Il verse également aux débats une facture du 8 décembre 2006 établie par la société Maçonnerie Générale BAT. IDF et adressée à la SCI relative notamment à un dallage de pavés autobloquants et mentionnant un supplément de pavage autobloquant.

Enfin, un courrier de l’architecte [N] [A] daté du 22 janvier 2021 explique que plusieurs éléments ont fait remplacer la route initialement prévue en enrobé par des pavés autobloquants :

— l’étude de sol qui préconisait une chaussée souple car les terrains étaient des remblais anciens, ce qui faisait craindre des tassements,

— le risque d’infiltration et de pénétration des eaux dans la maison du voisin Monsieur [E], la chaussée drainante supprimant les risques d’eau contre le bâtiment.

Il rappelle en outre que la partie de la servitude de passage servant au fond dominant était initialement prévue en terre et que les pavés ont été installés uniquement pour faire un accès propre, sans obligation de la réaliser.

Il convient toutefois de souligner que selon l’expert judiciaire, les désordres ne sont pas causés par le choix de pavés autobloquants à la place de l’enrobé initialement prévu, mais par leur sous-dimensionnement. Il précise ainsi dans ses conclusions que “le choix des pavés autobloquants n’est pas contre-indiqué mais (que) la structure choisie doit avoir une résistance équivalente à la GNT compactée sur géotextile recouverte de 5 cm d’enrobés bitumineux”.

Les éléments communiqués par le demandeur ne permettent nullement de caractériser une violation délibérée par la SCI de ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude, d’une part parce que les pavés autobloquants visibles sur les photographies prises par l’expert se distinguent très manifestement d’un enrobé noir et que leur pose n’a donc pas été cachée aux copropriétaires, d’autre part parce qu’il n’est pas démontré que leur sous-dimensionnement, qui est à l’origine des désordres, était connu de la venderesse et qu’elle l’aurait volontairement dissimulé.

Le SDC échouant à rapporter la preuve d’une faute dolosive de la SCI, sur laquelle il fonde son action, il sera débouté de l’ensemble de ses demandes à son encontre.

— Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires qui succombe à la procédure sera condamné aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise et à verser à la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera corrélativement débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 10] à 78650 [19], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MANSART, de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires aux dépens incluant les frais d’expertise ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires à verser à la SCI DE LA VIEILLE FERRONNERIE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute corrélativement de sa demande à ce titre ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JUIN 2025 par Madame BARONNET, Juge, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT