Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 18 février 2026, n° 25/01060

TJ Strasbourg 18 février 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux pendant deux mois, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de la résiliation du bail, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que les locataires étaient tenus de payer une provision sur les sommes dues, considérant que l'obligation de paiement n'était pas sérieusement contestable.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation provisionnelle, considérant que les locataires devaient payer pour leur maintien dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, considérant qu'ils avaient succombé dans leur défense.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 18 févr. 2026, n° 25/01060
Numéro(s) :	25/01060
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Claire VIOLIN

Texte intégral

N° RG 25/01060 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ6F

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/01060 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ6F

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marie-claire VIOLIN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Marie-claire VIOLIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

18 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [N] [H] [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-claire VIOLIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

PARTIES REQUISES :

Madame [M] [V] et Monsieur [K] [L]

demeurant [Adresse 4],

[Localité 3]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Nathalie PINSON, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

[S] [U], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 18 Février 2026.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/01060 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ6F

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé électroniquement les 16, 21 et 22 mars 2022, Mme [N] [R] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [M] [V] et M. [K] [L], à compter du 1er avril 2022, un appartement au 1er étage, outre un box fermé au sous-sol, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 835 euros, révisable au 1er avril de chaque année, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 115 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Le 27 février 2025, Mme [N] [R] a signifié à chacun des locataires un commandement de payer la somme de 5 247,98 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés jusque fin mars 2025 et visant la clause résolutoire insérée au bail (article VIII).

Faisant valoir que les règlements effectués dans le délai de deux mois pour 2 345 euros n’avaient pas éteint les causes du commandement, Mme [N] [R] a, par acte d’huissier délivré le 13 juin 2025, assigné les défendeurs devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG, statuant en référé, à l’audience du 5 janvier 2026 aux fins de voir :

• constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur au 27 avril 2025,

• ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef,

• condamner « conjointement et solidairement » les défendeurs au paiement de :

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du « terme » qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, « outre toutes charges locatives », jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

* la somme provisionnelle de 4 080,32 euros, terme de mai 2025 inclus, outre intérêts « de droit » à compter de l’assignation,

* la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens y compris les frais du commandement de payer et de notification de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 juin 2025.

A l’audience, Mme [N] [R], représentée par son conseil, s’est référée à son assignation, sauf à actualiser la dette à la somme de 12 821,74 euros suivant situation de compte au 2 janvier 2026 qu’elle verse aux débats.

Les défendeurs n’ont pas comparu bien que respectivement cités à personne (Mme [V]) et à domicile (M. [L]).

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

La présente ordonnance sera réputée contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la présente ordonnance étant susceptible d’appel.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte locataire du 14 mai 2025 qu’à la date du commandement (27 février 2025) était due la somme de 4 075,55 euros et non de 5 247,98 euros – cette somme comprenant l’échéance de mars 2025 non encore exigible -, mais que seule une somme de 2 345 euros (1157 + 1188) a été réglée dans le délai de deux mois, insuffisante à apurer les causes du commandement.

En conséquence, il n’est pas sérieusement contestable que le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant deux mois ; dès lors, il sera constaté que le contrat de location s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 28 avril 2025.

L’expulsion des défendeurs sera dès lors ordonnée.

Sur les sommes dues

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, l’obligation des défendeurs au paiement d’une indemnité pour leur maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Ils sont donc tenus à compter du 28 avril 2025 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Selon l’extrait de compte du 2 janvier 2026 produit à l’audience, les défendeurs sont redevables de la somme de 12 821,74 euros jusqu’au 1er décembre 2025 inclus.

Il apparaît cependant qu’a été imputée au débit du compte le 1er octobre 2025 la somme de 2 544,73 euros au titre d’un solde de charges au 30 septembre 2024, sans qu’ il soit justifié du décompte de régularisation des charges locatives ; cette somme ne saurait dès lors être retenue.

De plus, alors que l’assignation mentionne que le « terme actuel » est de 1 188,67 euros, y compris les charges récupérables notamment la taxe d’ordures ménagères, il est mis en compte une somme de 1 280,67 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 sans justificatif d’une demande adressée au locataire de réajustement de la provision sur charges.

Dès lors, il convient de déduire de la somme réclamée celle de 2 544,73 euros et le supplément de 92 euros par mois sur 3 mois (276 euros), soit un solde dû de 10 001,01 euros.

Le bail contient une clause de solidarité des copreneurs ou colocataires.

Ainsi l’obligation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 10 001,01 euros due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis postérieurement à celle-ci du fait de leur maintien dans les lieux, n’est pas sérieusement contestable.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de :

— la somme de 10 001,01 euros à titre de provision sur les sommes dues jusqu’en décembre 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charge qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

La demande au titre des charges locatives dans le cadre de l’indemnité d’occupation sera rejetée, aucune provision sur un montant inconnu à ce jour ne pouvant être fixée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs succombant seront condamnés solidairement aux dépens – y compris le coût du commandement de payer et de notification de l’assignation à la Préfecture – et à payer à la demanderesse la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais qu’elle a exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation au 28 avril 2025 du contrat de bail conclu entre les parties portant sur un logement situé au 1er étage outre un box fermé au sous-sol, dans un immeuble en copropriété, situé [Adresse 5] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Mme [M] [V] et M. [K] [L] et de tous occupants de leur chef, de ce logement et de ce box, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [V] et M. [K] [L] à payer à Mme [N] [R] :

– la somme de 10 001,01 euros à titre de provision sur les sommes dues jusqu’en décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

– une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

REJETONS le surplus de la demande ;

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [V] et M. [K] [L] à payer à Mme [N] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [V] et M. [K] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de notification de l’assignation à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection statuant en référé

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI