TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 25/50789 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZDO

N° : 14

Assignation du :

21 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. FELIX MICHEL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS – #C2613

DEFENDERESSE

La société P6 S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par la SELARL MADE AVOCATS agissant par Maître Jérémie DILMI, avocat au barreau de PARIS – #G0844

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 5 novembre 2014, la SCI Felix Michel a donné à bail commercial à la société Perspectiv’Immo, aux droits de laquelle vient la société P6 par acte de cession de fonds de commerce du 31 décembre 2016, des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 5 novembre 2014.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissiare de justice en date du 20 novembre 2024, à la société P6, pour une somme de 28.352,98 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 novembre 2024.

Par acte délivré le 21 janvier 2025, la SCI Felix Michel a fait assigner la société P6 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de la condamner par provision au paiement de la somme de 26.991,84 euros au titre des loyers et charges, outre la somme de 2.699,18 euros au titre de la clause pénale prévue au bail.

A l’audience du 1er avril 2025, le conseil de la SCI Felix Michel a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société P6 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société P6 à lui payer la somme provisionnelle de 26.991,94€ au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 20 décembre 2024,

— condamner la société P6 à lui payer la somme provisionnelle de 2.699,18 euros au titre de la clause pénale prévue au bail,

— condamner la société P6 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges, de 3.772,22 euros par mois, outre une majoration de 10% ainsi qu’à une provision de 150 euros par mois et le paiement de 50% de la contribution sur les revenus locatifs, soit 48,14 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société P6 au paiement d’une somme de 3.800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 1er avril 2025, la SCI Felix Michel a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de ses conclusions et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 20.624,19 euros arrêtée au 1er avril 2025, à la suite du versement de 20.500 euros intervenu le jour même et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en raison de la mauvaise foi du locataire, qui prétend à tort avoir reçu l’accord d’échelonner la dette et en raison de sa situation financière inconnue, en l’absence de tout prévisionnel.

A cette même audience, la société P6 a demandé :

A titre principal

Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 en raison de la mauvaise foi du bailleur tirée de la délivrance brutale d’un tel commandement, Débouter la SCI Felix Michel de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire

Accorder à la société P6 des délais de paiement sur 12 mois linéaires pour s’acquitter du solde de l’arriéré locatif, Suspendre conséquence la réalisation et les effets de la clause résolutoire, Dire que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer sera réputée n’avoir jamais jouée si la société P6 se libère selon les modalités ainsi fixées, En tout état de cause

Réduire à 1 euro le montant de la clause pénale ou à tout le moins, fixer son montant à la somme de 955 euros en raison du caractère contestable de l’exigibilité d’une partie de la dette, Condamner la SCI Felix Michel à verser à la société P6 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI Felix Michel aux entiers dépens.

La société P6 fait valoir qu’elle a toujours continué le règlement des loyers dès que sa trésorerie le lui permettait ; que le bailleur lui avait accordé un échelonnement de sa dette et a finalement délivré de manière brutale un commandement de payer, caractérisant une certaine mauvaise foi dans la délivrance du commandement. Elle demande les délais les plus larges au regard de l’apurement de 50% de sa dette par l’effet du virement de 20.500 euros et fait valoir que le secteur d’activité de l’immobilier présente de meilleures perspectives économiques.

Le juge des référés a mis dans les débats la question de sa compétence pour connaître de la demande de nullité du commandement de payer.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du commandement de payer

L’application et le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sont soumises aux exigences de la bonne foi posées par l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 dorénavant codifié à l’article 1104 du même code, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré sans respecter cette exigence encoure la nullité.

L’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire exige que le commandement soit délivré de bonne foi par le bailleur, ce qui signifie que celui-ci ne peut délivrer de commandement si le locataire a soulevé des contestations sérieuses sur les sommes dues.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.

En l’espèce, la société P6 fait valoir que le bailleur avait donné son accord sur un échelonnement de la dette par courriel du 4 juin 2024 et que c’est donc avec mauvaise foi qu’il lui a fait délivrer brutalement un commandement de payer l’entierté de sa dette par exploit du 21 novembre 2024, sans l’avoir informée de l’arrêt des délais de paiement accordés.

En réponse, la SCI Felix Michel fait valoir que de tels délais de paiement n’avaient nullement été accordés par le bailleur, la formulation du mail du 4 juin 2024 ne pouvant s’interpréter comme un accord de principe, ce que ne peut contester le locataire qui a pris la peine par la suite de solliciter ces délais de paiement auprès du gestionnaire par courrier du 25 juin 2024, ce qui lui a été refusé. En tout état de cause, la locataire n’a pas respecté sa proposition de régler 1.027,54 euros par mois ni n’a payé le loyer courant, comme en atteste le décompte produit, la dette locative ayant doublé entre juin et novembre 2024.

Au regard des pièces versées et des moyens soutenus par les parties, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que le bailleur avait accordé un échelonnement de la dette auquel il a brutalement mis fin en délivrant le commandement de payer. La mauvaise foi du bailleur n’est donc pas caractérisée.

La contestation soulevée par la société P6 n’apparaît pas sérieuse.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Felix Michel n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 28.352,98 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 novembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Cependant, au vu de l’état de la dette actualisée à la baisse, des versements auxquels s’engage la société locataire et du règlement de 20.500 euros intervenu au jour de l’audience, diminuant de moitié la créance, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et conférant au bailleur un avantage excessif, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

L’indemnité d’occupation due par la société P6 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI Felix Michel, l’obligation de la société P6 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20.384,91 €, après déduction des frais de commandement de payer qui ne peuvent être intégrés dans la créance en principal, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société P6.

La clause pénale de 10% stipulée au bail apparaissant comme mesurée et ne conférant pas au créancier un avantage excessif, il y sera fait droit, la société P6 étant dès lors condamnée par provision à payer la somme de 2.038,49 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société P6, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement à hauteur de 239,28 euros et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société P6 ne permet d’écarter la demande de la SCI Felix Michel formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons incompétent pour connaître de la demande de nullité du commandement de payer ;

Ecartons le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur, qui ne constitue pas une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 décembre 2024 à minuit ;

Condamnons la société P6 à payer à la SCI Felix Michel la somme par provision de 20.384,91 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er avril 2025;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société P6 se libère des sommes ci-dessus allouées par 9 versements mensuels d’une somme de 2.000 euros, le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant le mois de signification de la décision, et un 10e versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société P6 et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société P6 devra payer mensuellement à la SCI Felix Michel, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société P6 à payer à La SCI Felix Michel la somme de 2.038,49 euros au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société P6 à payer à la SCI Felix Michel la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société P6 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de 239,28 euros et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN