Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 1, 7 avril 2026, n° 25/00098

TJ Strasbourg 7 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 1, 7 avr. 2026, n° 25/00098
Numéro(s) :	25/00098
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état avec révocation de l'ord. de clôture
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bernard ALEXANDREDavid GILLIGNicolas ALTEIRAC

Texte intégral

N° RG 25/00098 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NFRE

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/00098 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NFRE

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Nicolas ALTEIRAC

M^e David GILLIG

Le greffier

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Nicolas ALTEIRAC

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [Z]

né le 23 Décembre 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 52

Madame [E] [I]

née le 21 Mai 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 52

DEFENDEURS :

Madame [V] [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

Madame [P] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 5]

défaillant

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 6]

défaillant

Madame [N] [B] es qualité de représentant légal de [C] [J], mineur, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

S.A. BANQUE CIC EST, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 754.800.712. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 9]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

[X] [J] était propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 3].

A son décès, il a laissé pour lui succéder ses enfants, à savoir MM. [O] et [W] [J], ainsi que ses petits-enfants, venant par représentation de leur père, M. [F] [J], fils prédécédé du défunt, à savoir MM. [M], [H] et [C] [J], et Mmes [V] et [P] [J].

Selon acte de vente notarié en date du 20 juillet 2023, les consorts [J] ont vendu ledit bien immobilier à M. [D] [Z] et Mme [E] [I], moyennant un prix de 187 000 €, financé au moyen d’un prêt consenti pour ce même montant par la SA Banque CIC Est selon offre de prêt n° 33045 signée le 10 mai 2023.

Par assignation délivrée les 26 et 28 novembre, et 2, 5 et 18 décembre 2024, M. [D] [Z] et Mme [E] [I] ont attrait MM. [O], [W], [M] et [H] [J], Mmes [V] et [P] [J], et Mme [N] [B] en sa qualité de représentant légal du mineur [C] [J] (ci-après « les consorts [J] »), devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir prononcer la résolution de la vente, subsidiairement son annulation, et en remboursement du prêt consenti par la banque, ainsi qu’à les indemniser de leurs préjudices.

Bien que régulièrement cités, respectivement par remise de l’acte à un tiers présent au domicile s’agissant de M. [W] [J], et par procès-verbal de recherches infructueuses dressé en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de MM. [M] et [H] [J], ces parties n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 16 décembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 10 février 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, M. [D] [Z] et Mme [E] [I] demandent au tribunal de :

— déclarer leurs demandes régulières, recevables et bien fondées ;

— prononcer la résolution du contrat de vente conclu en la forme authentique le 20 juillet 2023 en l’Etude de Me [K], entre les consorts [L] et [J] ;

— subsidiairement, déclarer nul le contrat de vente conclu en la forme authentique le 20 juillet 2023 en l’Etude de Me [K], entre les consorts [L] et [J] ;

— en conséquence, à titre principal, condamner solidairement les consorts [J] à verser à la SA Banque CIC Est la somme de 187 000 € en remboursement du prêt consenti selon offre de crédit du 10 mai 2023 ;

— à titre subsidiaire :

* condamner M. [O] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 62 333,33 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner M. [W] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 62 333,33 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner M. [M] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner Mme [V] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner Mme [P] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner M. [H] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner M. [C] [J], représenté par sa mère Mme [N] [B], à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

— à titre infiniment subsidiaire, condamner solidairement les consorts [J] à restituer aux consorts [L] le prix de vente soit 187 000 € ;

— à titre subsidiaire :

* condamner M. [O] [J] à restituer aux consorts [L] la somme de 62 333,33 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner M. [W] [J] à restituer aux consorts [L] la somme de 62 333,33 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner M. [M] [J] à restituer aux consorts [L] la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner Mme [V] [J] à restituer aux consorts [L] la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner Mme [P] [J] à restituer aux consorts [L] la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner M. [H] [J] à restituer aux consorts [L] la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

* condamner M. [C] [J], représenté par sa mère Mme [N] [B], à restituer aux consorts [L] la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

— en tout état de cause :

* condamner les consorts [L] à restituer aux consorts [J] le bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 3] (lots 1 et 2) cadastré section 1 n° [Cadastre 1] ;

* dire que cette restitution se fera aux frais des consorts [J] ;

* ordonner la transcription du jugement à intervenir sur les registres du Livre foncier ;

* ordonner la radiation de la vente du bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 3] (lots 1 et 2) cadastré section 1 n° [Cadastre 1], et la réinscription du bien immobilier au nom des consorts [J] ;

* déclarer caduc le contrat de crédit immobilier consenti par la SA Banque CIC Est aux consorts

[L] selon offre de crédit du 10 mai 2023 ;

* condamner in solidum les consorts [J] à verser aux consorts [L] la somme de 37 300,60 €, détaillée comme suit :

o 13 000 € correspondant aux frais de l’agence immobilière Reibel ;

o 14 250 € correspondant aux frais notariés ;

o 7 805,60 € correspondant aux frais de traitement de la mérule ;

o 795 € correspondant aux frais d’expertise privée ;

o 450 € correspondant au remboursement des frais de constat d’huissier ;

o 1 000 € correspondant aux frais bancaires (outre les intérêts et cotisations d’assurance à déterminer) ;

— condamner in solidum les consorts [J] aux entiers frais et dépens ;

— condamner in solidum les consorts [J] à verser aux consorts [L] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 août 2025, les consorts [J] demandent au tribunal de :

— rejeter la demande des consorts [L] tendant à la résolution de la vente conclue en la forme authentique le 20 juillet 2023 avec les consorts [J] ;

— rejeter la demande des consorts [L] tendant à la nullité du contrat de vente conclu en la forme authentique le 20 juillet 2023 avec les consorts [J] ;

— en conséquence, rejeter la demande des consorts [L] tendant à la condamnation solidaire ou in solidum de M. [O] [J], Mme [P] [J], Mme [N] [B], ès qualités de représentant légal du mineur [C] [J], et Mme [V] [J], au versement de la somme de 187 000 € en remboursement du prêt consenti par la SA Banque CIC Est ;

— rejeter la demande des consorts [L] tendant à la condamnation de :

o M. [O] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 62 333,33 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

o Mme [P] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

o M. [C] [J], représenté par sa mère Mme [N] [B], à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

o Mme [V] [J] à restituer à la SA Banque CIC Est la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

— rejeter la demande des consorts [L] tendant à la condamnation solidaire ou in solidum de M. [O] [J], Mme [P] [J], Mme [N] [B], ès qualités de représentant légal du mineur [C] [J], et Mme [V] [J], au remboursement de la somme de 187 000 € aux consorts [L] eux-mêmes ;

— rejeter la demande des consorts [L] tendant à la condamnation de :

o M. [O] [J] à leur restituer la somme de 62 333,33 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

o Mme [P] [J] à leur restituer la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

o M. [C] [J], représenté par sa mère Mme [N] [B], à leur restituer la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

o Mme [V] [J] à leur restituer la somme de 12 466,66 € au titre de sa quote-part du prix de vente ;

— rejeter la demande des consorts [L] consistant en la restitution du bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 3], aux consorts [J] ;

— en conséquence, rejeter la demande des consorts [L] tendant à la condamnation de MM. [O] et [C] [J], et Mmes [P] et [V] [J], au paiement des frais relatifs à la restitution dudit bien ;

— rejeter la demande des consorts [L] relative à la transcription du jugement de restitution du bien aux registres du Livre foncier ;

— rejeter la demande des consorts [L] consistant en la radiation de la vente du bien immobilier et la réinscription du bien au nom des consorts [J] ;

— rejeter la demande de condamnation de MM. [O] et [C] [J], et Mmes [P] et [V] [J] à verser aux consorts [L] la somme de 37 300,60 € détaillée comme suit :

o 13 000 € correspondant aux frais de l’agence immobilière Reibel ;

o 14 250 € correspondant aux frais notariés ;

o 7 805,60 € correspondant aux frais de traitement de la mérule ;

o 795 € correspondant aux frais d’expertise privée ;

o 450 € correspondant au remboursement des frais de constat d’huissier ;

o 1 000 € correspondant aux frais bancaires (outre les intérêts et cotisations d’assurance à déterminer) ;

— rejeter la demande de condamnation de MM. [O] et [C] [J], et Mmes [P] et [V] [J], aux entiers frais et dépens ;

— rejeter la demande de condamnation in solidum de MM. [O] et [C] [J], et Mmes [P] et [V] [J], à verser aux consorts [L] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter la demande de condamnation formulée par la SA Banque CIC Est à l’encontre des consorts [J] ;

— rejeter toutes demandes dirigées contre les consorts [J] ;

— en tout état de cause, condamner in solidum les consorts [L] à verser à MM. [O] et [C] [J], et Mmes [P] et [V] [J] la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [L] aux entiers frais et dépens ;

— en cas d’échec des prétentions des consorts [L], rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— dans l’hypothèse où la résolution de la vente serait prononcée, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, la SA Banque CIC Est demande au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur le litige entre les consorts [L] et les consorts [J] ;

— en cas de résolution ou de nullité de l’acte de vente et de remise en cause conséquente du contrat de prêt consenti par la SA Banque CIC Est, condamner solidairement les consorts [L] à lui rembourser la somme de 187 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner les consorts [J] in solidum, ou subsidiairement au prorata chacun de sa part dans l’indivision, à payer à la SA Banque CIC Est à titre de dommages-intérêts :

o le montant des intérêts conventionnels au taux de 3,65 % sur la somme de 187 000 € dont la SA Banque CIC Est serait privée ;

o le montant de l’indemnité de remboursement anticipée égale à un semestre d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation calculée au taux moyen du crédit et à hauteur de 3 % maximum du capital restant dû avant remboursement ;

— dire et juger que les intérêts légaux courront sur les condamnations prononcées au profit de la SA Banque CIC Est à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la partie succombante aux dépens ainsi qu’à un montant de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 14 du même code, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office (2e Civ., 10 mai 1989, n° 88-11.941).

Selon l’article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Par ailleurs, l’article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, dans leur acte introductif d’instance, régulièrement signifié aux trois parties non comparantes, M. [D] [Z] et Mme [E] [I] fondaient leur demande principale de résolution de la vente sur la garantie des vices cachés due par les vendeurs, et leur demande subsidiaire d’annulation de la vente sur le dol.

Toutefois, l’examen des dernières conclusions établies pour le compte de M. [D] [Z] et Mme [E] [I] permet de constater qu’ils fondent désormais leur demande principale de résolution de la vente, à titre principal sur la garantie des vices cachés des vendeurs, à titre subsidiaire sur le manquement de ces derniers à leur obligation précontractuelle d’information, et à titre infiniment subsidiaire sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance.

Par ailleurs, s’agissant de leur demande subsidiaire tendant à l’annulation de la vente pour dol, ils développement de nouveaux moyens à son soutien, en particulier quant aux manœuvres dolosives imputées aux vendeurs.

Or, il n’est pas justifié de la communication régulière de ces nouveaux moyens aux parties non comparantes, lesquels diffèrent pourtant de façon substantielle de ceux portés à leur connaissance initialement, outre l’augmentation du montant réclamé au titre des frais irrépétibles figurant dans les dernières conclusions.

De la même façon, la SA Banque CIC Est conclut à la condamnation des consorts [J], in solidum ou solidairement, au prorata chacun de sa part dans l’indivision, à lui payer certaines sommes à titre de dommages et intérêts, sans toutefois justifier de la dénonciation régulière de ces demandes aux parties non comparantes.

Or, aux termes de l’article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.

Il appartient dès lors à la SA Banque CIC Est de faire signifier aux parties non comparantes les prétentions qu’elle formule à leur égard.

Le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats apparaissent dans ces circonstances nécessaires pour permettre à M. [D] [Z] et Mme [E] [I], d’une part, et à la SA Banque CIC Est, d’autre part, de justifier de la signification de leurs dernières conclusions aux parties défaillantes.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il y a lieu d’en réserver les dépens ainsi que les frais irrépétibles et toutes autres demandes des parties.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

ORDONNE la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture du 16 décembre 2025 ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du Mardi 05 mai 2026 ;

INVITE le Conseil de M. [D] [Z] et Mme [E] [I], d’une part, et celui de la SA Banque CIC Est, d’autre part, de justifier pour cette date de la signification de leurs dernières conclusions à MM. [W], [M] et [H] [J], parties défaillantes, à défaut la radiation de l’affaire pouvant être ordonnée ;

RÉSERVE les droits et demandes des parties, ainsi que le sort des dépens et des éventuelles demandes au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY