RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01110 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX2G

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Arnaud FRIEDERICH – 70

M^e Raphaëlle MAZET – 187

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [J]

adressées le : 19 mars 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [E]

né le 06 Mai 1994 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Raphaëlle MAZET, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [K]

né le 25 Octobre 1965 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Arnaud FRIEDERICH, avocat au barreau de STRASBOURG

SCI SAINTE HELENE immatriculée au RCS de Strasbourg, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Arnaud FRIEDERICH, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [F] [H]

née le 19 Août 1971 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Arnaud FRIEDERICH, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 Mars 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés les 04, 08 et 22 août 2025, M. [V] [E] a fait assigner la SCI SAINTE-HÉLÈNE, Mme [F] [H] et M. [X] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont il précise les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres qui affectent la douche de son appartement situé au premier étage, sis [Adresse 5] à 67000 STRASBOURG acquis après de la SCI SAINTE-HÉLÈNE selon acte authentique du 15 mai 2019, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments du préjudice subi ;

— statuer ce que de droit sur l’avance des frais d’expertise ;

— condamner la SCI SAINTE-HÉLÈNE à verser la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions du 05 février 2026, M. [V] [E] a maintenu ses demandes et a conclu au débouté de la partie défenderesse de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, excepté s’agissant de la demande de voir étendre la mission de l’expert.

Par dernières conclusions du 02 mars 2026, la SCI SAINTE-HÉLÈNE, Mme [F] [H] et M. [X] [K] ont sollicité voir :

— débouter M. [V] [E] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [F] [H] et de M. [X] [K] ;

— débouter M. [V] [E] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la SCI SAINTE-HÉLÈNE ;

à titre subsidiaire, en cas de désignation d’un expert,

— compléter la mission de l’expert ainsi qu’il suit :

rechercher la date de réalisation des travaux effectués par M. [V] [E] dans l’immeuble,se prononcer sur leurs conformités ainsi que sur leurs réalisations conformes ou non aux règles de l’art,recenser l’intégralité des travaux effectués par M. [V] [E] dans l’immeuble ;

en tout état de cause,

— dire que M. [V] [E] devra faire l’avance des frais d’expertise en cas de désignation d’un expert ;

— condamner M. [V] [E] à payer à Mme [F] [H] et M. [X] [K] un montant de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [V] [E] à payer à la SCI SAINTE-HÉLÈNE un montant de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [V] [E] aux entiers frais et dépens de la procédure.

À l’audience du 03 mars 2026, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

En l’espèce, M. [V] [E] expose qu’il a acquis auprès de la SCI SAINTE-HÉLÈNE un appartement situé au premier étage de l’immeuble, sis [Adresse 5] à 67000 STRASBOURG selon acte authentique du 15 mai 2019 ; qu’il a découvert en date du 13 juillet 2024, alors qu’il réalisait des travaux de transformation et d’amélioration de l’appartement, d’importantes traces de pourritures ainsi qu’un plancher détruit, sous la douche.

M. [V] [E] produit notamment, à l’appui de sa demande :

— un rapport d’expertise de M. [I] [U], expert [W], en date du 02 décembre 2024 concluant que les désordres sont anciens et antérieurs à l’achat de l’appartement ; qu’ils ont été découverts fortuitement par M. [V] [E] et en l’absence de dommages d’eau ; que la douche a été aménagée sur l’ancien plancher déjà détruit (pièce 7) ;

— des photographies en date du 13 juillet 2024 et du mois de juillet 2025 attestant des désordres au niveau du plancher (pièces 6 et 13) ;

— un procès-verbal de constat de Me [D] [L], commissaire de justice, en date du 08 décembre 2025 constatant la présence d’un trou au sol laissant apparaître le planche en terre constitué de solives en bois, dont l’une d’elle est très endommagée (pièce 14, page 6).

La SCI SAINTE-HÉLÈNE, Mme [F] [H] et M. [X] [K] s’opposent à la demande d’expertise aux motifs, d’une part, que Mme [F] [H] et M. [X] [K] ne sont pas vendeurs de l’appartement et, d’autre part, que l’acte de vente prévoit une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et que s’agissant d’une SCI familiale, elle n’est pas la qualité de professionnelle de l’immobilier.

Cependant, il ressort des statuts de la SCI SAINTE-HÉLÈNE que Mme [F] [H] et M. [X] [K] ont apporté l’immeuble, sis [Adresse 5] à 67000 STRASBOURG, dont ils étaient initialement propriétaires avant la constitution de la SCI en 2007 (pièce 1 demandeur).

À cet égard, s’ils ne sont pas tenus à la garantie des vices cachés, ils ne font pas la démonstration que toute autre action qui serait introduite au fond à leur encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront de déterminer l’origine des désordres et de les dater.

En outre, s’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter des clauses contractuelles, il ressort d’une jurisprudence constante que l’efficacité de la clause limitant la garantie des vices cachés est subordonnée à la bonne foi du vendeur.

Ainsi, ces faits sont de nature à rendre plausible une action au fond justifiant ainsi que soit diligentée une expertise judiciaire sur le fondement de laquelle les juges du fond pourront déterminer si les éventuels vices constatés sont susceptibles d’être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil et si la clause excluant le recours contre le vendeur stipulée dans le bail est licite ou non (pièce 4 demandeur, page 12), le juge des référés étant incompétent pour se prononcer sur ces questions.

Par ailleurs, seul un expert judiciaire permettra d’établir l’existence des désordres, et la date de leur apparition le cas échéant, ainsi que les responsabilités, dont le rapport s’imposera aux parties en raison de son indépendance et de son impartialité à leur égard.

Ainsi, M. [V] [E] fait suffisamment la preuve de la vraisemblance des désordres allégués dans le bien qu’il a acquis auprès de la SCI SAINTE-HÉLÈNE et justifie par conséquent d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond. Pour le surplus, les demandes des parties faites au titre des chefs de la mission d’expertise seront rejetées.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge de la partie demanderesse. Il en va de même des dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes des parties effectuées sur ce fondement seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise des désordres qui affectent le plancher sous la douche située dans la salle de bain de l’appartement appartenant à M. [V] [E] situé au premier étage, sis [Adresse 5] à [Localité 3] ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[J] [A]

[Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 9]. : 06.89.89.79.56

Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, la salle de bail de l’appartement situé dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] au premier étage appartenant à M. [V] [E], le décrire, entendre tous sachants,

3°/ dire si l’immeuble présente les désordres, malfaçons et non-conformités précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

4°/ dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné ;

5°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration, dire si ces désordres étaient apparents lors de la vente de l’immeuble intervenue le 15 mai 2019,

5 bis° / dater la pose de la douche et préciser, si possible, si la douche a été posée sur un sol vierge de tout désordre ;

6°/ dire si les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou en compromettent la solidité,

7°/ dire si les parties connaissaient ces désordres au moment de la vente ou s’ils ne pouvaient les ignorer ;

7° bis/ recenser de manière exhaustive l’intégralité l’intégralité des travaux, petits ou grands, avant la vente ; rechercher la date de réalisation des travaux effectués par M. [V] [E] dans l’immeuble ; se prononcer sur leurs conformités ainsi que sur leurs réalisations conformes ou non aux règles de l’art ; recenser l’intégralité des travaux effectués par M. [V] [E] dans l’immeuble ;

8°/ rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités éventuelles de chacun des intervenants dans les malfaçons, non-conformités et désordres constatés ;

9°/ indiquer s’il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l’ouvrage en conformité à sa destination ou pour le rendre conforme aux prescriptions du marché conclu entre les parties, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

10°/ dire si l’exécution des travaux par une autre entreprise est susceptible d’entraîner un supplément de prix ; dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner en ce cas son avis sur son importance,

11°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par M. [V] [E] du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

12°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et

— indiquant les intervenants dont il suggère la mise en cause,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

13°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

14°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que M. [V] [E] versera une consignation de trois mille Euros (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 31 mai 2026 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

RAPPELONS aux parties et à l’expert que l’article 240 du code de procédure civile a été abrogé à compter du 1er septembre 2025 et que le technicien peut donc désormais concilier les parties (hors médiation à laquelle les parties peuvent toujours recourir) selon un processus non spécifiquement réglementé par le code de procédure civile, les parties pouvant toujours solliciter l’homologation de l’accord intervenu si celui-ci répond aux exigences du nouvel article 1541-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [E] aux dépens ;

REJETONS les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER