N° RG 25/09529 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6DJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/09529 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N6DJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

+ défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 mai 2026

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (anciennement CUS HABITAT)

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Steeve WEIBEL

substituant M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [U] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 mai 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2020, l’OPHEA anciennement dénommée CUS HABITAT a donné à bail à Madame [U] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 344,11 euros, hors charges.

Par LRAR signée le 26 février 2025, le bailleur a délivré congé au locataire au motif de non-paiement des loyers et accessoires avec effet au 31 mai 2025.

Par acte délivré le 25 août 2025, l’OPHEA a fait assigner Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 571,15 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 615,29 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

A l’audience du 03 mars 2026, le bailleur a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3 340,91 € arrêtée au 11 février 2026.

Il a précisé qu’il a signé avec la locataire un plan d’apurement de 40 euros par mois en sus du loyer courant pendant 60 mois.

Madame [U] [D] a comparu et a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées, pour le règlement desquelles elle a sollicité des délais de paiement conformes au plan d’apurement signé avec le bailleur mais s’est opposée à la résiliation du bail.

Elle a fait valoir qu’elle est bénéficiaire du RSA (840,48 euros par mois), a un enfant majeur à charge qui a des problèmes de santé (agoraphobie). Elle s’est opposée au paiement des frais de justice.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le bailleur a notifié le 26 février 2025 au locataire un congé avec effet au 31 mai 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, il est établi qu’à la date de l’assignation, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 1 571,15 €, que le relevé de compte locatif présente un solde débiteur depuis le mois d’avril 2024 et s’élève à ce jour à la somme de 3 340,91 euros.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi de l’occupante.

Madame [U] [D] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [U] [D] reste lui devoir à la date du 11 février 2026 la somme de 3 340,91 euros terme de janvier inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner le défendeur au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de l’accord des parties, de l’effort de la défenderesse qui a repris le versement du loyer résiduel, dès avant l’audience et au regard de ses moyens financiers, celle-ci sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au présent dispositif.

Il sera précisé que les parties s’accordent pour déroger aux délais prévus par l’article 1343-5 du Code Civil et qu’il convient ainsi de faire droit à cette demande et à reprendre leur accord sur les délais de grâce.

Si la défenderesse apure sa dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme occupant de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail conclu le 15 juin 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

CONSTATE la résiliation au 31 Mai 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 15 juin 2020 portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4]  ;

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer à OPHEA la somme de 3 340,91 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 11 février 2026, terme de janvier inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [U] [D] à s’acquitter de la dette en 59 mensualités de 40 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 60ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

PRONONCE la déchéance de Madame [U] [D] de son droit au maintien dans les lieux, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l’hypothèse de cette déchéance,

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer à OPHEA le solde de la dette locative ;

AUTORISE OPHEA, à défaut pour Madame [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement situé [Adresse 6], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [U] [D] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé, les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA