COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

Le PROUZAT

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/04103 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N4AN

Pôle Civil section 1

Date : 17 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [P]

né le 09 Janvier 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [P]

née le 13 Août 1950 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEREUR

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic AGENCE 34 IMMOBILIER sise actuellment [Adresse 2], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Romain LABERNEDE

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2024

MIS EN DELIBERE au 14 novembe 2024, prorogé au17 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 14 décembre 1988, M. [C] [P] et Mme [K] [P] ont acquis le lot 32 (appartement) de la résidence [Adresse 8] à [Localité 7] (Hérault).

Par assemblée générale de la copropriété en date du 12 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a voté, aux termes de la résolution n°19, l’approbation d’un modificatif du règlement de copropriété et, aux termes de la résolution n°20, la délégation de pouvoir à l’Agence 34 IMMOBILIER aux fins de signer s’il y a lieu les actes relatifs à cette modification.

Par acte du 22 septembre 2022, les consorts [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DU [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de [9], afin notamment d’obtenir l’annulation des résolutions susmentionnées.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2024, les consorts [P] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 11, 25 et 27 de la loi du 10 juillet 1965, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

ANNULER les résolutions n°19 et 20 adoptées lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2022,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU [Adresse 12] à payer aux requérants la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024, fixant l’audience de plaidoiries au 16 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 avant prorogation au 17 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 12 juillet 2022 que la résolution n°19 litigieuse portait sur l’adoption du projet modificatif du règlement de copropriété rendu nécessaire, selon le préambule de cette résolution, par la nécessité de mettre ce règlement en conformité avec les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

Le préambule de la résolution n° 19 litigieuse précise en effet que « conformément à l’assemblée générale du 30 septembre 2021, les copropriétaires ont accepté de mettre en conformité le règlement de copropriété ». La résolution n° 13 de cette assemblée générale du 30 septembre 2021 expose : « L’assemblée générale, au vu du vote approuvé en résolution n°8 de l’assemblée générale du 8 août 2008 concernant la modalité de répartition des charges, et la nécessité de la mise en conformité du règlement de copropriété conformément à la loi [Localité 6] et son intégration dans la loi du 10 juillet 1965, décide de réaliser la mise en conformité du règlement de copropriété ».

Il a ainsi été procédé au vote en deux temps : dans un premier temps, ont voté en faveur de l’adoption de cette résolution 4560/10000 des tantièmes, ce qui n’a pas permis d’atteindre la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; dans un second temps, sur le fondement de l’article 25-1 de la même loi, un nouveau vote à la majorité simple de l’article 24 a eu lieu et la résolution a été adoptée au 4560/6347 des tantièmes exprimés.

Or, il résulte du projet de modification du règlement de copropriété que ce projet contient des modifications concernant notamment la destination de l’immeuble et l’affectation des lots. En effet, il n’est pas contesté que le règlement de la copropriété initial définissait la destination de l’immeuble de la manière suivante (page 60) : « Les appartements ou studios ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale. La location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, est interdite ». Le modificatif du règlement adopté par l’Assemblée du 12 juillet 2022 comporte désormais la clause selon laquelle « l’immeuble est à destination d’habitation exclusivement » (page 44) ainsi que le paragraphe 4.3.2 selon lequel « les lots à usage d’habitation ne pourront être affectés à l’exercice d’un commerce ou d’une activité professionnelle à l’exception de l’exercice de profession indépendante ne recevant pas de public et n’accueillant pas de salarié, collaborateur, associé ou tout autre tiers » (page 46 du modificatif). Il en résulte que la destination de l’immeuble ainsi que l’affectation des lots est modifiée par le projet modificatif litigieux adoptée par la résolution attaquée.

Or, il n’est pas démontré par le défendeur, ni contesté par ce dernier, qu’une telle modification du règlement de copropriété entre dans le cadre d’une mise en conformité exigée par la loi du 23 novembre 2018 dite « [Localité 6] », laquelle permet dans certaines hypothèses de recourir à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant des dispositions relatives aux lots transitoires et aux parties communes spéciales et à jouissance privatives.

Dès lors, le projet modificatif litigieux ne pouvait être adopté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ces conditions, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres chefs d’annulation soutenus par les demandeurs, la résolution n°19 sera annulée. Par suite, la résolution n°20, qui porte sur une délégation de pouvoir au syndic afin de signer pour le compte du syndicat des copropriétaires la modification du règlement de copropriété, le sera également.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens et sera condamné à payer aux époux [P] une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mis à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n°19 et 20 adoptées par l’assemblée générale de la résidence LES JARDINS DU [Adresse 12] à [Localité 7] (Hérault) en date du 12 juillet 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de de la résidence LES JARDINS DU [Adresse 12] à [Localité 7] (Hérault) à payer à M. [C] [P] et Mme [K] [P] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DU [Adresse 12] à [Localité 7] (Hérault) aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT