N° RG 25/05450 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVFU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/05450 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NVFU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e JANTKOWIAK

Le 20 février 2026

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]

sise [Adresse 4] à [Localité 3],

agissant poursuites et diligences par son syndic, la société par actions simplifiée CITYA RUHL SEGESCA,

inscrite au RCS de [Localité 1]

sous le n° B 305 218 232,

[Adresse 5],

[Localité 4],

représentée par Maître Marc JANTKOWIAK,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [G]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge

Nathalie PINSON, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Février 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [G] est propriétaire d’un appartement (lot n°15), d’un cellier (lot n°44), et d’un garage (lot n°133) dans la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 7], géré par le syndicat des copropriétaires de ladite résidence représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [A] [G] a été mis en demeure par lettre recommandée du 19 janvier 2024 avec accusé de réception du 24 janvier 2024 revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », d’avoir à régler la somme de 8 075,02 euros. Une seconde mise en demeure lui fut adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2024, revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », d’avoir à régler la somme de 6 048,79 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2024 par dépôt à étude, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 7] représenté par son syndic, a sommé Monsieur [A] [G] de payer la somme de 7 708,90 euros au titre des charges de copropriété, en ce compris le coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 7] représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [A] [G] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

8 946,73 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024,1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé par sa résistance abusive au paiement des charges,1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépensIl demande en outre qu’il soit dit et jugé en application de la clause d’aggravation de charges que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais d’huissier de sommation, frais contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure AR, exposés par le demandeur seront exclusivement à la charge du défendeur.

Il fait valoir que depuis de nombreux mois et malgré plusieurs relances, Monsieur [A] [G] ne s’acquitte plus de ses charges de copropriété. Il ajoute que les frais de recouvrement conformes à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 imputables au seul défendeur sont repris par l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic produit, et que les diligences accomplies sont bien de nature exceptionnelle en ce qu’elles visent le recouvrement contentieux de sommes dues en principe spontanément au syndicat, de sorte que le fait de missionner un auxiliaire de justice seul habilité à représenter le syndicat devant une juridiction est indispensable.

Le règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 3] » prévoit par ailleurs une clause « d’aggravation de charges » permettant de mettre à la seule charge du copropriétaire défaillant les charges inhérentes au recouvrement des impayés.

A l’audience du 16 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 7], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [A] [G] n’a pas comparu bien qu’assigné à étude.

Il sera statué à son égard par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 7], représenté par son syndic, produit :

Un relevé de compte du défendeur en date du 16 juin 2025, faisant état des opérations du 1er janvier 2022 au 4 décembre 2023,le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2024 ayant notamment approuvé les comptes de l’année 2023, modifié à la hausse le budget prévisionnel pour l’année 2024, approuvé le budget prévisionnel pour l’année 2025, décidé d’effectuer certains travaux et validé les honoraires pour lesdits travaux, les appels de fonds du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025,un décompte de charges pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,un contrat de mandat de syndic en date du 10 juin 2024,les mises en demeure du 19/01/2024 (AR pli avisé non réclamé) et du 19/06/2024 (AR pli avisé non réclamé),la sommation de payer les charges de copropriété délivrée à Monsieur [A] [G] le 6 septembre 2024 par commissaire de justice, par dépôt à étude,le règlement de copropriété en date du 5 mai 1999,la lettre de mandat d’assignation du 16 juin 2025 transmise à son conseil, reprenant le solde débiteur actualisé du défendeur. Il ressort des pièces produites que Monsieur [A] [G] ne s’acquitte plus de ses obligations de copropriétaire.

Monsieur [A] [G] ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Sera rejetée la demande au titre des intérêts (15,09 euros) compris dans l’arriéré des charges de copropriété, ces intérêts faisant doublon avec les intérêts moratoires accordés par la présente décision.

Les appels de fonds, la lettre de mandat et le dernier relevé de compte produits mettent en évidence que Monsieur [A] [G] reste redevable au titre des charges de copropriété, déduction faite des intérêts, frais de recouvrement et de procédure, de la somme de 7 528,44 euros (8 946,73 – 1 418,29).

Par conséquent, Monsieur [A] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de ladite résidence, représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA, la somme de 7 528,44 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 23 juin 2025.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

211,20 euros (3 x 40 + 2 x 45,60) au titre des mises en demeure du syndic63,60 euros (30 + 33,60) au titre des relances après mises en demeure168,40 euros au titre des frais de sommation de payer960 euros (2 x 480) au titre des frais de contentieuxSoit un montant total de 1 403,20 euros.

S’agissant des frais relatifs aux constitutions de dossier transmis aux axillaires de justice pour une montant total de 960 euros (soit 2 x 480 euros), il y a lieu de relever de manière générale qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, lesquelles ne pouvant que s’entendre comme étant difficiles et complexes et dépassant l’activité habituelle d’un syndic pour obtenir paiement.

Le Syndicat des copropriétaires se prévaut également de la clause d’aggravation des charges prévue dans le règlement de copropriété selon laquelle « tout copropriétaire qui, par son fait ou sa négligence, aggraverait les charges communes, devra supporter seul les frais et dépenses ainsi occasionnés » pour que les frais de recouvrement, dont les frais de contentieux et de précontentieux, soient pris en charge par Monsieur [T] [M].

Néanmoins, l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public selon l’article 43 de la même loi et la clause d’aggravation des charges résultant du règlement de copropriété ne saurait exonérer le Syndicat des copropriétaires de justifier du caractère nécessaire des frais exposés mis à la charge de Monsieur [T] [M] ni faire obstacle au pouvoir de contrôle du caractère nécessaire des frais que le juge tient de l’article précité.

Ces montants ne seront pas pris en compte.

Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 45,60 euros TTC, et celle d’une relance après mise en demeure est de 33,60 euros TTC.

Si le syndicat des copropriétaires justifie de deux courriers de mise en demeure en date des 19 janvier 2024 et 19 juin 2024, et des accusés de réception de ces courriers, force est de constater qu’il ne produit pas les autres courriers de mise en demeure et de relances. Il y a dès lors lieu de faire droit à sa demande pour les deux mises en demeure dont il justifie, et de le débouter du surplus.

En conséquence, Monsieur [A] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 7] représenté par son syndic la somme de 91,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [A] [G] n’a pas comparu et n’a donc par définition pas contesté le principe de la dette.

Il est dès lors acquis qu’il a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, ce préjudice, distinct du seul retard de paiement, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [A] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 7], représenté par son syndic, une somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [A] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 7] représenté par son syndic, la somme de 7 528,44 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 3] sise [Adresse 7] représenté par son syndic, la somme de 91,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 7] représenté par son syndic une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 7] représenté par son syndic, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision

Le Greffier Le Président,

Nathalie PINSON Mathieu MULLER