N°Minute:25/1218

N° RG 24/01910 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PF5Q

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS:

Madame [J] [T] épouse [I], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-011302 du 29/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Zoé CHAPPA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [R] [Y] [K] [I], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-002642 du 04/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par M^e Zoé CHAPPA, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Société -LA PAULHANAISE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître François ESCARGUEL de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Mai 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Zoé CHAPPA

Copie certifiée delivrée à : Maître François ESCARGUEL de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK

Le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 28 octobre 2022 ayant pris effet le 1er novembre 2022, la SCI LA PAULHANAISE a donné à bail à Monsieur [R] [I] et Madame [J] [T] épouse [I] un logement situé [Adresse 1] et ce, moyennant un loyer d’un montant de 1000 € outre 60 € de provision sur charges.

Estimant subir un préjudice de jouissance important du fait de la non réalisation des travaux par la SCI LA PAULHANAISE, Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I] ont délivré un congé par lettre recommandée accusée de réception daté du 8 avril 2024 et un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice le 10 mai 2024.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 27 août 2024, Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I] ont saisi le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir condamner la SCI LA PAULHANAISE à leur verser la somme de 5000 € en réparation de leur préjudice de jouissance, 500 € au titre du préjudice matériel, 4500 € en réparation de leur préjudice moral et enfin 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2023.

À cette audience, Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I], représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, demandent :

Vu l 'article 6 de la loi du 6juillet 1989,

Vu les articles 1240 et 1 719 du Code civil,

Vu les pièces,

CONSTATER les manquements commis par la SCI LA PAULHANAISE en qualité de bailleur,

CONSTATER les préjudices subis par les consorts [I],

CONDAMNER la SCI LA PAULHANAISE à l’indemnisation de la réparation au titre des préjudices subis par les consorts [I] :

— Préjudice de jouissance : 5.000 euros,

— Préjudice matériel : 500 euros,

— Préjudice moral : 4.500 euros.

ORDONNER la restitution de la caution des époux [I] à la somme de 2.000 euros.

DÉBOUTER la SCI LA PAULHANAISE de ses demandes, fins et prétentions.

En défense, la SCI LA PAULHANAISE , également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, conclut comme suit :

VU les dispositions de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

VU le décret n°87-712 du 26 août 1987 ; '

VU les articles 1714 et suivants du Code civil ;

VU la jurisprudence précitée ;

VU les pièces visées ;

DEBOUTER les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires, fins et conclusions,

LES DEBOUTER de leur demande de reversement du dépôt de garantie,

LES CONDAMNER solidairement au paiement de la somme de 3.235,00 € au titre du solde des réparations locatives dues (déduction déjà faite du dépôt de garantie)

LES CONDAMNER solidairement au paiement de la somme de 432,00€ au titre des loyers et charges impayées.

LES CONDAMNER solidairement au paiement de la somme de 2 400,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions pour l’exposé des moyens.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

En application de l’article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et se doit de lui en assurer une jouissance paisible, en le garantissant des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I] estiment avoir vécu dans un logement indécent pendant toute la durée de la location et mettent en avant un rapport SOLIHA qui a déclaré le logement indécent. Ils rappellent également qu’un de leur enfant a dû être hospitalisé compte tenu des problèmes respiratoires du fait de l’humidité et de l’absence de chaudière au cours de l’hiver 2023-2024.

De son côté la SCI LA PAULHANAISE souligne que le « diagnostic constat décence » mentionnent des désordres qui n’ont pourtant pas été relevés lors de l’état des lieux entrant. Elle indique que ce diagnostic vise pour l’essentiel des problèmes de remontée d’humidité par capillarité, des menuiseries infiltrantes et non-étanches avec absence de grilles de ventilation, des prises électriques défectueuses avec des fils dénudés et une absence de ventilation dans les zones humides. Or, elle relève d’une part que certains désordres n’étaient pas relevés dans l’état des lieux d’entrée et sont donc le fait des locataires et, d’autre part, qu’elle a fait réaliser un certain nombre de travaux notamment s’agissant des fenêtres comme en attestent des factures du 11 novembre 2023 et 15 février 2024.

Des pièces versées aux débats, il ressort que, dès le mois de janvier 2023, les locataires se sont plaints auprès du bailleur d’une chasse d’eau qui ne se remplissait plus, d’une fenêtre de toit non étanche et de l’absence de trappe de visite pour la baignoire et la douche. Par la suite, la SCI LA PAULHANAISE a fait intervenir son menuisier mais également son plombier s’agissant de la toiture et de la gouttière. Néanmoins, dès le mois de juin 2023, de nouveaux désordres ont été dénoncés en toiture et malgré une intervention par une entreprise le désordre est réapparu. Les locataires ont le 13 décembre 2023 entrepris de réaliser un signalement sur HISTOLOGUE mentionnant des tâches d’humidité sur le plafond, l’existence des fissures, ou encore relatif à la présence d’eau sortant de la VMC de la salle d’eau et de l’absence de chauffage.

En février 2024, la SCI LA PAULHANAISE a fait intervenir une société qui lui a indiqué que les désordres provenaient de la toiture et a ainsi précisé à ses locataires faire une recherche de fuite qui a conclu à la nécessité d’appeler un couvreur.

Un rapport « diagnostic constat décence » a été établi suite à une visite du 15 février 2024 qui a relevé la présence de fissures sur les murs extérieurs, absence de joint sur les fenêtres, une infiltration d’eau et une toiture non étanche. Il note également la présence de fils dénudés et de prises descellées ainsi que le dysfonctionnement de la chaudière. Il relève des problèmes d’humidité, des remontée capillaires, des peintures qui cloquent sur les murs à cause de l’humidité et des traces d’humidité sur l’ensemble de la maison.

Il ressort effectivement des pièces versées aux débats par la bailleresse que les fenêtres ont été changées en novembre 2023 et février 2024. Il justifie également avoir fait intervenir les 21 novembre 2022, 10 janvier 2023, 31 janvier 2023, 7 mars 2023 ou encore 25 juillet 2023 et janvier 2024, un plombier s’agissant de la chaudière et du système de chauffage. Il verse aux débats des factures de remplacement de la chaudière le 18 janvier 2024. Enfin, s’il a fait intervenir son artisan plombier pour les cheneaux en septembre 2023 et janvier 2024, les infiltrations toiture et par le biais de la VMC se sont maintenues jusqu’au départ des locataires

Ainsi, il ressort de ces éléments que les locataires ont bien subis un préjudice résultant des infiltrations en toiture ou encore de l’absence d’étanchéité des fenêtres ainsi que des dysfonctionnements du système de chauffage au cours de l’hiver 2023-2024. Toutefois, ces travaux n’ont pas été effectifs avant le départ des locataires notamment s’agissant des infiltrations.

Il convient donc, tenant compte du montant du loyer, dont il ressort des pièces versées aux débats qu’il a été diminué au moment de la mise en location de 1400 euros à 1000 euros, de fixer une indemnisation à hauteur de 3000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice matériel, Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I] ne versent aux débats aucune pièce. Il en est de même du préjudice moral dans la mesure où le certificat médical versé aux débats s’agissant du nouveau-né ne met absolument pas en rapport son état de santé avec l’existence de moisissure ou l’absence de chauffage.

Sur les demandes principales de restitution du dépôt de garantie.

Pour une bonne compréhension de la décision, il convient de traiter dans un premier temps la demande reconventionnelle de la SCI LA PAULHANAISE au titre des dégradations et les loyers et charges avant de s’intéresser dans un second temps à la demande de restitution du dépôt de garantie formulée à titre principale par Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I].

Sur la demande reconventionnelle au titre des dégradations

La SCI LA PAULHANAISE sollicite la condamnation de Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I] à leur verser la somme de 3235 euros au titre du solde des dégradations locatives déduction faite du montant d dépôt de garantie.

Pour justifier du montant de cette somme, la SCI LA PAULHANAISE verse aux débats un devis réalisé afin de préparer l’intégralité des murs et pour leur mise en peinture d’un montant de 5235 euros

Or, l’état des lieux d’entrée ne relève s’agissant des murs et plafonds qu’un bon état général de la peinture avec cependant quelques portes de placard égratigné ainsi que une porte sans poignée. L’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice mentionne effectivement des traces de salissures sur les murs ainsi que quelques trous ou encore un enduit effrité.

Toutefois, ces éléments ne justifient absolument pas de mettre à la charge des locataires une reprise intégrale des murs de la maison qui ont subi des infiltrations par la toiture pour partie d’entre eux et sur lesquels une humidité importante est démontré.

Dès lors la SCI LA PAULHANAISE ne peut qu’être déboutées de cette demande manifestement excessive.

Sur la demande reconventionnelle au titre des loyers et charges impayées

La SCI LA PAULHANAISE réclame la condamnation solidaire de Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I] à lui verser la somme de 432 € titre des loyers et charges impayées exposant n’avoir été en possession des clés du logement que le 10 mai 2024 alors que le loyer a été réglé jusqu’au 30 avril 2024. Elle rappelle également que ces derniers sont redevables au prorata temporis de la taxe d’ordures ménagères soit la somme de 90 €.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice que si l’état des lieux de sortie a été réalisé le 10 mai, cela est lié au fait que le premier état des lieux fixé par lui devait avoir lieu le 17 mai et que les parties, après avoir échangé, ont convenu de la date du 10 mai 2024.

Ainsi, non seulement rien ne justifie que la tardivité de l’état des lieux de sortie soit le fait du locataire, mais de surcroît il ne ressort d’aucun justificatif que les clés n’aient pas été remises au 30 avril 2024 comme convenu. En effet, le commissaire de justice ne précise pas que les clés lui ont été remises le 10 mai 2024.

S’agissant des demandes au titre de la taxe des ordures ménagères, la SCI LA PAULHANAISE ne verse absolument pas aux débats la taxe foncière faisant état du coût de la taxe des ordures ménagères. Elle ne peut donc être déboutée de ses demandes.

Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie

En l’absence de mise à la charge des locataires de sommes au titre des dégradations ou loyer et charges, il convient de condamner la SCI LA PAULHANAISE à leur restituer la somme de 2000 euros au titre du dépôt de garantie

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LA PAULHANAISE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, la SCI LA PAULHANAISE sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant précisé que Monsieur [R] [I] et Madame [J] [I] ne sollicitent aucune somme à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LA PAULHANAISE à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [J] [T] épouse [I] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI LA PAULHANAISE à verser à Monsieur [R] [I] et Madame [J] [T] épouse [I] la somme de 2000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI LA PAULHANAISE aux dépens ;

DEBOUTE la SCI LA PAULHANAISE de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] et Madame [J] [T] épouse [I] de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,