N° RG 25/08680 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4CL

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[B] Civil

N° RG 25/08680 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4CL

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître BOEUF;

Mme [C]

le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

9 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

JUGEMENT

Rendue par défaut en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/08680 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4CL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] », situé [Adresse 3] à BISCHWILLER (67240), agissant par l’intermédiaire de son syndic la société SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTÉ, a fait assigner Madame [T] [C] devant le tribunal de proximité de [B] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :

la somme de 2 646,21 euros au titre des charges de copropriété impayées, correspondant aux appels de provisions du 4? trimestre 2023 au 3? trimestre 2025, ainsi qu’à divers soldes de charges et appels de fonds approuvés par l’assemblée générale, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 janvier 2024, et à défaut de celle du 15 juillet 2025 ;la somme de 1 738,41 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux frais de relance, de mise en demeure, d’intérêts de retard, de transmission du dossier à l’avocat et de transmission au commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Elle sollicite en outre la condamnation de la défenderesse au paiement des entiers dépens de la procédure ainsi que l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025, au cours de laquelle la partie demanderesse, représentée par son conseil, s’est référée aux termes de son assignation, auquel il sera renvoyé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Pour sa part, Madame [T] [C], régulièrement assignée par dépôt à étude, n’a ni comparu ni été représentée à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte de l’extrait du livre foncier versé aux débats que Madame [T] [C] est propriétaire des lots n° 3, 10 et 17 au sein de la copropriété dénommée « [Adresse 2] ».

Il résulte d’autre part des pièces versées aux débats, et notamment :

du contrat de syndic ;des procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des années 2023 et de l’extrait du livre foncier ;des appels de provisions du 4? trimestre 2023 au 3? trimestre 2025 ;des soldes de charges arrêtés aux 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024 au titre des années 2023 et 2024 ;des appels de fonds pour travaux ;du relevé de compte individuel de Madame [T] [C] ;des différentes relances et mises en demeure, et des sommations de payer des 25 janvier 2024 et 15 juillet 2025,que Madame [C] demeure redevable de la somme de 2 646,21 euros au titre des charges de copropriété impayées.

À contrario, cette dernière, non comparante, ne produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la créance réclamée.

Dès lors, la créance doit être regardée comme certaine, liquide et exigible.

Il convient en conséquence de condamner Madame [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 646,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre, notamment les frais de mise en demeure ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Il résulte de ces dispositions que seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais effectivement exposés, objectivement nécessaires au recouvrement de la créance, et distincts de la rémunération normale du syndic telle que prévue par le contrat approuvé par l’assemblée générale.

En revanche, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais de mise au contentieux, de constitution ou de transmission de dossier, ni plus généralement les diligences internes du syndic lorsqu’elles correspondent à des prestations prévues et rémunérées par le contrat de syndic, sauf à démontrer l’accomplissement de diligences inhabituelles et spécifiques, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [T] [C] au paiement de diverses sommes au titre des frais engagés, soit :

341,41 euros au titre des frais de relance, de mise en demeure et d’intérêts de retard;798 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat ;399 euros au titre des frais de transmission du dossier au commissaire de justice ;200 euros à titre de dommages et intérêts.Il ressort toutefois des pièces produites que les frais de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice correspondent à des prestations prévues et rémunérées par le contrat de syndic, sans justification de diligences particulières excédant la gestion normale du recouvrement des charges, de sorte qu’ils ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les frais de mise en demeure du 5 mai 2025 et de relance du 26 mai 2025, facturés forfaitairement à hauteur respectivement de 40 euros et 30 euros conformément au contrat de syndic, constituent également des diligences prévues et rémunérées par ce contrat et ne peuvent, dès lors, être regardés comme des frais nécessaires exposés au sens du texte précité.

Ainsi, les frais dont l’indemnisation est sollicitée à titre de dommages et intérêts, tenant aux relances, mises en demeure, transmissions de dossier et intérêts de retard, ainsi que le poste autonome de dommages et intérêts sollicité à hauteur de 200 euros, ne constituent ni des frais nécessaires imputables au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni un préjudice autonome indemnisable distinct du seul défaut de paiement des charges, aucun élément n’étant produit pour en établir l’existence.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

III. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

N° RG 25/08680 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4CL

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre, notamment les frais de mise en demeure ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

En l’espèce, il est justifié de deux sommations de payer délivrées par acte de commissaire de justice les 24 janvier 2024 et 15 juillet 2025, pour des montants respectifs de 149,54 euros et 188,95 euros, correspondant à des droits et émoluments exposés à l’encontre du copropriétaire défaillant postérieurement aux relances et antérieurement ou concomitamment à l’introduction de l’instance.

Ces frais, distincts de la rémunération normale du syndic et effectivement exposés à un tiers, constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a en conséquence lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme totale de 338,49 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [T] [C], qui succombe à titre principal à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Les honoraires d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires constituent des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile, et non des frais nécessaires imputables sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartient dès lors au juge d’en apprécier souverainement le montant au regard de l’équité et de la situation des parties.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits.

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Il convient dès lors de condamner Madame [T] [C] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile applicable au présent litige, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 2] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 2 646,21 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « HASENSPRUNG » de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble HASENSPRUNG la somme de 338,49 euros au titre des frais de recouvrement imputables sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [T] [C] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « HASENSPRUNG » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE