N° RG 24/10483 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFSZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/10483 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NFSZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Paul PETITFOUR

M^e Adélaïde SCHMELTZ

Le 16 janvier 2026

Le Greffier

M^e Paul PETITFOUR

M^e Adélaïde SCHMELTZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. RSJM, SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE,

représentée par sa gérante Mme [I] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Paul PETITFOUR,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 338

DEFENDEURS :

Madame [J] [N]

Monsieur [L] [Z]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Adresse 4]

représentés par M^e Adélaïde SCHMELTZ,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 116

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DES FAITS

Selon acte sous seing privé du 06/01/2018, la SCI RSJM représentée par Madame [U] [I] a donné à bail à Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 510 € outre une provision sur charges de 150 euros par mois ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 510 euros.

Le même jour, les parties ont établi contradictoirement un état des lieux d’entrée.

Les locataires ont donné congé avec effet au 16/12/2023.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 18/12/2023.

Se prévalant de loyers impayés et de dégradations locatives, après mise en demeure et tentative infructueuse de conciliation extra-judiciaire, par assignation délivrée le 21/10/2024, la SCI RSJM a fait citer Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  4 624,26 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 17/04/2024 ou subsidiairement à compter de la date de délivrance de l’assignation

—  7 115,90 euros au titre des dégradations locatives et manquements à l’obligation d’entretien, avec intérêts au taux légal à compter du 17/04/2024 ou subsidiairement à compter de la date de délivrance de l’assignation

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’exécution.

L’affaire a été fixée à l’audience du 04/03/2025.

Chacune des parties a constitué avocat.

Après renvois, l’affaire a été examinée à l’audience du 04/11/2025.

La partie demanderesse s’est référée oralement à ses conclusions récapitulatives du 01/09/2025 tandis que la partie défenderesse a repris les termes de ses écritures datées du 29/10/2025, à l’exception de la demande de communication de pièces, devenue sans objet.

En définitive, la partie demanderesse sollicite de :

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI RSJM la somme de 4.624,26 euros au titre des impayés de loyers et de charges, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 ou subsidiairement à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;DIRE et JUGER qu’une somme de 3.809,06 euros de charges et de loyers impayés demeure non couverte par la prescription triennale invoquée par la partie défenderesse et n’a pas été honorée par elle ;CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI RSJM la somme de 7.115,90 euros au titre des dégradations locatives et manquements à l’obligation d’entretien imputables à Madame [N] et Monsieur [Z], cette somme étant assortie des intérêts au taux légal

à compter du 17 avril 2024 ou subsidiairement à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

DEBOUTER Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI RSJM la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Madame [J] [N], Monsieur [L] [Z] aux entiers dépens comprenant les frais d’exécution ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté, la partie défenderesse demande de :

DEBOUTER la SCI RSJM de sa demande tendant à la condamnation au paiement de sommes dues au titre des charges récupérables qu’elles soient antérieures au mois d’avril 2021 ou postérieures ;DIRE ET JUGER que la somme due au titre du prorata du mois de décembre 2023 se compensera avec la restitution du dépôt de garantie ;CONDAMNER la SCI RSJM à payer à Monsieur [Z] et Madame [N] la somme de 510.00€ au titre de restitution du dépôt de garantie, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 ;CONDAMNER la SCI RSJM à payer à Monsieur [Z] et Madame [N] une majoration d’un montant de 51.00 € par périodes mensuelles de retard à compter du 16 février 2024 jusqu’à restitution de l’intégralité du dépôt de garantie en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;DEBOUTER la SCI RSJM de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer aux écritures susvisées pour plus ample exposé des moyens et prétentions de chacune des parties.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

La demanderesse sollicite le paiement de la somme de 4 283,61 euros au titre des charges locatives de 2018 à 2023, outre la somme de 340,65 euros correspondant au prorata du loyer de décembre 2023.

Les défendeurs invoquent la prescription des charges antérieures à 2021 et l’absence de toute régularisation de charges locatives avant la présente instance.

Ils ne contestent pas en revanche le paiement du solde du loyer de décembre 2023.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

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Ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Cass 3ème Civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445).

Suivant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle, après que le bailleur ait communiqué au preneur un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les locataires ont reçu la régularisation de charges par la mise en demeure de payer adressée par LRAR du 17/04/2024, la demanderesse ne justifiant pas d’une remise du récapitulatif des charges de 2018 à 2023 lors de l’état des lieux de sortie, comme indiqué dans son courrier recommandé daté du 06/01/2024.

Il ne peut donc être réclamé un arriéré de charges pour la période antérieure au 17/04/2021.

La bailleresse a justifié dans le cadre de la présente procédure le montant des charges récupérables au titre des années 2021 à 2023.

Les défendeurs reconnaissent quant à eux devoir la somme de 2 870,41 euros au titre de la régularisation de charges de 2021 à 2023, à laquelle s’ajoute la somme de 598 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2021 à 2023.

Il est admis en jurisprudence que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut encore y procéder en fin de bail dans la limite du délai de prescription.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] à payer la somme de 3 809,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour régularisation tardive et brutale des charges locatives

Si un bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts en cas d’absence de régularisation ou de régularisation tardive, c’est sous réserve de démontrer sa mauvaise foi et sa déloyauté, qui sont notamment retenues lorsque le bailleur s’abstient pendant plusieurs années de procéder à la régularisation des charges pour réclamer ensuite un arriéré important ou lorsqu’il s’abstient volontairement de répondre aux demandes de régularisations du locataire.

Les défendeurs font valoir que la carence de la demanderesse leur a nécessairement causé un préjudice dans la mesure où ils se sont vus réclamés une somme particulièrement importante alors que leur situation personnelle ne leur permettait pas d’y faire face.

La bailleresse reconnaît quant à elle qu’elle a pris du retard dans la gestion de la SCI, en raison de ses obligations familiales et professionnelles, rappelle qu’elle a dû faire face très tôt à de nombreux impayés qui l’ont contraint à adresser plusieurs mises en demeure et de convenir de plan d’apurement avec les locataires, et explique que les régularisations de charges ont été effectuées ultérieurement pour ne pas acculer davantage les locataires et maximiser les chances d’obtenir le paiement du loyer principal avec lequel la SCI remboursait son prêt.

Au vu des pièces versées aux débats, il n’est pas démontré que le retard dans la régularisation des charges, aussi déplorable soit-il, serait volontaire et que la SCI RSJM aurait donc fait preuve d’un mauvais vouloir manifeste.

En conséquence la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Les obligations des locataires sortants doivent être fixées par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, et analyse des devis et factures versés au débat par le bailleur.

Ce dernier réclame la somme de 7.115,90 euros décomposée comme suit :

— remplacement du barillet de l’entrée de l’appartement et achat de 3 clés : 357,50€

— achat d’une clé de l’entrée de l’immeuble manquante : 22,00 €

— remplacement de la baignoire : 5.733,20 €

— remplacement de la chasse d’eau : 196,00 € + TVA 215,60 €

— remplacement des deux enrouleurs du volet roulant détérioré : 458,00 € + TVA 503,80 €

— remplacement de la poignée de la porte fenêtre détérioré : 48,00 € + TVA 52,80 €

— dépose d’une lame et remise en place du tablier du volet roulant : 210,00 € + TVA 231,00€

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 06/01/2018 que l’entrée, les murs du séjour, des WC et de la salle de bain, ainsi que les équipements et la baignoire sont qualifiés de bon état, les sols du séjour, de la chambre, de la cuisine, des WC et de la salle de bain sont décrits comme neufs, le plafond et les murs de la chambre sont notés comme défraîchis et le meuble de la salle de bain rayé.

Il est indiqué que les locataires ont reçu 2 jeux de 3 clefs.

Dans l’état des lieux de sortie du 18/12/2013, le bailleur a mentionné le bon état général de l’appartement, à l’exception de la baignoire qui est « à refaire » et a indiqué « 1 paire de clef ».

Les défendeurs font valoir que la seule mention « baignoire à refaire » ne permet pas d’établir que cela résulte d’une dégradation qui leur est imputable, que la bailleresse ne verse qu’un devis concernant ces travaux et qu’en tout état de cause, la SCI RSJM ne saurait procéder à la rénovation de l’ensemble de la salle de bains tel que cela résulte du devis puis tenter d’imputer les frais aux locataires sortants en tentant de les faire passer pour des dégradations.

Ils ajoutent que la bailleresse ne peut se prévaloir utilement d’un courriel adressé quelques jours après l’état des lieux de sortie pour leur imputer d’autres prétendues dégradations non visées dans l’état des lieux établi le 18/12/2/2023, qu’elle prétend ne pas avoir relevé le jour même en raison d’un manque d’éclairage dans l’appartement alors qu’elle a elle-même fixé l’horaire de l’état des lieux.

Après une lecture comparative des états des lieux, tous deux dressés de manière contradictoire, il en ressort que des réparations s’imposent après le départ des locataires, à savoir le remplacement du barillet de l’entrée de l’appartement et l’achat des clés, pour un montant total de 379,50 euros.

Il en est de même concernant le remplacement de la baignoire, aucune réserve n’ayant été émise par les locataires lors de l’état des lieux de sortie.

Il est cependant constant que les locataires ont occupé l’appartement pendant 5 ans, qu’en outre, la bailleresse n’indique pas la date à laquelle elle a fait installer cet équipement sanitaire.

Dès lors, il convient de retenir une somme forfaitaire de 2 500 euros au titre du remplacement de la baignoire et des travaux annexes de pose de carrelage mural en pourtour de la baignoire.

Il est rappelé que le bailleur n’a pas à justifier de la réalisation des réparations locatives et donc de fournir la facture des travaux réalisés.

En revanche, il y a lieu d’exclure les autres postes de dépenses, en l’absence de toutes mentions y afférant dans l’état des lieux de sortie, la bailleresse ne pouvant utilement se prévaloir de l’heure tardive à laquelle l’état des lieux a été réalisé, ayant elle-même proposé des plages horaires puis reporté l’heure initialement fixée d’un commun accord avec les locataires.

En conséquence, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] seront condamnés à lui régler la somme de 2 879,50 (2500 + 379,50) euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la même loi, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, après déduction, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il résulte des développements qui précèdent que les locataires restent redevables de loyers impayés et de réparations locatives dont le montant excède le montant du dépôt de garantie. Ils ne peuvent donc en solliciter la restitution, ni une quelconque majoration de retard.

Leurs demandes formées à ce titre seront rejetées. Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes restant dues par les locataires.

Sur la solidarité au paiement

En application de l’article 1310 du Code Civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] sont tous deux signataires du bail. Cependant, le contrat de bail conclu le 06/01/2018, ne prévoit pas de manière expresse et claire la solidarité des locataires pour l’exécution de toutes les obligations résultant de ce contrat mais uniquement une solidarité en cas de colocation, ce qui ne correspond pas, faute de rédaction plus précise du support contractuel, à la situation des défendeurs.

En conséquence, la demanderesse n’est pas fondée à solliciter la condamnation solidaire au paiement des défendeurs, lesquels seront condamnés au paiement de manière conjointe, soit la moitié des sommes dues pour chacun.

Sur les frais et dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs qui succombent à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens. Ils seront également condamnés in solidum à régler la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sans qu’il soit nécessaire de le prévoir dans le jugement, à l’exception des honoraires d’huissier et du droit de recouvrement que le tarif des huissiers met à la charge du créancier.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes reconventionnelles formées par Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] ;

CONDAMNE conjointement Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z], soit la moitié chacun, à payer à la SCI RSJM la somme de 3 809,06 euros, au titre des loyers et charges impayés concernant le logement sis [Adresse 1], assortie des intérêts au taux légal à compter du 21/10/2024 ;

CONDAMNE conjointement Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z], soit la moitié chacun, à payer à la SCI RSJM la somme de 2 879,50 euros, au titre des réparations locatives concernant le logement sis [Adresse 1], assortie des intérêts au taux légal à compter du 21/10/2024 ;

DIT qu’il convient de déduire des sommes dues par Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] le dépôt de garantie d’un montant de 510 € ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] aux dépens;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [N] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI RSJM la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA