TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AZ

N° RG 24/02491 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDPR

JUGEMENT

N° B

DU : 29 Septembre 2025

[J] [I]

C/

S.A. [Adresse 6]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29 Septembre 2025

à SELARL MARIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 29 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise en délibéré au 19 septembre 2025 puis prorogée à ce jour pour une mise à disposition à ce jour conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [J] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 octobre 2019, prenant effet au 6 novembre 2019, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [J] [I] un appartement à usage d’habitation (n°A01) sis [Adresse 7] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel initial de 397,48 euros, provision pour charges incluse.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 6 novembre 2019.

Monsieur [J] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection statuant au fond par assignation en date du 11 juin 2024 aux fins d’obtenir la condamnation de la SA [Adresse 6] à réparer son préjudice de jouissance et son préjudice moral suite au dysfonctionnement de sa chaudière.

Il a en effet soutenu avoir subi en février 2023 un dysfonctionnement de sa chaudière le privant d’eau chaude et de chauffage.

Il a également soutenu qu’un an plus tard, malgré diverses relances de sa part, la difficulté n’était toujours pas résolue et que les interventions des techniciens ne permettaient pas la réparation de la chaudière, qui en outre était dangereuse car dégageant du monoxyde de carbone.

Il a précisé par ailleurs que la réparation effective n’était intervenue qu’en mars 2024, soit 13 mois après sa première alerte.

Il a donc sollicité en réparation du préjudice de jouissance subi durant 13 mois la condamnation de la société bailleresse à lui payer des dommages et intérêts équivalent à la moitié du montant des loyers durant la période concernée, soit de février 2023 à mars 2024.

Il a soutenu également avoir subi un préjudice moral, cette situation ayant été pour lui source d’angoisse.

Il a en outre précisé, qu’atteint d’une pathologie respiratoire chronique, cette pathologie s’était aggravée suite à l’absence de chauffage et d’eau chaude.

Il a en conséquence indiqué que ses conditions de vie et de santé s’étaient donc trouvées dégradées notablement et a donc sollicité la condamnation de la société bailleresse à réparer son préjudice moral.

Aux termes de son assignation, et au visa notamment des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, Monsieur [J] [I] a donc sollicité de :

— constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

— constater que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire ;

— condamner la SA HLM DES CHALETS à lui payer la somme de 2.754,44 euros en réparation de son préjudice de jouissance correspondant à la moitié du loyer mensuel sur la période de février 2023 à mars 2024 ;

— condamner la SA [Adresse 6] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la SA HLM DES CHALETS à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après renvois, à l’audience du 19 juin 2025, Monsieur [J] [I], représenté par son conseil , a maintenu ses demandes sauf à porter sa demande en réparation de son préjudice de jouissance à la somme de 4.661,36 euros correspondant à la moitié du loyer mensuel sur la période de février 2023 à novembre 2024.

Il a en effet précisé que la société bailleresse avait reconnu dans ses écritures n’avoir pu intervenir pour le raccordement de la chaudière que le 8 novembre 2024.

La SA [Adresse 6] a comparu représentée par son conseil et a demandé à titre principal de débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, elle a demandé de ramener à de plus justes proportions la demande au titre du préjudice de jouissance de Monsieur [I], de le débouter de sa demande au titre du préjudice moral, de déduire de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre la somme de 1.398,13 euros versée à Monsieur [I] en compensation desdits préjudices.

En tout état de cause, elle a demandé de condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux dépens.

Elle a précisé que lors de l’entrée dans les lieux le logement était neuf et que le chauffage fonctionnait.

Sans nier l’existence de dysfonctionnements ponctuels de la chaudière, elle a soutenu que Monsieur [I] avait signalé pour la première fois son dysfonctionnement le 22 mai 2023 et qu’immédiatement elle avait mandaté la société ALLIASERV pour intervenir qui avait été contrainte de commander les pièces nécessaires à la réparation et qu’elle était intervenue une nouvelle fois le 13 juin 2023 et remis la chaudière en fonctionnement.

Elle a en outre précisé que suite à la délivrance d’un commandement de payer le 12 octobre 2023, Monsieur [I] avait signalé que la chaudière ne produisait pas d’eau chaude et qu’en conséquence elle avait de nouveau mandaté la société ALLIASERV qui était intervenue le 16 octobre 2023 pour remettre en place les joints d’évacuation et nettoyer le siphon des condensations.

Elle a soutenu par ailleurs que, suite à la saisine du juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de résiliation de bail et d’expulsion, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, les parties s’étaient rapprochées et avaient convenu d’une remise commerciale d’un montant de 1.398,13 euros en réparation des préjudices qui auraient pu être subis par Monsieur [I] au titre du dysfonctionnement du chauffage et qu’en conséquence elle s’était désistée de son action, désistement que Monsieur [I] avait accepté.

Par ailleurs, elle a précisé que suite à un nouveau signalement de Monsieur [I] en date du 5 février 2024, par l’intermédiaire de son assistant social par courrier du 28 mars 2024, elle l’avait informé qu’un convecteur ainsi qu’un ballon d’eau chaude électriques seraient mis à sa disposition afin de pallier cette difficulté dans l’attente de la réalisation d’une expertise, une réunion à cet effet étant notamment fixée le 13 mai 2024.

Elle a également indiqué que suite à la délivrance de l’assignation elle avait mandaté les sociétés ADIS31, PAAS et ISERBA qui n’avaient pu intervenir utilement qu’en septembre 2024 pour les deux premières sociétés et en novembre 2024 pour la société ISERBA compte tenu de l’absence de réponse et du manque de réactivité de Monsieur [I].

C’est donc dans ce contexte, selon la société bailleresse, que la société ISERBA était intervenue le 8 novembre 2024 et avait procédé au raccordement définitif de la chaudière et constaté qu’elle fonctionnait parfaitement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 puis prorogé au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 ° Sur le préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…).

En l’espèce, Monsieur [I] ne démontre aucunement que la société bailleresse a failli à son obligation de délivrance d’un logement décent, au contraire la société bailleresse établit que le logement était neuf lors de la conclusion du bail en 2019 comme en atteste d’ailleurs l’état des lieux entrant contradictoire en date du 6 novembre 2019, le DPE faisant par ailleurs apparaître que la chaudière était également neuve car fabriquée en 2019 (pièce 2 défendeur).

Monsieur [I] ne démontre pas plus que le logement litigieux est inhabitable ou insalubre depuis, notamment compte tenu du dysfonctionnement de la chaudière.

Par ailleurs, parallèlement à ces dysfonctionnements signalés par Monsieur [I], la SA [Adresse 6] a initié une procédure devant le juge des contentieux de la protection en constatation de résiliation de bail et d’expulsion compte tenu de loyers impayés et justifie qu’une remise commerciale d’un montant de 1.398,13 euros (pièce 11 défendeur) en réparation des préjudices subis par Monsieur [I] lui avait été consentie et qu’un désistement au titre de cette procédure était intervenu suivant ordonnance du 30 avril 2024, le défendeur ayant en outre accepté le désistement.

Il apparaît donc que des dysfonctionnements ponctuels de la chaudière ne sont pas contestés par la société bailleresse qui verse aux débats un duplicata d’avis d’échéance en date du 16 janvier 2025, pour la période du 1er avril 2024 au 30 avril 2024, qui fait apparaître qu’une somme de 1.398,13 euros a effectivement fait l’objet d’une “remise commerciale” à Monsieur [I] suite aux dysfonctionnements de la chaudière (pièce 11 défendeur).

Le détail de cette somme correspond à :

— février 2023 50 % ………………………………….158,71 euros

— mi mai à mi juin 20 % …………………………….63,48 euros

— juillet, août et septembre 2023 20 % ………….63,48 x3 = 190,44 euros

— mi octobre à fin mars : 50 % ……………………164,35 X6 = 985,50 euros

Total : 1398,13 euros.

Ces sommes ont été déterminées sur la base d’un montant de loyer hors charges de 317,43 euros pour 2023 et de 328,50 euros pour 2024, l’indemnisation des pannes de chauffage et eau ayant en outre était fixée à 50 % du montant du loyer et la panne en eau chaude uniquement à 20 %.

Il convient donc d’en déduire que la SA HLM DES CHALETS a reconnu un dysfonctionnement de la chaudière en février 2023 concernant le chauffage et l’eau chaude, puis de mi mai 2023 à mi juin 2023 mais concernant l’eau chaude uniquement, puis en juillet, août et septembre 2023 concernant l’eau chaude uniquement et de la mi octobre 2023 à fin mars 2024 concernant le chauffage et l’eau chaude.

Monsieur [I] ne verse aux débats aucune pièce venant contester le principe et le montant de cette indemnisation.

Ainsi, il est établi que Monsieur [I] a subi un préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement de la chaudière qui l’a privé de chauffage et/ou d’eau chaude pendant les périodes reprises sur le détail rappelé plus haut, préjudice de jouissance qui n’a cependant pas été continu et auquel il a contribué par son manque de réactivité ou de disponibilité.

La SA [Adresse 6] justifie en effet des difficultés que les entreprises ont rencontrées pour pouvoir intervenir et verse notamment une attestation de la société ISERBA justifiant des demandes d’intervention restées sans réponse entre le 25 septembre 2024 et le 25 octobre 2024, la remise en place de la chaudière ayant finalement pu être fixée qu’au 8 novembre 2024 (pièce 19 défendeur), Monsieur [I] ayant en tout état de cause bénéficié de solutions palliatives dans l’intervalle comme il le reconnaît dans ses dernières conclusions.

Monsieur [I] ne justifie pas par ailleurs d’un dysfonctionnement postérieur à mars 2024 et ce même si le raccordement de la chaudière n’a pu intervenir qu’en novembre 2024.

Le dernier dysfonctionnement ayant en effet été signalé par Monsieur [I] par l’intermédiaire de son assistant social le 5 février 2024 et la SA [Adresse 6] justifiant par courrier du 28 mars 2024, confirmant un SMS du 26 mars 2024, l’avoir informé de l’intervention de la société ISERBA à son domicile le samedi 30 mars 2024 pour modifier l’installation du cumulus et mettre en place un convecteur dans l’attente de la réalisation d’une expertise fixée au 5 avril 2024.

Il convient en conséquence de juger satisfactoire l’indemnisation du préjudice de jouissance opérée par la SA [Adresse 6] suivant remise commerciale d’un montant de 1.398,13 euros et de débouter Monsieur [I] de sa demande à ce titre.

2° Sur le préjudice moral

Monsieur [I] indique que cette situation a été source d’angoisse et fait état d’une pathologie respiratoire chronique aggravée par l’absence de chauffage et d’eau chaude, rendant la situation encore plus préoccupante, et a sollicité en réparation de son préjudice moral la condamnation de la société bailleresse au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il verse aux débats un certificat médical en date du 1er août 2023 et un autre du 30 mars 2024, ce dernier précisant que l’absence de chauffage et d’eau chaude dans son logement pourrait entraîner des complications graves.

Compte tenu des dysfonctionnements, certes ponctuels, mais qui se sont étalés dans le temps puisque l’indemnisation du préjudice de jouissance couvre, certes par intermittence. une période de février 2023 à mars 2024.

Cette situation a donc pu générer un préjudice moral pour Monsieur [I] compte tenu notamment de sa pathologie.

La SA HLM DES CHALETS sera donc condamnée à lui payer la somme de 350 euros en réparation de son préjudice moral.

3° Sur les mesures accessoires

Chaque partie succombant partiellement dans ses demandes gardera à sa charge ses frais irrépétibles et ses dépens.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [J] [I] de sa demande au titre de la réparation de son préjudice de jouissance compte tenu de l’indemnisation déjà intervenue à ce titre d’un montant de 1398,13 euros, déclarée satisfactoire ;

CONDAMNE la SA [Adresse 6] à verser à Monsieur [J] [I] la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que chaque partie succombant partiellement dans ses demandes gardera à sa charge ses frais irrépétibles et ses dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente