Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 16 février 2026, n° 25/01406

TJ Strasbourg 16 février 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 16 févr. 2026, n° 25/01406
Numéro(s) :	25/01406
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	21 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence APPRILL-THOMPSONDavid FRANCK
Cabinet(s) :	IDEA AVOCATS
Parties :	S.A. [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 25/01406 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6UP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01406 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N6UP

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

Maître [A] [U]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

Maître David FRANCK de la L IDEA AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

immatriculée au Rcs de [Localité 1] sous n° 56 B 141 représentée par sa directrice générale domiciliée ès-qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [D] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître David FRANCK de la SELARL IDEA AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 155

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 8 octobre 2009 et ayant pris effet le 1er octobre 2009, la S.A. d’H.L.M. « Perspectives Habitat » aux droits de laquelle se trouve la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a donné à bail à Mme [D] [M] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de type 4 n° 0033 1051, étage 03, un grenier et une cave sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 446,36 € outre les provisions mensuelles pour charges de 80 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à Mme [D] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juin 2025 pour la somme en principal de 1737,10 €.

Ce commandement de payer a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 19 juin 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 décembre 2025, Mme [D] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Aux termes du diagnostic social et financier, Mme [D] [M] occupe le logement avec sa mère et sa fille, toutes trois bénéficiaires de minima sociaux. Un FSL pourrait être instruit, des versements complémentaires ont lieu.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à l’audience du 16 janvier 2026.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

En conséquence,

— condamner Mme [D] [M] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 700 € outre les charges, à compter du 1er juillet 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— la condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

— condamner Mme [D] [M] à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés au 18 août 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 1 443,91 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— la condamner à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle actualise sa créance selon décompte arrêté au 14 janvier 2026 à la somme de 1 171,73 €.

Mme [D] [M] a comparu représentée par son conseil. Au soutien de ses conclusions du 14 janvier 2026, elle dépose son dossier de plaidoiries et demande de :

— lui accorder des délais de paiement lui permettant de se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 45 €, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire rendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

— dire qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, elle sera condamnée à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

A titre subsidiaire,

— l’autoriser à quitter le logement dans un délai de 12 mois à compter du jugement à intervenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation à hauteur du montant actuel du loyer et charges, soit à hauteur de 640,62 € par mois ;

En tout état de cause,

— rejeter les demandes, fins et prétentions de la S.A.E.M. L. [Adresse 3] ;

— débouter la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.A.E.M. L. [Adresse 3] aux entiers frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte d’introductif d’instance et conclusions déposés, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 8 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 19 juin 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « Résiliation pour défaut de paiement », page 3 des conditions particulières, et un commandement de payer a été signifié le 18 juin 2025 pour un montant en principal de 1 737,10 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, deux paiements de 216,97 €, puis un paiement 40 € et de nouveau 216,97 € sont respectivement intervenus les 28 et 30 juillet puis 5 août 2025, insuffisants pour en apurer les causes, les prestations sociales au logement n’étant pas suspendues, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 août 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] produit un décompte en date du 14 janvier 2026 démontrant que Mme [D] [M] reste lui devoir la somme de 1 171,73 € au quittancement du mois de décembre 2025 exigible à la date du décompte.

Mme [D] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera toutefois observé que l’APL mensuelle n’a pas été versée à la date du décompte justifiant une condamnation en deniers et quittance.

La demande actualisée est donc fondée.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement en deniers et quittance de la somme de 1 171,73 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 14 janvier 2026 que, les prestations sociales au logement n’étant pas suspendues, la locataire a repris le paiement du loyer courant selon les dispositions contractuelles aux termes desquelles le loyer est payable à terme échu outre un apurement mensuel de 45 €.

Les éléments de la cause, le maintien des prestations sociales au logement, de premiers paiements en apurement puis l’engagement de paiements mensuels de 45 € permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [D] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer à l’exclusion de la notification à la CCAPEX, un signalement à la CAF ayant précédé, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de la condamner à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 140 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 8 octobre 2009 et ayant pris effet le 1er octobre 2009 entre la S.A. d’H.L.M. « Perspectives Habitat » aux droits de laquelle la S.A.E.M. L. [Adresse 3], d’une part et Mme [D] [M], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de type 4 n° 0033 1051, étage 03, un grenier et une cave sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 18 août 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [D] [M] à payer en deniers et quittance à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 1 171,73 € (décompte arrêté à la date du 14 janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Mme [D] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sauf meilleur accord des parties, en 26 mensualités de 45 € chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants dont il est rappelé qu’il est payable mensuellement à terme échu ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [D] [M] soit condamnée à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [D] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [D] [M] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 140 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge