TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 19 Août 2025 prorogée au 05 Septembre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier lors des débats : M. MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : M^me CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Juin 2025

N° RG 24/03936 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MCG

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE GRAND VERGER SIS [Adresse 2], , pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet Gespac Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. GESPAC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. CABINET THINOT , dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Beverly CAMBIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble « Le Grand Verger » sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Gespac Immobilier a été élue syndic de copropriété en remplacement de la SAS Thinot selon procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2023.

Par courriers des 8 janvier 2024, 1er mars 2024, 8 mars 2024, 20 mars 2024, la SAS Gespac Immobilier mettait en demandeur la SAS Thinot de lui remettre les documents nécessaires à l’administration de la copropriété.

Par assignation du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du Grand Verger [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice et la société Gespac Immobilier ont fait attraire la SAS Cabinet Thinot, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de le condamner à lui remettre un certain nombre de pièces sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et de le condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du Grand Verger [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice et la société Gespac Immobilier, par des conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent de :

Rejeter les demandes formulées par la SAS Thinot, Condamner la SAS Thinot à remettre au syndicat des copropriétaires et à la société Gespac Immobilier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, les pièces suivantes : les AR des convocations et procès-verbal de 2016 à 2022 ; Le diagnostic contrôle quinquennal des ascenseurs ; L’ensemble des factures 2022 et 2023 ; Les extraits de compte de [M] et [WB] ; Les dossiers contentieux de [WS]/ [GS] / [ER] / [EM] / [ZZ] / [TK] / [FA] / [GX] / [XH] et hors commandements de payer, les dossiers contentieux de [F] / [P] / [Z] /[V] / [XH] / [XG] / [ER] / [SU] / [DD] / [GI] ; Les redditions des comptes des années 2021, 2022 et 2023 ; Les appels de fonds 2021, 2022 et 2023 ; Les décomptes à zéro des copropriétaires suivants : [J] [L][C] [BY] [JY] [Y] [HA][D] [NY] [F] [G][S] [ZY], [P] [OM][H] [WR][Z] [W][K] [N] [B] [SE] [E][V] [TJ][R] [GW][NX] [OD][WS][GS]Indivision [XH][XG] [WP][ER] [BG] [CU][OE][SU] [X][SV] [I][EM][ZZ][KP] [XI][AT] [KL][NW] [DH][TK] [O][XX] [A][DD][ST] [CP] -[U][ON][FA] [T][GI] [GJ]UES Habitat[GX] [KG] ; Condamner la SAS Thinot à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SAS Cabinet Thinot dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de :

Débouter la société Gespac Immobilier et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SAS Gespac Immobilier à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SAS Gespac Immobilier à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il fait valoir qu’il a remis l’intégralité des pièces en sa possession conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il convient ainsi de rappeler que l’obligation mise à la charge de l’ancien syndic par les dispositions de l’article 18-2 précité est impérative et que ce syndic ne peut s’en exonérer en indiquant simplement qu’il n’est plus en possession des pièces requises, sans s’expliquer dans le cadre d’un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession des dites pièces.

En outre, l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’ article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

En effet, il convient de rappeler que l’ article 18-2 précité n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

En l’espèce, selon procès-verbal d’assemblée générale du 14 novembre 2023, la société Gespac Immoblier a été désigné en qualité de syndic pour l’immeuble « Le Grand Verger » sis [Adresse 2].

La société Gespac Immobilier produit des courriers des 8 janvier 2024, 1er mars 2024, 8 mars 2024, 20 mars 2024, mettant en demandeur la SAS Cabinet Thinot de lui remettre les documents nécessaires à l’administration de la copropriété.

La SAS Cabinet Thinot affirme avoir transmis l’ensemble des pièces et produit un document intitulé « Liste des dossiers administratifs et comptables », mentionnant « remis au représentant du cabinet Gespac immobilier » daté du 11 décembre 2023 et signé par la SAS Gespac Immobilier et la SAS Cabinet Thinot. Le document mentionne la remise notamment de :

1 CARTON : AGO 20171 CARTON : AG 2018 + AGS 20172 CARTONS : AGO 20181 CARTON : AGO 2018 1 CARTON : Retours AG 20181 CARTON : AGO 20202 CARTONS : Factures 2019 + Docs AG 20211 CARON : AG 20211 CARTON : AH 27/07/20221 CARTON : convocation et retours AG 17/01/20221 CARTON : PV AG + Bullertins de votes + retours AG 17/01/20221 CARTON : Retours AG Convocations 17/01/20221 CARTON : Rerout AG 20221 CARTON : Dossier AH 14/11/20232 CARTONS : Retours AG 2023

Il est également produit un document intitulé « remise de pièces complémentaires SDC Le Grand Verger » du 12 février 2024 précisant, s’agissant des AR Des convocations et procès-verbaux 2016-2017-2018-2019-2020-2021 « nous n’avons plus aucun AR. Tout a été remise lors de la passation des pièces en date du 11 décembre 2023 ». Le document mentionne également les décomptes copropriétaires transmis ainsi qu’un récapitulatif des dossiers contentieux et un point sur les comptes comptables demandés.

Si la société Gespac Immobilier indique que les formulaires remis n’ont pas de force probante puisqu’ils ne détaillent pas le contenu des cartons, l’article 33-1 du décret précité précise que la transmission des pièces doit être accompagnée d’un bordereau sans plus de précision. Ainsi la remise de ces documents doit être considérée comme conforme aux articles précités.

S’agissant de la demande relative aux factures 2022-2023, au diagnostic de contrôle quinquennal des ascenseurs, aux décomptes annuels de charges et appels de fond, le cabinet Thinot s’appuie sur un courriel envoyé le 12 décembre 2023 dans lequel il est indiqué un transfert des pièces comptables par le cabinet Thinot, ainsi qu’un courriel du 22 janvier 2024 de mentionnant un nouveau transfert des pièces par « WETRANSFERT », cette remise n’est pas conforme aux textes précités.

En outre, la société Gespac Immobilier conteste la réception de ces documents, exposant que les pièces étaient endommagées.

Toutefois, si la SAS Cabinet Thinot est susceptible d’engager sa responsabilité pour n’être pas en mesure de communiquer un certain nombre de pièces sollicitées, elle n’a pas à répondre de sa responsabilité dans le cadre de la présente instance fondée sur les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi l’existence des documents sollicités n’est pas établie, l’ancien syndic indiquant d’ailleurs qu’il ne possède pas d’autres documents que ceux qu’il a transmis. Dès lors, le cabinet Thinot ne peut être condamné sous astreinte à les communiquer.

Il convient donc de rejeter la demande de la société Gespac Immobilier.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts en cas de malice, mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve que la société Gespac Immobilier a introduit la présente action dans l’objectif spécifique de lui nuire. En outre, la SAS Cabinet Thinot ne justifie d’aucun préjudice.

Par conséquent, la SAS Cabinet Thinot est déboutée de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du Grand Verger [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons la demande de communication de pièces sous astreinte ;

Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes plus amples et contraires ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge du syndicat des copropriétaires du Grand Verger [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 05/09/2025

À

— M^e Beverly CAMBIER

— Maître Lionel CHARBONNEL