N° RG 26/00024 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OCKX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/00024 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OCKX

Minute n°

☐ Copie c.c. à :

M^e Esther OUAKNINE

Madame [Y] [F] [O]

Madame [W] [O]

Madame [V] [K] [I] née [X]

la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

07 AVRIL 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. FONCIERE [R] – Immatriculée auprès du RCS de [Localité 1] sous N° 323 707 208

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

représentée par M^e Rayssa HARMES substituant M^e Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 69

PARTIES REQUISES :

Madame [Y] [F] [O]

née le 12 Juillet 1985 en Roumanie

[Adresse 4] [Localité 3]

non comparante et non représentée

Madame [W] [O]

née le 06 février 2002 en Roumanie

[Adresse 5] [Localité 3]

non comparante et non représentée

Madame [V] [K] [I] née [X]

née le 22 novembre 1998 à [Localité 1] (67)

[Adresse 6] [Localité 4]

non comparante et non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

En présence de Leïla LABBEN, magistrate en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2023, la SCI FONCIERE [R] a loué à Madame [Z] [O] et Madame [W] [O] un local à usage d’habitation situé selon le contrat de bail au « [Adresse 7] » moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 830 euros outre 90 euros de provision pour charges et 15 euros pour l’entretien de la chaudière.

Un acte de caution solidaire a été établi le 24 octobre 2023 selon lequel Madame [V] [X] se porte caution solidaire « de locataire du logement sis [Adresse 8] dont LA FONCIERE [R] IMMEUBLE/[N] est propriétaire… ».

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6 779,13 euros au titre des loyers et charges échus au 5 mai 2025.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [V] [X] par acte de commissaire de justice remis, le 1er juillet 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 décembre 2025 la SCI FONCIERE [R] fait assigner Madame [Z] [O] et Madame [W] [O] et Madame [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

« – déclarer la demande de la SCI FONCIERE [R] régulière, recevable et bien fondée,

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 24 septembre 2025,

en conséquence,

— constater la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ; à compter du 24 septembre 2025,

— donner acte au bailleur que les locataires ont quitté l’appartement au 30 juin 2025,

— condamner solidairement Madame [Z] [O], Madame [W] [O] et Madame [V] [I] née [X] à payer à la demanderesse la somme de 6779,13 € au titre des arriérés de loyers arrêté au 30 juin 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

— condamner solidairement Madame [Z] [O], Madame [W] [O] et Madame [V] [I] née [X] à payer à la partie demanderesse un montant de 1500 € au titre de l’article 700 du CPC,

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la présente procédure, incluant les frais du commandement de payer délivrés par Maître [M], commissaire de justice,

— dire et juger que la décision à intervenir sera exécutoire par provision sans caution ».

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 4 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026.

A cette audience, le juge a mis dans les débats l’absence d’urgence justifiant la saisine en référé.

La SCI FONCIERE [R], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que la dette locative est de 6 779,13 euros au 30 juin 2025, date de départ des locataires qui a fait suite au commandement de payer du 24 juin 2025. Elle indique n’avoir pas l’état des lieux de sortie ni d’autre élément justifiant du départ des locataires.

Cités par acte délivré à étude pour Madame [Z] [O] et pour Madame [W] [O] et à personne pour Madame [V] [X], celles-ci ne comparaissent pas ni personne pour elles.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 19 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels Madame [W] [O] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés et la bailleresse n’a pas répondu au courrier du travailleur social. Il y a lieu de relever que les modalités de convocation de la locataire ne sont pas précisées de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si elle a été effectivement contactée ayant quitté les lieux dès le 30 juin 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 7 avril 2026.

Le conseil de la SCI FONCIERE [R] a fait parvenir une note en délibéré du 27 janvier 2026 reçue le 5 février 2026. Il indique que l’urgence a justifié la saisine du juge des référés.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les pouvoirs du juge des référés sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage, qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Aux termes de l’article 2297 du code civil à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, la SCI FONCIERE [R] a assigné les défenderesses le 3 décembre 2025 devant la présente juridiction statuant en référé en demandant le constat de la clause résolutoire au 24 septembre 2025 tout en demandant qu’il lui soit donné acte que les locataires ont quitté les locaux au 30 juin 2025 et que ces derniers soient condamnés à un arriéré locatif.

Selon la position de la SCI FONCIERE [R], les locataires auraient ainsi quitté les lieux dès le 30 juin 2025, soit plus de 5 mois avant que la SCI FONCIERE [R] n’introduise son action en constat de la clause résolutoire.

Pour justifier son action devant le juge des référés, la SCI FONCIERE [R] met en avant que la situation l’empêcherait de relouer le bien dans des conditions juridiquement sécurisées, de mettre fin définitivement aux obligations nées du bail et de prévenir toute contestation ultérieure des anciens locataires. Il y a lieu de relever que les locataires ayant quitté les lieux le 30 juin 2025, il n’y a plus aucun obstacle à la relocation des lieux, que la présente procédure n’est aucunement de nature à prévenir tout risque de contestation ultérieure, qu’enfin la fin définitive des obligations nées du bail ne justifie aucune urgence.

Par conséquent, la SCI FONCIERE [R] ne justifie d’aucun dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

En revanche, s’agissant de l’arriéré locatif dont il est demandé le remboursement, le juge des référés est compétent pour allouer une provision si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la SCI FONCIERE [R] verse aux débats le contrat de bail du 24 octobre 2023 signé par elle et les deux locataires ainsi qu’un extrait de compte au 5 mai 2025 faisant état d’un arriéré locatif de 6 779,13 euros. Elle verse également aux débats l’acte de caution signé par Madame [V] [X].

Il y a lieu de relever les points suivants :

— des erreurs sur l’adresse des lieux loués dans le contrat de bail,

— le décompte fixant l’arriéré locatif à 6 779,13 euros au 5 mai 2025 fait état d’une augmentation du loyer de 25 euros dès le mois de juillet 2024, soit moins d’une année d’occupation et sans que ne soit justifiée de l’envoi aux locataires de l’information de la mise en œuvre de l’indexation,

— alors que la bailleresse indique que les locataires auraient quitté les lieux dès fin juin 2025, elle assigne le 3 décembre 2025 Madame [W] [O] à l’adresse des lieux loués ; elle assigne Madame [Z] [O] à une autre adresse supposant que cette dernière l’a informée de sa nouvelle adresse,

— elle ne produit aucun élément sur la date exacte de départ des locataires, les circonstances dans lesquelles un éventuel congé aurait été donné, le paiement ou le remboursement d’un dépôt de garantie fixé par le contrat de bail à 830 euros ni l’état des lieux de sortie alors qu’elle connaît la nouvelle adresse de Madame [Z] [O],

— l’acte de caution produit aux débats est incomplet et ne mentionne pas l’identité des locataires pour lesquels Madame [V] [X] s’est portée caution.

Dès lors et le juge des référés étant juge de l’évidence, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI FONCIERE [R] ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS