N° RG 25/06825 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX5N

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/06825 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX5N

Minute n°

☐ Copie exec. à :

[Adresse 3]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. L HABITATION MODERNE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415

Prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

[Localité 3]

representée par Mme [Z] [Q], gestionnaire contentieux, munie d’une pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [F]

demeurant [Adresse 5]

cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Rendue par défaut en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06825 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX5N

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, la [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [P] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la condamnation de celui-ci à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 1.307,78 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 4,05 € au titre des décomptes de charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— elle a donné à bail à Monsieur [P] [F] le 14 octobre 2015 un logement et ses annexes situés [Adresse 6] à [Localité 4] ;

— par ordonnance de référé du 17 mars 2022, le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 1] a ordonné l’expulsion de Monsieur [P] [F] suite à des impayés de loyers et charges ;

— un procès-verbal de reprise des lieux suite à un constat d’abandon a été délivré par Me [A], Commissaire de Justice à [Localité 1] le 5 juillet 2022, ce procès-verbal ayant été signifié à Monsieur [P] [F] le 8 juillet 2022 ;

— lors du procès-verbal, il s’est avéré que diverses dégradations ont été commises par le locataire dans le logement et un état des lieux de sortie a été effectué ;

— conformément aux dispositions de l’article 7 d) et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 elle est en droit de solliciter la condamnation de Monsieur [P] [F] au paiement des réparations faisant suite aux dégradations locatives, desquelles il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie ;

— les décomptes de charges laissent apparaître un solde débiteur de 4,05 €.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SAEML HABITATION MODERNE, présente, a repris les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Le Juge des Contentieux de la Protection a soulevé d’office l’absence de respect des dispositions de l’article 750-1 du Code de Procédure Civile, à savoir l’absence de tentative de conciliation préalable à l’action en justice.

La [Adresse 3] se prévaut du motif légitime, indiquant qu’elle était dans l’incapacité de mener à bien une telle conciliation car elle ne connaît pas la nouvelle adresse de Monsieur [P] [F], celui-ci ayant abandonné les lieux.

Bien que régulièrement assigné le 22 mai 2025 selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de Procédure Civile, Monsieur [P] [F] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

La SAEML HABITATION MODERNE étant présente et Monsieur [P] [F] étant absent, bien que régulièrement avisé, le jugement sera rendu par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 750-1 du Code de Procédure Civile, une partie peut être dispensée de recourir à une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, une tentative de médiation ou une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros, si elle justifie d’un motif légitime tenant aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative.

Il est démontré que Monsieur [P] [F] a abandonné les locaux loués sans communiquer sa nouvelle adresse ni laisser de coordonnées (cf. procès-verbal de reprise du 5 juillet 2022 suite à abandon des lieux).

En l’absence de connaissance de l’adresse du défendeur ou de toute coordonnée de celui-ci, une mesure de conciliation, de médiation ou de procédure participative était, de fait, vouée à l’échec, celui-ci ne pouvant pas être convoqué.

La [Adresse 3] justifie ainsi d’un motif légitime et sa demande sera ainsi déclarée recevable.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans raccord écrit du propriétaire.

Pour savoir s’il y a eu des dégradations ou pertes dues au locataire pendant la durée de la location, il convient de procéder à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, et, faute de pouvoir le réaliser dans ces conditions, il doit être établi par un commissaire de justice à la demande de la partie la plus diligente.

En l’espèce, la SAEML HABITATION MODERNE produit un état des lieux d’entrée réalisé le 14 octobre 2015 contradictoirement et amiablement entre les parties.

En ce qui concerne l’état des lieux de sortie du 27 septembre 2022, celui-ci a été réalisé unilatéralement par la [Adresse 3], sans l’intervention d’un commissaire de justice. En effet, il n’y a pas de signature du locataire. Cet état des lieux ne comporte, de surcroît, aucune photographie venant étayer les mentions y figurant.

S’il ne peut pas être reproché à la bailleresse de ne pas avoir pu réaliser un état des lieux de sortie contradictoire, Monsieur [P] [F] ayant abandonné les lieux et n’ayant pas communiqué sa nouvelle adresse ou ses coordonnées, l’absence de contradictoire aurait dû être compensée par le recours à un commissaire de justice.

Le procès-verbal de reprise suite à abandon réalisé par un commissaire de justice le 5 juillet 2022, s’il contient bien des photographies, n’a pour seule vocation que de montrer les meubles se trouvant encore dans le logement, et ce, en raison de l’inventaire devant être dressé dans le cadre de telles mesures. Il ne s’agit pas d’un état des lieux de sortie, et ce, d’autant plus que n’y figure aucun élément sur l’état du logement pièce par pièce.

Ainsi, le constat des lieux produit aux débats et établi sans intervention d’un commissaire de justice, unilatéralement par le bailleur ne peut pas être opposé au locataire et n’a pas de valeur probante.

La SAEML HABITATION MODERNE qui ne produit que cette pièce échoue dans la preuve de l’existence de dégradations pouvant être imputées au locataire.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de condamnation à ce titre.

Sur la demande au titre de décompte des charges

La SAEML [Adresse 7] sollicite la somme de 4,05 € au titre des décomptes de charges.

Il sera relevé que le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, dans son ordonnance du 17 mars 2022 a condamné Monsieur [P] [F] à payer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation correspondant au loyer et à la provision sur charges, sous réserve du décompte de charges définitif.

Ainsi, elle dispose déjà d’un titre concernant le décompte de charges définitif.

En outre, elle peut user du dépôt de garantie pour obtenir paiement de cette somme puisque disposant d’un titre pour les loyers et provisions sur charges, puisqu’il n’a pas été fait droit à sa demande relative aux dégradations.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SAEML [Adresse 7], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

DIT que les demandes de la SAEML HABITATION MODERNE formées à l’encontre de Monsieur [P] [F] sont recevables ;

DÉBOUTE la [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SAEML [Adresse 7] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS