TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e BABIN Audrey

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2026

à M. [W] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05679 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7AWB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T] [E] [V] [F]

née le 22 Avril 1992 à [Localité 1], domiciliée : chez AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Z] [S] [K]

né le 11 Décembre 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [C] [P] [N] [B]

née le 16 Juin 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 24 mars 2021 ayant pris effet le 25 mars 2021, la Madame [T], [E], [V] [F] a consenti à Monsieur [W], [Z], [S] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 530 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Par acte séparé du 24 mars 2021 Madame [C], [P], [N] [B] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [W], [Z], [S] [K] jusqu’à concurrence d’au minimum 21240 euros soit pour une durée de trois ans si l’occupation se poursuit pendant cette durée;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés, en conséquence, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [W], [Z], [S] [K] le 24 juin 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7583,86 euros en principal, ainsi que de justifier d’une assurance.

Ce commandement de payer a été dénoncée à la caution, Madame [C], [P], [N] [B] par acte signifié le 29 juillet 2025.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 25 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 15 octobre 2025 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [T], [E], [V] [F] a fait assigner Monsieur [W], [Z], [S] [K] et Madame [C], [P], [N] [B] devant le juge des contentieux et de la protection, statuant en référé, afin d’obtenir en substance:

le constat de la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance,l’ expulsion immédiate Monsieur [W], [Z], [S] [K] des lieux sis [Adresse 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 7571,20 euros due au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés; leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2002, du commandement de payer signifié et du droit proportionnel visé audit commandement;L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025, date à laquelle Madame [T], [E], [V] [F] représentée par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au 1er décembre 2025, à la somme de 8770,22 euros hors frais de procédure et a indiqué que l’assurance avait été justifiée et qu’elle se désistait en conséquence de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

Monsieur [W], [Z], [S] [K] a comparu en personne, en déclarant être en train de préparer un dossier de surendettement et être de bonne foi ; il a ajouté que sa mère Madame [B] perçoit environ 2000 euros par mois ;

Le juge des référés a donné lecture du diagnostic social et financier dont il ressort que Monsieur [W], [Z], [S] [K] est célibataire, perçoit 429,62 euros de ressources mensuelles, que des démarches sont en cours pour obtenir des allocations de chômage ;

La bailleresse a indiqué qu’elle maintenait ses demandes ;

Madame [C], [P], [N] [B], citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 13 octobre 2025 a été dénoncée le 15 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 décembre 2025.

Il est rappelé que le signalement des impayés à la CAF ou la CCAPEX des Bouches-du-Rhône n’est pas imposé à peine de nullité pour les bailleurs personnes physiques, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, Madame [T], [E], [V] [F] justifie par l’attestation signée le 26 août 2024 par Maître [I] [H] notaire à [Localité 1], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent, Madame [T], [E], [V] [F] est recevable en ses demandes.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Il sera constaté que la requérante se désiste de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant la requérante et Monsieur [W], [Z], [S] [K] contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [W], [Z], [S] [K] le 24 juin 2025, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 7583,86 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 août 2025 et le bail à usage d’habitation signé le 24 mars 2021 ayant pris effet le 25 mars 2021 est résilié de plein droit à cette date par l’effet de la clause résolutoire, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [W], [Z], [S] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [W], [Z], [S] [K] est tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 751,34 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux.

Madame [T], [E], [V] [F] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les soldes de charges des exercices 2022, 2023 et 2024 et plusieurs décomptes dont un décompte de sa créance actualisée à la somme de 8770,22 euros au 1er décembre 2025, hors frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 8770,22 euros au 1er décembre 2025, Monsieur [W], [Z], [S] [K] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 8770,22 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 1er décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

En l’espèce, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer au jour de l’audience ni même celui du loyer résiduel, de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation intervenue de plein droit, Monsieur [W], [Z], [S] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance ; faute par lui de ce faire, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé le 24 mars 2021 que Madame [C], [P], [N] [B], s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [W], [Z], [S] [K] jusqu’à concurrence d’au minimum 21240 euros soit pour une durée de trois ans si l’occupation se poursuit pendant cette durée, et que cet engagement porte sur les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation.

L’engagement de caution Madame [C], [P], [N] [B] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce.

Le commandement de payer signifié au locataire le 24 juin 2025 a été dénoncé à la caution, Madame [C], [P], [N] [B], le 29 juillet 2025. Un délai de plus de quinze jours s’est écoulé entre la signification du commandement de payer à la locataire et sa dénonce à la caution.

En conséquence, Madame [C], [P], [N] [B] sera tenue solidairement au paiement des sommes dues à l’exclusion de toutes pénalités ou intérêts de retard.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W], [Z], [S] [K] et Madame [C], [P], [N] [B] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [W], [Z], [S] [K] et Madame [C], [P], [N] [B] à payer à Madame [T], [E], [V] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur la débitrice. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS Madame [T], [E], [V] [F] recevable en ses demandes,

DONNONS ACTE à Madame [T], [E], [V] [F] de ce qu’elle se désiste de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 24 août 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant Madame [T], [E], [V] [F] et Monsieur [W], [Z], [S] [K], au 24 août 2025,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W], [Z], [S] [K] de libérer les lieux situés [Adresse 4], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [W], [Z], [S] [K] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer,

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit 751,34 euros au total, l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W], [Z], [S] [K] et Madame [C], [P], [N] [B] caution, à payer à titre provisionnel à Madame [T], [E], [V] [F], la somme de 8770,22 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 1er décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W], [Z], [S] [K] et Madame [C], [P], [N] [B] à payer à titre provisionnel à Madame [T], [E], [V] [F], l’indemnité d’occupation mensuelle de 751,34 euros, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W], [Z], [S] [K] et Madame [C], [P], [N] [B] à payer à Madame [T], [E], [V] [F], la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W], [Z], [S] [K] et Madame [C], [P], [N] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation,

DISONS que la caution, Madame [C], [P], [N] [B], n’est pas tenue au paiement des intérêts de retard,

DEBOUTONS Madame [T], [E], [V] [F] de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE