N°Minute:25/822

N° RG 24/02090 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHJF

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représenté par M^e Bibiana DIAZ-VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [W]

né le 04 Décembre 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] -[Localité 4]

représenté par M^e Baptiste LALA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Association GERANTO SUD , tuteur de M [I] [W], dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3]

représenté par M^e Baptiste LALA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 20 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Mars 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Bibiana DIAZ VALLAT

Copie certifiée delivrée à : M^e Baptiste LALA

Le 20 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 29 mars 2021, Monsieur [D] [M] a donné à bail à Monsieur [I] [W], par le biais de l’agence immobilière ORPI, un logement à usage d’habitation située [Adresse 2], [Localité 4] et ce moyennant un loyer de 430 € outre une provision sur charges de 50 €

Estimant que Monsieur [I] [W] commettait de nombreux troubles du voisinage, Monsieur [D] [M] a, par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, fait assigner Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier. Il demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de prononcer la résiliation du bail,d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] de ce logement et de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux,de condamner Monsieur [I] [W] à remettre les lieux en état et ce sous astreinte de 300 € par jour à compter de la signification intervenir,de condamner Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 500 € par trouble sur l’immeuble sur ses habitants à compter de la signification de la décision à intervenirde condamner Monsieur [I] [W] à lui verser la somme de 3000 € pour résistance abusivede condamner Monsieur [I] [W] à la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [D] [M], représenté par son avocat qui a plaidé, conclut comme suit :

Déclarer la demande de Monsieur [D] [M], recevable et bien fondée, et en conséquence

Vu le bail d’habitation du 2.9/03/2021

Vu 1'article 1184 du Code Civil

Vu les articles 1.217, 1224, 1227, 1228 du Code Civil

Vu 1'artic1e 7 de la loi du 6 juillet 1989

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les faits d’espèce,

DEBOUTER Monsieur [I] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 29/O3/2021 du bien situé [Adresse 2], [Localité 4] pour manquement fautif du locataire à ses obligations.

DECLARER Monsieur [I] [W] occupant sans droit ni titre depuis la date de la résiliation du bail.

ORDONNER qu’à partir de la signification de la décision à intervenir, le requis pourra dans les délais de la loi, ainsi que tous occupants éventuels de son chef être expulsé, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

ASSORTIR, afin de rendre cette mesure effective, d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard pendant lequel Monsieur [I] [W] ou tout autre occupant de son chef se maintiendrait dans les lieux.

CONDAMNER Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [D] [M] à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux une somme mensuelle équivalente au montant du loyer prévu par le bai ainsi que de l’avance sur charges, taxes et accessoires actuels, avec indexation.

CONDAMNER Monsieur [I] [W] à payer au bailleur, la somme de 4.269,08 €, correspondant aux sommes restant dues au 21/11/2024, majorée d’intérêt au taux légal.

CONDAMNER Monsieur [I] [W] à remettre les lieux en état de sécurité, de propreté et de salubrité notamment la porte d’entrée de 1'appartement, et conformément à l’état des lieux d”entrée sous astreinte de 300 € par jour à compter de la signi cation de la décision à intervenir.

ENTENDRE RESERVER les droits de Monsieur [D] [M] pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause à son départ des lieux.

CONDAMNER Monsieur [I] [W] à verser au bailleur la somme de 500 € par trouble sur l’immeuble ou sur ses habitants à compter de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 3.000 euros pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’artic1e 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris les frais du constat établi par le Commissaire de Justice.

Au vu de la nature des faits, ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

En défense, Monsieur [I] [W], sous tutelle de l’association Géranto Sud, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, conclut comme suit ;

VU les articles 426 et 459-2 du Code civil,

VU les articles 695 et 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de l’Association GERANTO SUD, es qualité de curateur de Monsieur [I] [W].

CONDAMNER [D] [M] à verser à l’Association GERANTO SUD la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si part impossible la résiliation du bail était prononcée,

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de l’intégralité de ses demandes, ns et conclusions.

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 29/03/2021 du bien situé [Adresse 2], [Localité 4] pour manquement fautif du locataire à ses obligations ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande tendant à déclarer Monsieur [I] [W] sans droit ni titre depuis la date de la résiliation du bail ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande tendant à ordonner son expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] visant à assortir, afin de rendre cette mesure effective, d’une astreinte d’un montant de 100,00 € par jour de retard pendant lequel Monsieur [I] [W] ou tout autre occupant de son chef se maintiendrait dans les lieux ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande visant à condamner Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [D] [M] à titre d’indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux une somme mensuelle équivalente au montant du loyer prévu par le bail ainsi que de l’avance sur charges, taxes et accessoires actuels, avec indexation ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande visant à condamner Monsieur [I] [W] à remettre les lieux en état de sécurité, de propreté et de salubrité, notamment la porte d’entrée de l’appartement, et conformément à l’état des lieux d’entrée sous astreinte de 300,00 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande visant à réserver les droits de Monsieur [D] [M] pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou tout autre cause à son départ des lieux ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande visant à condamner Monsieur [I] [W] à verser au bailleur la somme de 500,00 € par trouble sur l’immeub1e ou sur ses habitants à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande visant à condamner Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 3.000,00€ pour résistance abusive ;

DEBOUTER Monsieur [D] [M] de sa demande visant à condamner Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris les frais du constat établi par le Commissaire de Justice ;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble de jouissance et les demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

En application de l’article 1224 du Code civil « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice ».

Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts ».

L’article 1728 du Code civil pose le principe que le locataire est tenu à deux obligations principales, à savoir premièrement d’utiliser le bien loué en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée par les circonstances, et deuxièmement de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des mains courantes, plaintes, courriers et attestations ainsi que du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 mai 2024 que Monsieur [I] [W], atteint d’une pathologie psychiatrique et actuellement sous mesure de protection, jette régulièrement par la fenêtre des meubles, commet des tapages, tape dans les portes de l’immeuble ou encore hurle dans les parties communes. Ces faits sont dénoncés par plusieurs voisins dont une qui a établi une main courante précisant que Monsieur [I] [W] est descendu jusqu’à sa terrasse privative et a jeté la table de cette terrasse et lui a jeté du gros sel. Plus récemment, des plaintes ont été déposées notamment pour des faits de destruction des caméras de sécurité et digicodes ainsi que des caméras de sécurité du rez-de-chaussée et des spots ou ampoules sur les parties communes.

Le procès-verbal de commissaire de justice établi le 23 mai 2024 relate, outre ces dégradations sur les caméras de sécurité, boîtiers, digicodes et cartes électroniques du portail, des dégradations sur la porte d’entrée de Monsieur [I] [W]. Il relève également une odeur pestilentielle dans le couloir et note que le carrelage recouvrant le sol du logement est couvert de détritus, déchets alimentaires en cours de décomposition et morceaux de meubles cassés. Le commissaire de justice s’est également rendu dans le logement situé au-dessous de celui de Monsieur [I] [W] et a constaté un dégât des eaux avec une partie des plaques du faux plafond qui a chuté au sol présentant des tâches des auréoles jaunâtres.

Or, en dépit de plusieurs interventions des services de police et des trois courriers adressés par le propriétaire au locataire et à son mandataire judiciaire en janvier, avril encore novembre 2024, la situation persiste.

Ainsi, au regard de la multiplication et de la persistance des troubles, il convient de faire droit à sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [I] [W], de le déclarer occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation et donc d’ordonner son expulsion Au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n’apparaît pas utile à l’exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l’expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l’autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

Sur la demande au titre des arriérés locatifs

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il convient de constater qu’à l’audience le représentant de Monsieur [D] [M] se désiste de ses demandes en paiement.

Sur la demande de condamnation de Monsieur [I] [W] à remettre les lieux en état sous astreinte

Au regard du manquement grave du locataire à son obligation d’entretien du logement, il sera condamné à remettre les lieux en état de sécurité et de salubrité et notamment à remettre une porte d’entrée et ce sous astreintes de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant trois mois.

Sur la demande en paiement de la somme de 500 € par trouble sur l’immeuble ou sur ses habitants

Si Monsieur [D] [M] demande la condamnation de Monsieur [I] [W] à lui verser la somme de 500 € par trouble sur l’immeuble ou sur ses habitants, cette demande sera rejetée en ce qu’elle n’apparaît pas suffisamment précise et non justifiée.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

L’exercice d’une action en justice ou encore la résistance à une action constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, compte tenu de la pathologie psychiatrique de Monsieur [W] qui se trouve actuellement sous mesure de protection, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes et accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Monsieur [I] [W] sera condamné à verser la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution, aux torts exclusifs de Monsieur [I] [W], du bail conclut le 29 mars 2021 entre Monsieur [D] [M] d’une part et Monsieur [I] [W] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation située [Adresse 2], [Localité 4] à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [W] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par la bailleresse ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [I] [W] devra payer à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et CONDAMNE Monsieur [I] [W] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [D] [M] au titre des sommes dues des loyers et charges ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à remettre les lieux en état de sécurité et de salubrité et notamment à remettre une porte d’entrée et ce, sous astreintes de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant trois mois ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à verser à Monsieur [D] [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [I] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [D] [M] de ses autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département et au juge des tutelles de Montpellier;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LA GREFFIERE LA JUGE