N° RG 25/01083 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2PF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/01083 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2PF

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. CAP RESIDENTIEL

représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA CDC HABITAT

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Typhaine ELSAESSER, substituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[T] [X], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01083 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2PF

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 14 octobre 2024 et ayant pris effet le 4 décembre 2024, la S.C.I. CAP RESIDENTIEL représenté par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à M. [O] [E] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation de type 3, 4ème étage et un stationnement PI45 sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 745,00 € outre les provisions mensuelles pour charges de 170,24 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT a fait signifier à M. [O] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 avril 2025 pour la somme en principal de 2 745,72 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 8 avril 2025.

La S.C.I. CAP RESIDENTIEL représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT a fait assigner à l’audience du 17 octobre 2025, M. [O] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG, par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 novembre 2025 à la demande et au contradictoire des parties.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les ressources de M. [O] [E] sont stabilisées, il dispose de la capacité à se maintenir dans les lieux.

La S.C.I. CAP RESIDENTIEL représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

o constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

En conséquence,

o condamner M. [O] [E] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

o fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 000 € outre les charges, à compter du 1er juin 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

o le condamner (solidairement) au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

o condamner (solidairement) M. [O] [E] à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés au 20 mai 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 3 660,96 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

o le condamner à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o le condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

o constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle produit un décompte arrêté au 8 octobre 2025 selon lequel la dette locative est de 7 530,71 € dont à déduire les paiements récents. Elle actualise la dette à la somme de 6 615 €. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [O] [E] a comparu. Il confirme le diagnostic social et financier, il justifie d’un revenu de 3 500 € expliquant que ses difficultés sont nées dans l’intervalle entre la fin de sa formation et l’obtention d’un premier emploi. Il indique avoir récemment réglé 1 000 € et propose d’apurer sa dette par versements de 300 à 400 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. CAP RESIDENTIEL représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A.CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 8 avril 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 11 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 7 page 10 des conditions particulières, et un commandement de payer a été signifié le 8 avril 2025 pour un montant en principal de 2 745,72 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. CAP RESIDENTIEL représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT produit un décompte démontrant que M. [O] [E] reste lui devoir 7 530,71 € dont à déduire un versement de 915,71 € en date du 5 octobre 2025 soit la somme de 6 615 € au quittancement du mois d’octobre 2025 exigible à la date du décompte.

M. [O] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande est donc fondée pour ce montant, un versement potentiel de 1 000 € justifie une condamnation en deniers et quittances.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement en deniers et quittances de la somme de 6 615 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 8 octobre 2025 et des pièces produites que le locataire a repris le paiement du loyer courant, le dernier paiement de 2 000 € remontant au 22 septembre 2025, étant ici précisé que selon les dispositions contractuelles le loyer est payable d’avance le premier jour du mois.

Les éléments de la cause, la reprise de paiements significatifs et les pièces produites traduisant la capacité financière, l’absence d’opposition du bailleur permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à la S.C.I. CAP RESIDENTIEL représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 14 octobre 2024 et ayant pris effet le 4 décembre 2024 entre la S.C.I. CAP RESIDENTIEL, représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT, d’une part et M. [O] [E], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation de type 3, 4ème étage et un stationnement PI45 sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 20 mai 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à la S.C.I. CAP RESIDENTIEL représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT à titre provisionnel et en deniers et quittances, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 6 615 € (décompte arrêté à la date du 8 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [O] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 300 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable d’avance le premier jour du mois, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. CAP RESIDENTIEL, représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [O] [E] soit condamné à verser à la S.C.I. CAP RESIDENTIEL, représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [O] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à la S.C.I. CAP RESIDENTIEL, représentée par la S.A.S. AMPERE Gestion, elle-même représentée par la S.A. CDC HABITAT la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN