TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 23/00058 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZCAO

Minute N° :

Date : 09 Décembre 2024

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 7]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC VALLEE SUD – GRAND PARIS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Isabelle CASSIN de la SELARL GENESIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0225

et

S.A.R.L. AUX TEMPS GOURMANDS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe GERARD, de la SELAS GERARD & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [O] [G] et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire visé par le greffe le 1er décembre 2023, l’établissement public territorial Vallée Sur – Grand Paris (Vsgp) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi le prix dû à la société Aux Temps Gourmands au titre de la préemption du fonds de commerce situé [Adresse 3] : 160 000 €.

Par ordonnance du 16 janvier 2024 n°24/12, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 05 mars 2024 et le 29 avrile 2024. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

Le bailleur ayant été avisé du transport par le préempteur et présent à notre arrivée n’a pas assisté à la visite du bien.

I/ Environnement

Le fonds de commerce se situe sur l'[Adresse 6], à proximité immédiate du centre-ville et d’une artère commerçante. En face se trouvent plusieurs commerces, à savoir l’entreprise de nettoyage Shiva, un magasin de décorations, une pharmacie et une agence immobilière. Les lieux sont desservis par le bus et la gare SNCF se trouve à 15 minutes à pied.

II/ Extérieur

L’immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie est un immeuble ancien en R+2 datant de la fin du XIXe siècle. Sa façade dispose de trois volets persiennes non peints à chaque étage. Le bail commercial comprend une partie logement, l’activité s’exerçant uniquement au rez-de-chaussée. L’ensemble immobilier visité comprend un premier bâtiment en façade de rue, une courette et un second bâtiment en retrait de la parcelle.

Mention : l’avocat de la partie préemptée précise que le bail avait fait l’objet d’une résiliation partielle. La juge demande la production des pièces concernant ceci avant l’audience.

La “partie arrière” n’est plus dans le bail ; elle comprenait une porte d’accès pour se garer de l’autre côté du bâtiment.

A gauche du bâtiment, se trouve un immeuble en R+4 d’aspect moderne tandis qu’à droite, se trouve un immeuble en R+2 ancien.

L’immeuble dans lequel est exploité le fonds est particulièrement ancien. Néanmoins, de l’extérieur, la partie boutique située au rez-de-chaussée paraît plus moderne que les logements situés à l’étage. Une enseigne indique qu’il s’agit d’un commerce de boulangerie-âtisserie.

La partie boulangerie (boutique) présente un liniéaire de vitrine et est dans des tons noirs et violets, on y accède par des portes manuelles. Il y a des traces d’usage.

Tout l’immeuble est occupé par la SARL (boutique en rez-de-chaussée, cuisine et espace de préparation à l’arrière, partie logement aux étages).

III/ Intérieur

De la rue, une porte située à droite du commerce donne accès à un couloir menant à l’arrière boutique (en sus de l’accès direct pour les clients à la partie boutique). Il y a du carrelage aux murs et au sol ainsi qu’un faux plafond. Le lieu, assez vétuste, est utilisé comme espace de stockage où se trouvent deux réfrigérateurs et congélateurs ainsi que de le marchandise. Au fond, une porte donne accès à une courette abritant les poubelles et servant aussi d’espace de stockage. La façade arrière de l’immeuble apparaît très dégradée de même que le sol. A droite de la cour se trouve une ancienne chambre froide. Derrière la cour nous accédons au laboratoire. Ce dernier est équipé de plans de travail, d’un tour réfrigéré et d’un tour sec, d’un four, d’un évier, d’un laminoir, de deux chambres de fermentation, d’un four à pain, d’un tapis élévateur, de deux pétrins, d’un batteur, d’une diviseuse et d’une façonneuse. L’arrière boutique est occupée par un espace de bureautique où la peinture est vétuste. Le laboratoire permet un autre accès à la courette extérieure dégradée.

Dans la courette à l’arrière du laboratoire, on trouve un autre espace avec toilette et douche. Au niveau supérieur, situé au-dessus du laboratoire, et accessible via un escalier extérieur par la courette, il y a un étage très vétuste. On constate une forte odeur d’humidité et la présence du compteur électrique.

Via le laboratoire, une porte coulissante donne accès à la boutique. Cette dernière est en meilleur état que les autres espaces, la peinture est de couleur violette et dispose d’un faux plafond. Un grand comptoir exposant les pâtisserie, le pain etc occupe l’espace de vente avec, notamment, des caisses de rangement du pain.

Mention : l’avocat de la partie préemptée indique qu’un litige est en cours avec le bailleur concernant les problèmes de vétusté de l’immeuble et la charge des travaux.

Un escalier dessert une cave. Elle est voûtée, le sol est bétonné et elle apparaît en relatif bon état en comparaison avec le RDC. La cave sert essentiellement d’espace de stockage.

Nous empruntons ensuite l’escalier du premier bâtiment afin d’accéder à la partie à usage d’habitation situé au-dessus la boutique. Le premier étage comporte trois chambres, dont deux sont communicantes. La troisième chambre dispose d’une salle de bain carrelée et d’une fenêtre en double vitrage. Les toilettes sont situées face à la chambre. L’étage en général souffre d’humidité et de vétusté. Le second étage comporte un salon, une salle à manger et une cuisine.

Le sol est dégradé dans cette dernière (trou). Le salon n’a qu’une fenêtre en simple vitrage. Les toilettes sont sur le palier.

On observe ainsi que le fonds de commerce est exploité dans un immeuble dont l’intérieur est vétuste voire dégradé à certains endroits, sous réserve de la partie boutique qui a fait l’objet d’aménagement par la SARL et qui en meilleur état.

Par mémoire en réplique visé par le greffe le 02 décembre 2024, l’autorité préemptrice sollicite la fixation du prix à 160 000 €.

Par conclusions modificatives et récapitulatives du 27 novembre 2024 visées par le greffe le 02 décembre 2024, le commissaire du gouvernement retient un prix de 190 000 €.

Par conclusions valant mémoire visées par le greffe le 29 novembre 2024, la société Aux Temps Gourmands sollicite la fixation d’un prix de 400 000 € à titre principal et de 300 000 €à titre subsidiaire.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 02 décembre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

L’article L213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme dispose qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

*

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La date de référence :

L’article L213-4 a) du code de l’urbanisme dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est : -pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ; -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 7] est le 12 juillet 2016 et la date d’application de la dernière modification le 20 juin 2020. Par ailleurs, la déclaration de projet entraînant une mise en comptabilité du PLU a été approuvée le 30 mars 2022.

En conséquence, la date de référence est fixée le 30 mars 2022.

Le prix :

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

En l’espèce, les parties ne s’entendent pas sur la méthode à appliquer pour déterminer le prix du fonds de commerce.

Il convient d’ores et déjà d’écarter la méthode par comparaison dans la mesure où aucun terme ne peut être retenu des conclusions de la société Aux Temps Gourmands dans la mesure où elle ne cite pas les références ni ne produit dans ses pièces les termes qu’elle mentionne dans ses écritures.

Afin de déterminer le plus précisément possible la valeur du fonds de commerce, il convient d’user des deux autres méthodes proposées. La méthode du chiffre d’affaires permet d’intégrer la performance du fonds et l’offre d’achat renvoie à la réalité du marché.

Il ressort des données produites que le chiffre d’affaires de la société Aux Temps Gourmands est de 151 630 €en 2022, 191 386,00 € en 2021 et 192 997,00 € en 2020.

(151 630 + 191 386 + 192 997) /3 = 178 671

La moyenne du chiffre d’affaires de la société de 2020 à 2022 est de 178 671 €.

Par ailleurs, bien que le commerce bénéficie d’une position centrale du commerce sur une artère très important générant un flux continu de consommateurs potentiels lequel a été accru par les travaux d’aménagement successif des réseaux de transport en commun, il convient de retenir relever que l’état général passable de l’immeuble.

Dès lors, il y a lieu de retenir un taux de et un taux de 100 % se situant dans la moyenne du spectre relevé par les parties de 55 % à 140 %.

178 671 x 1 = 178 671

Le résultat issu de la méthode de valorisation du fonds de commerce sur la base du chiffre d’affaires et de 178 671 €.

Par ailleurs, il est produit en procédure une offre d’indemnité d’éviction éditée par la société Foncière Stanislas le 16 mars 2022 pour un montant de 367 000 € net vendeur.

Or, il convient de souligner que la société Aux Temps Gourmands ne produit aucun justificatif permettant de vérifier la pertinence et la solidité de cette offre, notamment par la production du K-Bis de l’offrant qui permettrait de vérifier sa situation.

Dès lors, il convient de proratiser les résultats susvisés de la manière suivante : 2/3 méthode d’évaluation par le chiffre d’affaires et 1/3 offre d’achat.

( 178 671 + 178 671 + 367 000) / 3 = 241 447,333

Ainsi, le prix du fonds de commerce est fixé à 247 447 € (arrondi à l’unité).

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité préemptrice, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aucune demande n’a été formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE le prix du fonds de commerce situé [Adresse 3] à 247 447 € ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION