N° RG 25/10237 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7OJ

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[L] Civil

N° RG 25/10237 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7OJ

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître DIETRICH;

M. [S]

Expédition à Préfecture

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

5 MAI 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant à l’audience

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Alexandre DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/10237 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7OJ

EXPOSE DU LITIGE

Par requête reçue au tribunal de proximité de Haguenau le 13 novembre 2025, M. [K] [S] a fait citer M. [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Haguenau.

Il demande au juge de:

— déclarer recevable et bien fondée la contestation du commandement de payer en date du 27 octobre 2025,

— dire et juger que la créance invoquée par le bailleur n’est ni certaine, ni liquide ni exigible,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 octobre 2025,

— dire et juger que le bail à usage d’habitation conclu le 21 mai 2020 se poursuit de plein droit,

— dire et juger qu’aucune procédure d’expulsion ne peut être engagée contre le locataire et sa famille ,

— condamner M. [A] [M] à faire réaliser par un professionnel qualifié dans un délai de 60 jours à compter de la notification du jugement à intervenir les travaux dans le logement situé [Adresse 4],

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue du délai de 60 jours, pour chaque catégorie de travaux non réalisée,

— se réserver le droit de liquider l’astreinte,

— ordonner que les travaux soient réalisés aux frais exclusifs du bailleur sans aucune participation financière du locataire,

— dire et juger que le manquement grave, répété et continu du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent justifie une diminution rétroactive du loyer,

— ordonner une diminution du loyer de 30% pour la période du 1er janvier 2024 au 30 octobre 2025 soit une diminution de 189 euros par mois, pour un total de 4 158 euros,

— dire et juger que cette somme doit être déduite des prétendues dettes réclamées par le bailleur,

— dire et juger qu’en conséquence, le locataire ne doit rien au bailleur et que le bailleur est redevable envers le locataire de la différence,

— ordonner une diminution du loyer de 50 pour cent à compter du 1er novembre 2025, soit une diminution de 315 euros par mois,

— subsidiairement, ordonner la suspension totale du paiement du loyer à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la réalisation complète et définitive de tous les travaux ordonnés par le tribunal,

— dire et juger qu’un état des lieux contradictoire devra être réalisé par un commissaire de juèstice à l’issue des travaux pour constater la bonne exécution,

— dire et juger que le paiement du loyer intégral reprendra à compter du premier jour du premier mois suivant la constatation de la bonne exécution complète des travaux,

— condamner M. [A] [M] à communiquer au locataire dans un délai de 165 jours à compter de la notification du jugement à intervenir:

*le décompte détaillé par nature de charges pour les périodes 2022-2023,2023-2024 et 2024-2025

*les pièces justificatives

*le mode de calcul et de répartition entre les locataires de l’immeuble

*les justificatifs détaillés de la dette alléguée de 1143,53 euros pour l’année 2024

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard,

— dire et juger qu’à défaut de communication de ces justificatifs dans le délai imparti, les charges réclamées ne sont pas exigibles et ne peuvent être réclamées au locataire,

— condamner M. [A] [M] à payer à M. [K] [S], son épouse et sa fille mineure, la somme totale de 5 802,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, se décomposant comme suit :

1) Préjudice matériel : 1 302,00 €

Surcoûts énergétiques liés aux défauts du logement (2022-2025), documentés par factures:

— Surcoût chauffage imputable au bailleur : 473,00 €

— Surcoût électricité imputable au bailleur : 829,00 €

2) Préjudice moral : 4 500,00 €

—  2 000,00 € pour M. [K] [S] (stress, angoisse, menaces, harcèlement, humiliation, blessure physique)

o 1 250,00 € pour l’épouse du locataire (stress, angoisse, peur pour la famille)

o 1 250,00 € pour la fille mineure du locataire (exposition à un environnement insalubre, danger pour la santé et la sécurité, atteinte au développement)

— dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamner fermement l’attitude du bailleur qui a :

— proféré des menaces d’expulsion illégales envers une famille vulnérable

— harcelé le locataire par des visites impromptues et des menaces via les voisins

— tenté d’entraïner le locataire dans une fraude à l’assurance

— fait signifier un commandement mensonger pour défaut d’assurance alors qu’il avait

reçu l’attestation

— tenté d’expulser une personne handicapée, son épouse sans emploi et leur fille mineure

— rappeler au bailleur ses obligations légales et le respect dû aux locataires, particulièrement

aux personnes en situation de handicap;

— condamner M. [A] [M] aux entiers dépens de l’instance;

— condamner M. [A] [M] à payer à M. [K] [S] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

Il explique que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul car la somme demandée au titre des charges locative n’est pas justifiée.

En outre il allègue l’existence de désordres affectant son logement et souligne l’inertie du bailleur face à ceux-ci.

Par conclusions complémentaires du 12 décembre 2025, M. [K] [S] demande en outre:

— la nullité du congé pour vente frauduleuse,

— l’autorisation de consigner les loyers (protection et pression),

— l’obligation pour M. [M] de délivrer les documents administratifs ( survie financière – RSA),

— la présence d’un interprète russe-français (procès équitable),

— l’audition de son épouse,

— le maintien de toutes ses demandes initiales ( travaux, diminution loyer, dommages-intérêts).

Il argue que le congé donné par le bailleur est frauduleux en raison de son absence totale de volonté réelle de vendre, de la chronologie démontrant une volonté de manipulation et de représailles.

Il explique avoir subi des menaces verbales directes lors de la visite de M. [M] en septembre 2025, faits dont son épouse peut témoigner. Il dénonce également le refus délibéré du défendeur de transmettre des documents administratifs obligatoires.

M. [A] [M] a constitué avocat le 5 janvier 2026 et conclu le 9 mars 2026 demandant au juge de :

À titre principal

— débouter M. [K] [S] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

À titre reconventionnel

— débouter M. [K] [S] de l’ensemble de ses moyens fins et conclusions,

— dire et juger régulier le congé de reprise pour vente du 8 décembre 2025,

— condamner M. [K] [S] à payer la somme de 1 691,81 euros à M. [A] [M] à titre d’arriéré de charges locatives assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025,

— condamner M. [K] [S] à payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

En tout état de cause

— condamner M. [K] [S] à payer la somme de 5 000 euros à M. [A] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que les décomptes des charges pour l’année 2023-2024 et pour l’année 2024-2025 ont été adressés à M. [S].

Sur l’état du logement, il conteste le caractère dégradé de celui-ci. Il nie également avoir tenu des propos menaçants à l’encontre du demandeur.

Il estime que le moyen consistant à contester la régularité du congé est infondé.

À titre reconventionnel, il demande donc la condamnation de M. [S] à payer l’arriéré de charges locatives. Il sollicite en outre la condamnation de M. [S] au paiement d’une amende civile en raison du caractère dilatoire de la procédure initiée par M. [S]. Il est renvoyé aux écrits des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

A l’audience du 10 mars 2026, M. [K] [S] comparait en personne, accompagné de Mme [F] [G]. M. [A] [M] était représenté par son avocat.

Les parties ont repris le contenu de leurs écrits.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

Par courrier reçu le 13 mars 2026 au Tribunal de Proximité de [L], M. [K] [S] a demandé la réouverture des débats.

MOTIFS

Sur la demande de réouverture des débats :

Il est relevé à titre liminaire que l’écrit transmis le 13 mars 2026 n’est pas signé manuscritement par M. [S].

Par ailleurs, le tribunal estime que les débats ont été épuisés lors de l’audience et qu’aucun élément nouveau n’a été porté à sa connaissance. Dès lors, les débats ne feront pas l’objet d’une réouverture.

Sur le principal

Sur la contestation des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par M. [A] [M] que ce dernier a envoyé au demandeur par courriels du 3 octobre 2024 et du 7 août 2025 le bordereau d’apurement comprenant le détail des charges courantes, le montant à répartir ainsi que la quote-part du locataire pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et par message une confirmation d’envoi non contestée par la demandeur. En outre, un mail du 25 août 2025 en provenance du Syndic de la copropriété propose à M. [K] [S] de prendre rendez-vous en agence afin de consulter les documents comptables. Deux dates lui ont alors été proposées dans un courriel du 7 octobre 2025. Dès lors, le défendeur s’est conformé à son exigence légale.

M. [K] [S] sera par suite débouté de sa demande au titre des charges locatives.

Sur la régularité des commandements de payer

Les décomptes des charges ayant été communiqués à M. [K] [S], qui ne démontre pas l’existence d’une erreur dans le montant mis à sa charge, et le demandeur ne justifiant pas avoir communiqué l’attestation d’assurance au bailleur avant le commandement de payer, qui comporte les mentions requises par la loi, il sera débouté de sa demande au titre de la régularité du commandement de payer.

Sur l’état du logement

Sur l’incendie dans l’immeuble

En l’absence d’élément permettant de préciser la date de l’incendie en 2020, le contrat de bail du demandeur ayant pris effet le 15 juin 2020, le demandeur sera débouté de sa demande au titre de ce préjudice.

Sur l’infiltration d’eau dans le garage

Il résulte des pièces produites qu’une fuite d’eau est intervenue au niveau des conduites du garage. M. [A] [M] a alors prévenu le syndic de copropriété qui a pris en charge les opérations. Il n’est au contraire produit par le demandeur aucun mail de relance ou photographie datée qui établirait le contraire.

M. [K] [S] sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

Sur les infiltrations dans le salon, par les fenêtres et dans la chambre

Les photographies non-datées produites par le demandeur ne permettent pas d’établir l’existence du préjudice. Ce poste sera rejeté.

Sur le défaut d’isolation des fenêtres

Le demandeur n’apporte aucun élément démontrant la mauvaise isolation des fenêtres. Ce poste sera rejeté.

Sur la dalle fissurée

Au terme de l’article 7 c) et d) de la même loi, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Il est tenu en outre de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Une liste indicative des réparations locatives est fixée par l’Annexe du Décret n°87-712 du 26 août 1987, qui les définit en son article 1er comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

M. [K] [S] ne démontre pas que la fissure de la dalle de carrelage ait eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et que sa blessure soit liée à celle-ci.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la régularité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Selon contrat à effet au 15 juin 2020, M. [A] [M] a donné à bail à M. [K] [S] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Le contrat a été renouvelé le 15 juin 2023.

Selon exploit de commissaire de justice du 8 décembre 2025, M. [A] [M] a fait délivrer un congé pour vendre à M. [K] [S] dudit logement, pour l’échéance du 14 juin 2026, indiquant le prix de 158 000 euros et les conditions de vente.

Dès lors, les conditions formelles et de fond du congé sont respectées.

M. [S] reproche à M. [M] de ne pas manifester une réelle volonté de vendre. Or, M. [S] ne démontre pas que le congé a été délivré pour des raisons de manipulation et de représailles et n’apporte aucun élément permettant de caractériser une absence de volonté réelle de vendre de la part de [A] [M].

Le congé pour vente est donc régulier.

Sur les menaces verbales

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, aucun élément n’est produit par M. [S] permettant de démontrer que M. [M] aurait tenu des propos menaçants à son encontre.

Il sera donc débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la communication des documents administratifs

Aux termes de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce M. [S] a produit trois lettres et courriels à destination de M. [M] afin d’obtenir des attestations et quittances de loyers. Le défendeur ne justifie pas avoir répondu à ces sollicitations. Néanmoins, M. [S] n’a pas réglé la régularisation de charges au titre de l’année 2024-2025, de sorte que chaque loyer mensuel n’était réglé par imputation qu’avec le loyer suivant, l’encourt d’impayés non régularisé s’étant répercuté de mois en mois, de sorte que les quittances ne pouvaient être que délivrées avec retard.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’arriéré de charges locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [M] justifie par décompte des charges pour l’année 2024-2025 d’une somme de 1 562,81 euros. Aucun élément n’est produit concernant le surplus de la demande.

Dès lors, M. [S] sera condamné à payer à M. [M] la somme de 1 562,81 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur l’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le défendeur n’apporte aucun élément permettant d’attester que M. [S] n’a pas agi dans le seul but de défendre ses droits dans la présente instance.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [S] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et à l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué au défendeur une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [K] [S] de sa demande de réouverture des débats ;

DÉCLARE recevable la demande de M. [K] [S] ;

DÉBOUTE M. [K] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à M. [A] [M] la somme de 1 562,81 euros au titre de l’arriéré de charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

DÉBOUTE M. [A] [M] du surplus de sa demande reconventionnelle en paiement ;

DIT et JUGE régulier le congé de reprise pour vente du 8 décembre 2025 délivré par M. [A] [M] à M. [K] [S] ;

DÉBOUTE M. [A] [M] de sa demande au titre de l’amende civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à M. [A] [M] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [K] [S] aux dépens ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge