Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[P]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 6]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 7]

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[P] Civil

N RG 25/08605

N Portalis DB2E-W-B7J-N32W

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MINUTE N 4/2026

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société SACA DOMIAL, Société Anonyme à conseil d’administration, Société d’Habitations à Loyer Modéré,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [T]

né le 17 Février 1981 à [Localité 8] (KOSOVO)

[Adresse 4]

comparant en personne

Madame [W] [C]

née le 16 Décembre 1979 à [Localité 8] (KOSOVO)

[Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Novembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 07 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 18 juin 2019, la SACA DOMIAL a donné à bail à Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 565,91 € et 231,50 € de provision sur charges.

Selon engagement de location prenant effet le 24 juin 2019, la SACA DOMIAL a également donné à bail aux défendeurs un garage n°030266 porte 171 situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 37,69 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SACA DOMIAL a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires et d’avoir à justifier de l’assurance le 24 juin 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[P]-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 novembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, la SACA DOMIAL, représentée par son conseil, reprend les terme de son assignation et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et de l’engagement de location pour le garage, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des contrats,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C],ordonner aux défendeurs de transmettre à la bailleresse l’attestation d’assurance contre le risque locatif en cours de validité, et à défaut, les condamner solidairement à payer une astreinte de 1 € par jour de retard à compter de la date de la signification du jugement à intervenir,condamner Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] au paiement de la somme actualisée de 1 949,57 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

Par note en délibéré reçue au Greffe le 23 décembre 2025, la SACA DOMIAL a confirmé la réception de l’assurance contre les risques locatifs.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SACA DOMIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Les contrats litigieux conclus le 18 juin 2019 contiennent des clauses résolutoires (article 4 pour l’appartement et article non-numéroté pour le garage) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 24 juin 2025, pour la somme en principal de 2 866,93 € et mentionnant un délai de paiement de deux mois.

Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse qu’un règlement de 1 120,06 € est intervenu le 28 juin 2025, un autre pour 1 050 € le 31 juillet 2025 et enfin un paiement de 745 € le 21 août 2025, soit dans les deux mois suivant la délivrance du commandement à payer.

Aussi, compte tenu de la règle d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil précisant qu’en l’absence d’imputation indiquée, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait alors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles pareillement échues, et pour des dettes d’égale nature, sur la plus ancienne, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies.

En effet, les paiements intervenus avant le 24 août 2025 pour un montant total de 2 915,06 € ont permis d’apurer la dette locative visée par le commandement du 24 juin 2025, et ce dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, il est rappelé qu’une attestation d’assurance contre les risques locatifs a bien été transmise à la bailleresse, de sorte que le commandement est inopérant à ce titre.

Dans ces conditions, la SACA DOMIAL sera déboutée de sa demande principale tendant à voir acquise la clause résolutoire et de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).

Sur la demande de résiliation judiciaire : Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, décompte locatif) que les consorts [T] [C] ont rencontré des défauts de paiement réguliers et que des rejets de prélèvements ont eu lieu à plusieurs reprises. Toutefois, force est de constater qu’ils ont fait des efforts manifestes pour contenir la dette locative et n’ont jamais vraiment cessé le paiement des loyers courants. En outre, ils ont commencé à apurer la dette locative avant la présente procédure.

Compte tenu des offres formulées à l’audience et du montant actuel de la dette, il convient de considérer que le comportement des défendeurs ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. La société DOMIAL sera de ce fait déboutée de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire des contrats comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).

Sur les demandes de condamnation au paiement :La SACA DOMIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 949,57 € à la date du 26 novembre 2025.

Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 1 949,57 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement :Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] justifient à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse. Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la SACA DOMIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société DOMIAL,

DEBOUTE la SACA DOMIAL de ses demandes principales et subsidiaires en résiliation des contrats de bail conclus le 18 juin 2019 entre la société DOMIAL et Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 3],

DEBOUTE la SACA DOMIAL de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] à verser à la société DOMIAL la somme de 1 949,57 € (décompte arrêté au 26 novembre 2025, incluant des frais de rejet du 7 novembre 2025 pour 1,08 euro), avec les intérêts au taux légal à du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 80 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 mars 2026,

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

DEBOUTE la SACA DOMIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [W] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux de la protection et par le Cadre-Greffier.

Le Cadre-Greffier Le Juge des contentieux de la protection